Cour de cassation, arret, 1965-04-28, 60-11.986

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Résiliation automatique du bail : La Cour d'appel a constaté que le bail stipulait qu'il serait résilié de plein droit en cas de cession du fonds de commerce. Elle a conclu que "le bail consenti par A... à Y... a automatiquement pris fin le jour de la cession du fonds Y... à X..., que Z... n'a donc pu l'acquérir".

3. Absence de notification et d'accord : La Cour a également noté que ni Z... ni X... n'avaient jamais sollicité un bail ou notifié la cession au bailleur, ce qui rendait la cession inopposable à A.... La Cour a précisé que "la cession du bail, à supposer qu'elle ait été possible, eût été faite à l'insu du bailleur à qui elle serait inopposable".

Interprétations et citations légales

2. Clause de résiliation dans le bail : La clause stipulant que le bail serait résilié en cas de cession sans accord préalable du bailleur a été interprétée comme valide et opposable. La Cour a affirmé que "la clause interdisait pratiquement au locataire de céder sans l'accord préalable du propriétaire", ce qui a conduit à la conclusion que le bail n'avait pas été transmis aux cessionnaires successifs.

3. Absence de commencement d'exécution : Concernant la demande d'enquête sur l'existence d'un bail verbal, la Cour a précisé que "le bail consenti par A... à Y... a automatiquement pris fin le jour de la cession du fonds", soulignant ainsi qu'il n'y avait pas eu de commencement d'exécution du bail par Z... ou X....

Conclusion

SUR LE MOYEN ADDITIONNEL, QUI EST PREALABLE : VU LES ARTICLES 19 ET 20 DE LA LOI DU 23 JUILLET 1947 ; \n\n\nATTENDU QUE SUR LE POURVOI FORME LE 20 JUIN 1960 CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE ROUEN, DU 22 JANVIER 1960, Z..., DEMANDEUR AU POURVOI, A DEPOSE LE 17 JUILLET 1961 UN MOYEN ADDITIONNEL ; \n\n\nATTENDU QUE LE DEPOT PAR LE DEMANDEUR DE MOYENS ADDITIONNELS EQUIVAUT AU DEPOT D'UN MEMOIRE AMPLIATIF SUPPLEMENTAIRE, SOUMIS AUX MEMES REGLES QUE LE MEMOIRE INITIAL ; \n\n\nQUE LE MOYEN AYANT ETE PRODUIT APRES L'EXPIRATION DES DELAIS EST, PAR SUITE, IRRECEVABLE ; \n\n\nSUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (ROUEN, 22 JANVIER 1960) QUE A... A DONNE A BAIL LE 2 MAI 1935 A UN SIEUR Y... UN IMMEUBLE A USAGE DE FONDS DE COMMERCE DE GRAINETERIE ; \n\n\nQUE CE BAIL COMPORTAIT UNE CLAUSE AINSI REDIGEE : COMME CLAUSE PARTICULIERE, IL EST STIPULE QUE LE PRESENT BAIL SERA RESILIE DE PLEIN DROIT EN CAS DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE PAR M ET MME Y..., MAIS LE BAILLEUR S'ENGAGE A FAIRE UN NOUVEAU BAIL AVEC L'ACQUEREUR EVENTUEL ; \n\n\nQUE Y... AYANT ETE DECLARE EN FAILLITE, SON FONDS DE COMMERCE, Y COMPRIS LE DROIT AU BAIL, A ETE CEDE PAR LE SYNDIC A UN SIEUR X..., SUIVANT ACTE DU 20 AVRIL 1943, ET QUE X... A SON TOUR A REVENDU A Z... LE 1ER MARS 1944 SANS QU'AUCUNE DE CES CESSIONS AIT ETE SIGNIFIEE A A... ; \n\n\nQUE L'IMMEUBLE A ETE DETRUIT PAR FAITS DE GUERRE LE 10 AVRIL 1944 ET RECONSTRUIT PAR A... SUR UN AUTRE EMPLACEMENT ; \n\n\nQU'APRES AVOIR OFFERT A Z..., DANS UNE PREMIERE PHASE DE LA PROCEDURE, UN LOCAL DE REMPLACEMENT DANS L'IMMEUBLE NOUVEAU, LOCAL QUE Z... A REFUSE, A..., ASSIGNE EN PAYEMENT DE 6000000 DE FRANCS A TITRE D'INDEMNITE, AINSI QUE L'ETAT FRANCAIS, A CONTESTE A Z... TOUT DROIT LOCATIF, EN FAISANT ETAT DE LA CLAUSE PARTICULIERE DU BAIL ; \n\n\nQUE LA COUR D'APPEL, STATUANT TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR MOTIFS ADOPTES, A ADMIS LA THESE DE A... ET DEBOUTE Z... TANT A SON EGARD QU'A CELUI DE L'ETAT FRANCAIS ; \n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, AU MOTIF QUE LA CESSION DE BAIL N'ETAIT PAS OPPOSABLE A A..., EN L'ETAT D'UNE CLAUSE DE CE BAIL, LE DECLARANT RESILIE EN CAS DE CESSION, ALORS, D'UNE PART, QU'IL RESULTE DE CETTE MEME CLAUSE, DONT LA COUR N'A FAIT AINSI QU'UNE APPLICATION PARTIELLE, EN CONTRADICTION TOTALE AVEC SON OBJET, QUE LE PROPRIETAIRE AVAIT L'OBLIGATION DE PASSER UN NOUVEAU BAIL AVEC LE CESSIONNAIRE AINSI QUE LE FAISAIT VALOIR Z... DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LE BAILLEUR AVAIT FORMELLEMENT RECONNU LES DROITS LOCATIFS DU CESSIONNAIRE, AINSI QUE LE FAISAIT VALOIR Z... DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL EGALEMENT DEMEUREES SANS REPONSE SUR CE POINT ; \n\n\nMAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR INTEGRALEMENT REPRODUIT LE TEXTE DE LA CLAUSE LITIGIEUSE, ENONCE QUE PAR L'EFFET DE CETTE CLAUSE PARFAITEMENT VALABLE AU MOMENT OU ELLE A ETE INSEREE DANS LE BAIL ET A CELUI OU LES CESSIONS SONT INTERVENUES, LE BAIL CONSENTI PAR A... A Y... A AUTOMATIQUEMENT PRIS FIN LE JOUR DE LA CESSION DU FONDS Y... A X..., QUE Z... N'A DONC PU L'ACQUERIR ; \n\n\nQUE, PAR MOTIFS ADOPTES, ELLE PRECISE QUE LA CLAUSE INTERDISAIT PRATIQUEMENT AU LOCATAIRE DE CEDER SANS L'ACCORD PREALABLE DU PROPRIETAIRE ET QU'AINSI LE BAIL CONSENTI A Y... N'A PAS ETE TRANSMIS AUX CESSIONNAIRES SUCCESSIFS ET QUE PAR SUITE Z... NE POSSEDE AUCUN TITRE A OPPOSER A A... ET N'EST DONC PAS FONDE A SOLLICITER LE REPORT D'UN BAIL QUI N'EXISTAIT PAS A L'EPOQUE DU SINISTRE ; \n\n\nATTENDU QUE S'EXPLIQUANT SUR LE NOUVEAU MOYEN DE DEFENSE PRESENTE PAR A..., ELLE ENONCE (MOTIF ADOPTE) QUE CELUI-CI FAIT VALOIR QUE JUSQU'ICI DANS L'IGNORANCE DE LA SITUATION DU DEMANDEUR, IL AVAIT ADMIS PAR A PRIORI QUE Z... ETAIT AVANT SINISTRE TITULAIRE D'UN DROIT AU BAIL, MAIS QU'ENSUITE DES RECHERCHES DE L'EXPERT ET DES VERIFICATIONS, IL RESULTE QU'EN REALITE IL N'EN EST RIEN ; \n\n\nQU'ELLE AJOUTE QUE-NI Z... NI X... N'ONT JAMAIS SOLLICITE UN BAIL-ET QUE-Z... N'AYANT JAMAIS NOTIFIE AU BAILLEUR LA CESSION OPEREE A SON PROFIT, PAS PLUS QUE X... CELLE DONT IL BENEFICIA, LA CESSION DU BAIL, A SUPPOSER QU'ELLE AIT ETE POSSIBLE, EUT ETE FAITE A L'INSU DU BAILLEUR A QUI ELLE SERAIT INOPPOSABLE ; \n\n\nQUE CES MOTIFS REPONDENT EXPRESSEMENT AUX CONCLUSIONS DONT LA COUR D'APPEL ETAIT SAISIE, ET QUE LE MOYEN N'EST FONDE DANS AUCUNE DE SES BRANCHES ; \n\n\nSUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REJETE LA DEMANDE D'ENQUETE, AU MOTIF QU'IL N'ETAIT PAS PERMIS-DE FAIRE LA PREUVE PAR TEMOINS D'UN BAIL VERBAL DONT IL N'EST PAS REGULIEREMENT ETABLI QU'IL AIT RECU UN COMMENCEMENT D'EXECUTION, ALORS QUE Z... DEMANDAIT A FAIRE LA PREUVE, NON DU CONTRAT DE BAIL, MAIS D'UN SIMPLE FAIT CONSISTANT DANS LA PARTICIPATION DU BAILLEUR A LA CESSION DU FONDS, ET QU'IL RESULTE DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET QUE LE BAIL AVAIT RECU UN COMMENCEMENT D'EXECUTION ; \n\n\nMAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, LOIN DE CONSTATER QUE LE BAIL AURAIT RECU UN COMMENCEMENT D'EXECUTION, ENONCE AU CONTRAIRE QUE LE BAIL CONSENTI PAR A... A Y... A AUTOMATIQUEMENT PRIS FIN LE JOUR DE LA CESSION DU FONDS Y... A X..., QUE Z... N'A DONC PU L'ACQUERIR ; \n\n\nQUE, PAR MOTIFS ADOPTES, ELLE RAPPELLE QUE NI Z... NI X... N'ONT JAMAIS SOLLICITE UN BAIL ET N'ONT D'AILLEURS PAS REGLE DE LOYER-ET QUE Z... NE CONTESTE PAS LES FAITS AINSI EXPOSES, MAIS SOUTIENT QUE LA CLAUSE PREVOYANT LA RESILIATION DU BAIL EN CAS DE CESSION EST NULLE, PARCE QU'AYANT POUR BUT DE FAIRE ECHEC AU DROIT DE RENOUVELLEMENT ; \n\n\nQU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, ELLE A, DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN, JUSTIFIE SON REFUS D'ORDONNER L'ENQUETE SOLLICITEE ; \n\n\nQUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; \n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 JANVIER 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE ROUEN. N° 60-11 986. Z... C/ A... ET AUTRE. PRESIDENT : M GUILLOT-RAPPORTEUR : M FONTAN-AVOCAT GENERAL : M GEGOUT-AVOCATS : MM MAYER, CAIL ET JOLLY. DANS LE MEME SENS : SUR LE N° 1 : 26 MARS 1962, BULL 1962, III, N° 192 (1°), P 154, ET L'ARRET CITE. 12 MAI 1964, BULL 1964, II, N° 376 (1°), P 284, ET LES ARRETS CITES.