Cour de cassation, arret, 1968-02-02, 66-10.444

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "AUCUN TEXTE N'AUTORISE LE LOCATAIRE EVINCE A RECLAMER LE COUT D'UN TRANSFERT DANS DES LOCAUX EQUIVALENTS, LORSQUE CE COUT DEPASSE LA VALEUR DE REMPLACEMENT DU FONDS."

2. Évaluation de la valeur du droit au bail : La cour a également pris en compte la nature cédible du droit au bail, en précisant que celui-ci n'était pas immédiatement cessible pour tous les types de commerces, mais seulement pour certains. La cour a ainsi justifié que la valeur du droit au bail devait être évaluée dans le cadre de la valeur marchande du fonds de commerce.

> "LES JUGES D'APPEL ONT PRIS EN CONSIDERATION LE FAIT QUE LE DROIT AU BAIL N'ETAIT PAS IMMEDIATEMENT CESSIBLE POUR TOUT COMMERCE."

Interprétations et citations légales

- Décret du 30 septembre 1953 - Article 8 : "L'indemnité d'éviction due par le bailleur qui refuse de renouveler le bail est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, et comprend notamment, la valeur marchande du fonds, augmentée éventuellement des frais accessoires prévus par ce texte."

La cour a également souligné que le calcul de l'indemnité ne doit pas être limité à la valeur du fonds de commerce, mais doit également prendre en compte la situation des locaux et leur potentiel commercial, ce qui est essentiel pour déterminer la valeur marchande.

En conclusion, la cour a rejeté le pourvoi, confirmant que l'indemnité d'éviction devait être fondée sur la valeur marchande du fonds de commerce, sans que le coût d'un transfert dans des locaux équivalents puisse être pris en compte si celui-ci excède cette valeur.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE ELYSEES-BALZAC, AYANT ACQUIS, EN 1963, DE LA SOCIETE ESSO-STANDARD DES LOCAUX SIS A PARIS, AVENUE DES CHAMPS-ELYSEES, LOUES A USAGE COMMERCIAL, AUX CONSORTS Y... ET X... A ETE CONDAMNEE A VERSER A CEUX-CI UNE INDEMNITE D'EVICTION DE 1370000 FRANCS A LA SUITE DU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE LEUR BAIL ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'EN AVOIR AINSI DECIDE, AU MOTIF QUE LE TRANSFERT DU FONDS DANS UN LOCAL EQUIVALENT SERAIT PLUS COUTEUX QUE SON REMPLACEMENT PAR RACHAT D'UN FONDS DE MEME VALEUR ET QUE C'ETAIT LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS DE COMMERCE KAHN-HERCOT QU'IL Y AVAIT LIEU DE DETERMINER, ALORS QU'EN CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT, LE LOCATAIRE A DROIT A LA REPARATION INTEGRALE DU PREJUDICE, QU'EN OUTRE, LA VALEUR DU FONDS NE CONSTITUE PAS, MEME EN Y AJOUTANT LES AUTRES ELEMENTS ENUMERES A L'ARTICLE 8, ALINEA 2, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, UNE LIMITE SUPERIEURE A LA REPARATION DU PREJUDICE DONT L'EVALUATION DOIT TENIR COMPTE DE TOUS LES ELEMENTS ET QU'ENFIN, SELON LE POURVOI, LE REMPLACEMENT PAR UN FONDS EQUIVALENT NE POURRAIT CONSTITUER UNE LIMITE AU CALCUL DE L'INDEMNITE QU'A LA CONDITION QUE LE JUGE CONSTATE LA POSSIBILITE DE TROUVER UN TEL FONDS, POSSIBILITE NON RECHERCHEE EN L'ESPECE ET DONT LA PREUVE INCOMBERAIT AU PROPRIETAIRE ;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REFUSE DE CONSIDERER, INDEPENDAMMENT DU FONDS, LA VALEUR DE CESSION DU DROIT AU BAIL, CESSION AUTORISEE POUR DES COMMERCES DE NOUVEAUTES, VETEMENTS, CHAUSSURES, FOURRURES ET MODES, AU MOTIF QU'IL N'ETAIT PAS ETABLI QUE LE NOUVEAU BAIL AURAIT COMPORTE LA MEME FACULTE DE CESSION ALORS QUE D'APRES LES DEMANDEURS EN CASSATION, LES STIPULATIONS ESSENTIELLES DU BAIL INITIAL DEVAIENT FIGURER OBLIGATOIREMENT DANS LE BAIL RENOUVELE ET QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE AURAIENT DU RECHERCHER SI LADITE CLAUSE ETAIT OU NON UNE CLAUSE ESSENTIELLE DU BAIL PRECEDENT ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU D'ABORD QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 L'INDEMNITE D'EVICTION DUE PAR LE BAILLEUR QUI REFUSE DE RENOUVELER LE BAIL, EST EGALE AU PREJUDICE CAUSE PAR LE DEFAUT DE RENOUVELLEMENT, ET COMPREND NOTAMMENT, LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS, AUGMENTEE EVENTUELLEMENT DES FRAIS ACCESSOIRES PREVUS PAR CE TEXTE ;\n\n\n\nATTENDU QUE, POUR REPONDRE AUX CONCLUSIONS DES LOCATAIRES QUI PRETENDAIENT QU'EN VERTU DUDIT ARTICLE SEULE UNE REINSTALLATION A L'IDENTIQUE DANS UNE AUTRE BOUTIQUE DES CHAMPS-ELYSEES COMPENSERAIT LEUR LEUR PREJUDICE, L'ARRET ENONCE EXACTEMENT QU'AUCUN TEXTE N'AUTORISE LE LOCATAIRE EVINCE A RECLAMER LE COUT D'UN TRANSFERT DANS DES LOCAUX EQUIVALENTS, LORSQUE CE COUT DEPASSE LA VALEUR DE REMPLACEMENT DU FONDS QUE, CONTRAIREMENT A L'ALLEGATION DU POURVOI, LA COUR D'APPEL N'A ENTENDU ASSIGNER COMME LIMITE SUPERIEURE A LA REPARATION DU PREJUDICE CAUSE PAR LE DEFAUT DE RENOUVELLEMENT NI LA VALEUR DU FONDS DE COMMERCE, NI LE REMPLACEMENT DE CE FONDS PAR UN FONDS EQUIVALENT, MAIS A RETENU, A JUSTE TITRE, QU'IL ECHOYAIT DE BASER LE MONTANT DE L'INDEMNITE D'EVICTION SUR LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS DE COMMERCE DES CONSORTS Y...\nX... ;\n\n\n\nATTENDU EN SECOND LIEU QUE LES JUGES D'APPEL ONT PRIS EN CONSIDERATION LE FAIT QUE LE DROIT AU BAIL N'ETAIT PAS IMMEDIATEMENT CESSIBLE POUR TOUT COMMERCE, MAIS SEULEMENT POUR LES COMMERCES DE NOUVEAUTES, VETEMENT POUR HOMMES ET DAMES, CHAUSSURES, FOURRURES ET MODES ;\n\n\n\n QU'AYANT ENCORE MIS EN LUMIERE NOTAMMENT L'IMPORTANCE DE LA SITUATION DES LOCAUX QUI REPRESENTE LE POTENTIEL DE DEVELOPPEMENT DU FONDS POUR UN ACQUEREUR EVENTUEL, ET ADMIS QU'UN ACHETEUR REDUIT PAR LES PRESTIGES DE L'INTERET PUBLICITAIRE DE L'EMPLACEMENT - ET ESPERANT DONNER, GRACE A L'EVENTAIL DES COMMERCES AUTORISES, UNE IMPULSION NOUVELLE A L'EXPLOITATION - AURAIT ACCEPTE DE PAYER POUR UN TEL FONDS UN PRIX SUPERIEUR A CELUI QUI S'INDUIT DES SEULS RESULTATS DE SON EXPLOITATION PASSEE, LA COUR D'APPEL A AINSI FAIT ENTRER EN LIGNE DE COMPTE DANS LE CALCUL DE L'INDEMNITE D'EVICTION, LA VALEUR DU DROIT AU BAIL, JUSTEMENT APPRECIEE COMME ELEMENT DE LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS ;\n\n\n\nD'OU IL SUIT, ABSTRACTION FAITE DE MOTIFS SURABONDANTS, QUE LES MOYENS NE SONT PAS FONDES ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 14 DECEMBRE 1965 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 66-10444 X... ET AUTRE C/ SOCIETE IMMOBILIERE ELYSEES-BALZAC ET AUTRE PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M DE MONTERA - AVOCAT GENERAL : M TUNC - AVOCATS : MM RYZIGER ET MARCILHACY DANS LE MEME SENS : SUR LE N° 1 : 22 FEVRIER 1968, BULL 1968, III, N° 69 (1°), P 57 A RAPPROCHER : SUR LE N° 1 : 15 DECEMBRE 1964, BULL 1964, III, N° 555, P 493 ;\n\n\n\n8 NOVEMBRE 1965, BULL 1965, III, N° 558 (3°), P 499