Cour de cassation, arret, 1970-01-22, 67-20.132

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Faute du locataire : La cour a constaté que Duchet avait déplacé sans autorisation le mobilier des lieux loués, exposant ainsi ces biens à la dégradation. Cela a été considéré comme une faute grave, justifiant la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

3. Usage exclusif d'habitation : La cour a noté que l'appartement avait été loué pour un usage d'habitation bourgeoise et que Duchet avait commencé à exercer sa profession de médecin deux ans après son entrée dans les lieux. Cela a été interprété comme une violation des termes du bail, qui stipulaient que le locataire devait habiter les lieux bourgeoisement.

4. Conditions d'habitation : Concernant le droit de reprise, la cour a constaté que l'appartement occupé par les époux Z... et leurs enfants ne présentait pas des conditions d'habitation conformes à leurs besoins normaux, justifiant ainsi la décision de la cour d'appel.

Interprétations et citations légales

2. Article 19 de la loi du 1er septembre 1948 : Cet article stipule que le locataire peut être évincé si le logement n'est pas occupé conformément aux conditions du congé. La cour a jugé que Duchet, en exerçant sa profession dans les lieux, avait enfreint cette condition, ce qui a été déterminant pour la validation du congé.

3. Intention des parties : La cour a mis l'accent sur l'intention des parties au contrat de location, déclarant que "L'INTENTION DES PARTIES, QUI SEULE DOIT ETRE PRISE EN CONSIDERATION POUR DETERMINER LE CARACTERE D'UNE LOCATION, CELLE-CI AVAIT ETE CONSENTIE A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION".

En conclusion, la décision de la cour d'appel a été fondée sur une interprétation rigoureuse des conditions de la location et des obligations du locataire, justifiant ainsi le rejet du pourvoi de Duchet.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE DUCHET, LOCATAIRE D'UN APPARTEMENT DE CINQ PIECES PRINCIPALES DEPENDANT D'UN IMMEUBLE SIS A ..., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR VALIDE LE CONGE QUI LUI AVAIT ETE DELIVRE LE 23 DECEMBRE 1964 SUR LE FONDEMENT DES ARTICLES 4 ET 19 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AUX MOTIFS QU'EN ENTREPOSANT SANS AUTORISATION DANS LA CAVE DIVERS MEUBLES GARNISSANT LES LIEUX ET EN LES EXPOSANT A LA DEGRADATION, LE PRENEUR N'AVAIT PAS RESPECTE LES CONDITIONS DE LA LOCATION ET AVAIT COMMIS UNE FAUTE, ET QU'EN OUTRE, DEUX ANS APRES SON ENTREE, IL AVAIT EXERCE DANS LES LIEUX SA PROFESSION DE MEDECIN, LA TOLERANCE DES BAILLEURS A CET EGARD AYANT D'AUTANT MOINS PU ETRE GENERATRICE DE DROIT QUE, PAR LA SUITE, CES DERNIERS AVAIENT MANIFESTE DE FACON NON EQUIVOQUE LEUR VOLONTE DE S'OPPOSER A L'EXERCICE D'UNE PROFESSION DANS LES LIEUX LOUES;\n\n\n\n ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LES CLAUSES DU BAIL N'IMPOSAIENT NULLEMENT AU PRENEUR D'AVOIR A CONSERVER DANS L'APPARTEMENT LOUE LES MEUBLES DES PROPRIETAIRES ET QUE, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE SUR CE POINT, LE LOCATAIRE AVAIT SOULIGNE QU'EN TOUTE HYPOTHESE LE GRIEF AINSI ALLEGUE NE POUVAIT PRESENTER UN CARACTERE DE GRAVITE SUFFISANTE POUR JUSTIFIER LA DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX;\n\n\n\n QUE, D'AUTRE PART, L'ENGAGEMENT DE LOCATION PREVOYANT QUE LE PRENEUR DEVRAIT "HABITER LES LIEUX BOURGEOISEMENT" ET NE POURRAIT "Y EXERCER AUCUN COMMERCE", L'EXERCICE DE LA PROFESSION DE MEDECIN NE POUVAIT ETRE CONSIDERE COMME PROHIBE, LA VOLONTE EXPRIMEE UNILATERALEMENT PAR LES BAILLEURS POSTERIEUREMENT AU CONGE NE POUVANT PORTER ATTEINTE A UN DROIT CONTRACTUELLEMENT RECONNU ET QU'ENFIN, L'ARRET SE TROUVE ENTACHE D'UNE CONTRADICTION MANIFESTE EN CE QUE, TOUT EN VALIDANT LE CONGE SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, IL A RESERVE AU LOCATAIRE LE DROIT DE "SE PREVALOIR DES SANCTIONS PREVUES PAR LA LOI", "SI, EVENTUELLEMENT, LE LOGEMENT RENDU VACANT PAR SON EVICTION N'ETAIT PAS OCCUPE CONFORMEMENT AUX ENONCIATIONS DU CONGE", RELATIVES A L'APPLICATION DE L'ARTICLE 19 DE LA MEME LOI;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR STATUE, COMME ELLE L'A FAIT, AUX MOTIFS QUE L'APPARTEMENT DE TROIS PIECES PRINCIPALES OCCUPE PAR LE X... DE LA REPRISE, SAVOIR UN MENAGE DE DEUX PERSONNES ET DEUX ENFANTS, ETAIT TROP PETIT POUR QUATRE PERSONNES ET D'UN PRIX MENSUEL TROP ELEVE POUR LEURS RESSOURCES, ALORS, D'APRES LE DEMANDEUR EN CASSATION, QUE, D'UNE PART, UN APPARTEMENT DE TROIS PIECES PRINCIPALES SUFFIT POUR LOGER UN MENAGE DE DEUX PERSONNES ET DEUX ENFANTS EN BAS AGE;\n\n\n\n ET QUE, D'AUTRE PART, LES Y... DE LA REPRISE N'AYANT PAS JUSTIFIE DE LEURS REVENUS, LES JUGES DU SECOND DEGRE AURAIENT DU REPONDRE AU MOYEN TIRE PAR LE PRENEUR DE CE QUE LES Y... NE POUVAIENT PAS AVOIR PERCU UNE ALLOCATION DE LOGEMENT NI SE TROUVER DANS L'IMPOSSIBILITE DE VERSER LE LOYER DEMANDE DANS L'APPARTEMENT PAR EUX PRESENTEMENT OCCUPE;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'AUCUNE DISPOSITION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 N'INTERDIT UN CONGE A PLUSIEURS FINS, SAUF AUX JUGES A APPRECIER LA VALIDITE DE CE CONGE EN SES DIVERSES FINS;\n\n\n\n QU'AINSI SANS CONTRADICTION, ET ABSTRACTION FAITE D'UN MOTIF SURABONDANT, LES JUGES D'APPEL ONT PU VALIDER LE CONGE DELIVRE A DUCHET TANT SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 QUE DE L'ARTICLE 19 DE LA MEME LOI;\n\n\n\nATTENDU EN SECOND LIEU QUE, POUR CE QUI CONCERNE LA DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, LA COUR CONSTATANT QUE DUCHET AVAIT DEPLACE SANS AUTORISATION DU BAILLEUR LE MOBILIER GARNISSANT LES LIEUX LOUES POUR L'ENTREPOSER DANS UNE CAVE, L'EXPOSANT AINSI A LA DEGRADATION, A PU RETENIR QUE DUCHET AVAIT COMMIS UNE FAUTE DONT IL NE POUVAIT MINIMISER LA GRAVITE;\n\n\n\n QUE, PAR AILLEURS, AYANT RELEVE QU'IL N'ETAIT PAS DENIE QUE L'APPARTEMENT AVAIT ETE LOUE POUR ETRE BOURGEOISEMENT OCCUPE ET QUE C'ETAIT SEULEMENT DEUX ANS APRES SON ENTREE EN JOUISSANCE, EN 1952, QUE DUCHET AVAIT COMMENCE A EXERCER DANS LES LIEUX SA PROFESSION DE MEDECIN, LADITE COUR EN A DEDUIT QUE D'APRES L'INTENTION DES PARTIES, QUI SEULE DOIT ETRE PRISE EN CONSIDERATION POUR DETERMINER LE CARACTERE D'UNE LOCATION, CELLE-CI AVAIT ETE CONSENTIE A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION;\n\n\n\nATTENDU, ENFIN, EN CE QUI CONCERNE L'EXERCICE DU DROIT DE REPRISE, QUE, N'ETANT PAS TENUS DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, LES JUGES D'APPEL ONT JUSTIFIE LEUR DECISION PAR LA SEULE CONSTATATION QUE L'APPARTEMENT DE TROIS PIECES, OCCUPE PRESENTEMENT PAR LES EPOUX Z..., Y... DE LA REPRISE ET LEURS DEUX ENFANTS, AGES DE 8 ET 4 ANS, N'APPARAIT PAS PRESENTER DES CONDITIONS D'HABITATION CONFORMES A LEURS BESOINS NORMAUX;\n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LES MOYENS NE SONT PAS FONDES;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 10 MARS 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS