Cour de cassation, arret, 1970-02-27, 68-11.681

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur le congé donné par les bailleurs : La cour a également jugé que les bailleurs avaient régulièrement donné congé aux preneurs en raison de la fermeture de l'hôtel, qui avait été ordonnée par un arrêté préfectoral. Elle a souligné que la mise en demeure préalable n'était pas nécessaire dans ce cas, car l'exploitation était devenue impossible. La cour a affirmé : « la mise en demeure aurait abouti à demander l'exécution d'une obligation devenue illicite ».

Interprétations et citations légales

2. Sur le congé et la mise en demeure : La cour a fait référence à l'impossibilité d'exécution des obligations du preneur, justifiant ainsi l'absence de mise en demeure. Elle a cité l'article 335-6° du Code pénal, qui stipule que dans des situations où l'exploitation est interdite par une autorité administrative, le bailleur peut demander la résiliation du bail sans mise en demeure préalable. Cela montre que la législation permet une certaine flexibilité en cas d'impossibilité d'exécution due à des circonstances extérieures.

En conclusion, la décision de la cour d'appel repose sur une appréciation des éléments de preuve et une interprétation des règles relatives aux baux commerciaux, en tenant compte des circonstances particulières de l'affaire.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECLARE VALABLE LE CONGE NOTIFIE PAR LES BAILLEURS AUX PRENEURS POSTERIEUREMENT A L'EXPIRATION DU BAIL COMMERCIAL ORIGINAIRE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA PERFECTION DU CONTRAT DE LOCATION RESULTE DU SEUL ACCORD MUTUEL DES PARTIES ET QUE, S'AGISSANT D''UN BAIL COMMERCIAL RENOUVELE, LA PREUVE DE CET ACCORD EST SOUMISE A LA REGLE GENERALE SELON LAQUELLE UN BAIL FAIT SANS ECRIT PEUT ETRE PROUVE PAR SIMPLES PRESOMPTIONS, DES LORS QU'IL EXISTE UN COMMENCEMENT DE PREUVE PAR ECRIT, QUE LE BAIL ALLEGUE AVAIT FAIT L'OBJET D'UN COMMENCEMENT D'EXECUTION, ET QU'EN L'ESPECE, LES PRENEURS AVAIENT PRODUIT UN ECRIT ENTIEREMENT REDIGE DE LA MAIN DE L'UN DES BAILLEURS, EXPRIMANT LE CONSENTEMENT DONNE PAR CEUX-CI A LA CONCLUSION D'UN NOUVEAU BAIL POUR UNE DUREE DE 3, 6 OU 9 ANNEES AU GRE DES PRENEURS, ET MOYENNANT UN LOYER DETERMINE, AINSI QUE DES QUITTANCES DE LOYERS DELIVREES PAR LES BAILLEURS, POSTERIEUREMENT A L'ACCORD SUS-ENONCE, POUR UN MONTANT EGAL A CELUI DU NOUVEAU LOYER, ET QUI, ETABLISSANT LE COMMENCEMENT D'EXECUTION, ETAIENT DONC DE NATURE A CONFIRMER L'ACCORD DES BAILLEURS RENDU VRAISEMBLABLE PAR LE COMMENCEMENT DE PREUVE PAR ECRIT VERSE AUX DEBATS, QU'IL EST PRETENDU QUE, FAUTE D'AVOIR PRIS EN CONSIDERATION LES ELEMENTS DE PREUVE VALABLEMENT INVOQUES PAR LES PRENEURS, LES JUGES D'APPEL, QUI ONT MECONNU LA PORTEE DES DOCUMENTS DU DEBAT, AINSI QUE L'ETENDUE DE LEUR POUVOIR D'APPRECIATION, N'ONT PAS LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR REFUS DE RECONNAITRE L'EXISTENCE DU BAIL RENOUVELE LITIGIEUX ; \n\n\n\nMAIS ATTENDU QU'APPRECIANT SOUVERAINEMENT LES ELEMENTS DE PREUVE, L'ARRET RELEVE QUE, S'IL EST JUSTIFIE D'UNE AUGMENTATION CONVENTIONNELLE DU PRIX DU LOYER, IL N'EST POINT DEMONTRE QUE LE BAIL AIT ETE RENOUVELE POUR UNE PERIODE DE 9 ANS, QU'AUCUN ECRIT N'A ETE SIGNE PAR LES PARTIES A CET EFFET, QU'IL A SEULEMENT EXISTE DES POURPARLERS ET UN PROJET ECRIT, QU'AINSI LA RECONDUCTION APPARAIT PUREMENT TACITE ET VERBALE, TANT QUE LA PREUVE D'UN ACCORD N'EST PAS RAPPORTEE, QUANT AU PRINCIPE DU RENOUVELLEMENT, QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; \n\n\n\nSUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LES BAILLEURS AVAIENT REGULIEREMENT DONNE CONGE AUX PRENEURS EN REFUSANT LE RENOUVELLEMENT DU BAIL EN RAISON DU DEFAUT D'EXPLOITATION DE LEUR HOTEL, BIEN QUE CE CONGE N'EUT PAS ETE PRECEDE DE LA MISE EN DEMEURE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE REFUS DU BAILLEUR DE RENOUVELER LE BAIL COMMERCIAL NE PEUT JAMAIS ETRE JUSTIFIE PAR L'INEXECUTION D'UNE OBLIGATION DU PRENEUR OU PAR LA CESSATION DE L'EXPLOITATION, A DEFAUT DE CETTE MISE EN DEMEURE PREALABLE PROSCRITE PAR UNE DISPOSITION D'ORDRE PUBLIC, SAUF LE CAS OU IL EST DEMONTRE QUE L'INFRACTION REPROCHEE AU PRENEUR EST IRREPARABLE ET QUE L'EXECUTION DE SON OBLIGATION EST DEVENUE IMPOSSIBLE, MAIS QU'EN L'ESPECE, LE CARACTERE IRREMEDIABLE DE LA FERMETURE DE L'HOTEL ET L'IMPOSSIBILITE DEFINITIVE DE SA REOUVERTURE ETAIENT DEMENTIS PAR LE FAIT QUE L'EXPLOITATION DE L'HOTEL AVAIT REPRIS AVEC L'AUTORISATION ADMINISTRATIVE DES AVANT LE JUGEMENT, AINSI QUE LES PRENEURS L'AVAIENT FAIT VALOIR DANS LEURS CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE ; \n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ENONCENT QU'IL RESULTE DES DOCUMENTS VERSES AUX DEBATS QUE LE FONDS DE COMMERCE DIT HOTEL DES PALMIERS A ETE FERME PAR ARRETE PREFECTORAL DU 16 SEPTEMBRE 1965, QUE CETTE SITUATION AURAIT PERMIS AU BAILLEUR, (ARTICLE 335-6° DU CODE PENAL) DE DEMANDER EN REFERE LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE, QU'ON VOIT MAL COMMENT LES BAILLEURS AURAIENT PU ADRESSER A LEURS LOCATAIRES UNE MISE EN DEMEURE POUR ENFREINDRE UNE DECISION DE L'AUTORITE ADMINISTRATIVE, QUE L'EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE DANS LES LIEUX LOUES ETAIT DEVENUE IMPOSSIBLE, QUE LA MISE EN DEMEURE AURAIT ABOUTI A DEMANDER L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION DEVENUE ILLICITE, QUE LE CONGE DELIVRE LE 14 MAI 1966 POUR LE 1ER DECEMBRE SUIVANT A RESPECTE LE DELAI DE SIX MOIS ; \n\n\n\nATTENDU QU'EN RELEVANT AINSI L'IMPOSSIBILITE POUR LE PRENEUR D'EXECUTER SON OBLIGATION, LA COUR D'APPEL ET, REPONDANT AINSI, IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT, AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; \n\n\n\nD'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; \n\n\n\nPAR CES MOTIFS REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 7 MARS 1968 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX ;