Cour de cassation, arret, 1970-03-18, 69-20.010

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Ils en ont déduit que ce loyer devait être fixé dans les conditions de l'article 37 de la loi du 1er septembre 1948."

2. Interprétation des conventions : Les juges du fond ont interprété les différentes conventions entre les parties comme confirmant l'intention commune de faire dépendre le montant du loyer du maximum légal. Ils ont estimé que la transaction de 1966 ne constituait pas une novation du bail, mais une simple révision temporaire.

> "Il était dans la commune intention des parties... de faire dépendre le montant du loyer de ce qu'elles avaient toujours tenu pour le maximum légal."

3. Mission de l'expert : La cour a également justifié la mission donnée à l'expert, qui devait rechercher non seulement le loyer licite, mais aussi tous les éléments permettant de fixer la valeur locative réelle. Cela a été jugé conforme aux dispositions de l'article 37.

> "La mission donnée à l'expert de rechercher... tous éléments permettant de fixer la valeur locative réelle, ne comporte aucune contradiction."

Interprétations et citations légales

> "Le loyer des locaux loués aux personnes morales exerçant une activité désintéressée sera fixé, à défaut d'accord amiable, par le juge à l'aide de tous les éléments d'appréciation."

2. Interprétation des conventions contractuelles : La décision souligne l'importance de l'intention commune des parties dans l'interprétation des clauses contractuelles. Les juges ont estimé que les parties avaient toujours voulu que le loyer soit en rapport avec le maximum légal, ce qui a guidé leur décision.

> "Les parties conservant à cet égard toute liberté de discussion."

En somme, la décision de la cour d'appel repose sur une interprétation rigoureuse des conventions contractuelles et des dispositions légales applicables, affirmant ainsi la prévalence de l'accord sur le loyer légal dans le cadre d'une relation locative entre des personnes morales exerçant une activité désintéressée.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES CONSORTS MICHEL DE X... ONT DONNE A BAIL POUR UNE DUREE DE TRENTE ANNEES, LE 29 NOVEMBRE 1949, UN ENSEMBLE IMMOBILIER SIS A SAINT-PRIX, A LA LIGUE FRANCAISE DE L'ENSEIGNEMENT - CONFEDERATION DES OEUVRES LAIQUES, ETABLISSEMENT D'UTILITE PUBLIQUE EXERCANT UNE ACTIVITE DESINTERESSEE ;\n\n\n\nQUE CE BAIL SPECIFIAIT QU'EN CONSIDERATION DES CHARGES DU PRENEUR, TENU DES GRANDS TRAVAUX D'ENTRETIEN, DES REPARATIONS INTERESSANT LA COUVERTURE ET LE GROS OEUVRE, ET DU REMBOURSEMENT DE TOUS IMPOTS, TAXES ET CONTRIBUTIONS, LE PRIX DU LOYER ANNUEL SERAIT FIXE A 200000 ANCIENS FRANCS ET LES MAJORATIONS SEMESTRIELLES DE 20 % PROVISOIREMENT SUSPENDUES JUSQU'A L'AMORTISSEMENT TOTAL DES TRAVAUX DE MANIERE QU'AU PREMIER TERME SUIVANT CET AMORTISSEMENT, ET AU PLUS TARD LE 15 DECEMBRE 1959, LE LOYER SOIT PORTE "AUX DEUX TIERS DU MAXIMUM LEGAL" ;\n\n\n\n QUE LE LOYER DEVAIT ETRE MAINTENU A CE NIVEAU SAUF "APPLICATION DES COEFFICIENTS D'AJUSTEMENT DU COUT DE LA VIE" ET QU'A CET EGARD UNE CLAUSE DE "REVISION ANNUELLE" DU PRIX PREVOYAIT UN REAJUSTEMENT PROPORTIONNEL A LA VARIATION MOYENNE DES INDICES DE PRIX ;\n\n\n\nQUE, PAR LA SUITE, SOUS LA RUBRIQUE "REVISION DU LOYER", LES PARTIES SONT, LE 4 AVRIL 1960, CONVENUES D'UN LOYER DETERMINE EN FONCTION DES ARTICLES 26 ET SUIVANTS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AVEC MAJORATION POUR USAGE PROFESSIONNEL ET ABATTEMENT DU TIERS ;\n\n\n\n QU'AU RESULTAT D'UNE EXPERTISE FAITE A LA DEMANDE DES BAILLEURS, LE LOYER AINSI DETERMINE S'ETANT REVELE TRES INFERIEUR AU MONTANT DE LA VALEUR LOCATIVE LEGALE, MEME DIMINUE D'UN TIERS, LES CONSORTS MICHEL DE X... ONT DEMANDE, PAR LETTRE DU 15 NOVEMBRE 1965, A LA LIGUE, LOCATAIRE, QUE LE TERME SEMESTRIEL SOIT PORTE A 26850 FRANCS ;\n\n\n\n QUE, PAR LETTRE DU 22 FEVRIER 1966, CELLE-CI A ACCEPTE DE TRANSIGER POUR L'ANNEE 1966 SUR LA BASE D'UN LOYER ANNUEL DE 48000 FRANCS, RAMENE, APRES ABATTEMENT DU TIERS, A 32000 FRANCS, "LA TRANSACTION SE BORNANT EXCLUSIVEMENT POUR LADITE ANNEE A REMPLACER LES DEUX TIERS D'UN LOYER LEGAL SUR LE TAUX DUQUEL UN ACCORD N'A PU ENCORE INTERVENIR, PAR UN LOYER EFFECTIF TRANSACTIONNEL ET FORFAITAIRE NE DEPENDANT PAS DU LOYER LEGAL" ET "NE POUVANT ETRE INTERPRETEE COMME IMPLIQUANT UNE APPRECIATION QUELCONQUE DE PART ET D'AUTRE DU MONTANT DU LOYER LEGAL, TEL QU'IL RESULTE DE L'APPLICATION STRICTE DU BAIL, LES PARTIES CONSERVANT A CET EGARD TOUTE LIBERTE DE DISCUSSION" ;\n\n\n\n QUE LES BAILLEURS ONT ACCEPTE, PAR LETTRE DU MEME JOUR, CETTE PROPOSITION, QUI FUT MISE A EXECUTION AUSSITOT ;\n\n\n\n MAIS QUE LES PARTIES N'AYANT PU SE METTRE D'ACCORD SUR LE MONTANT DU LOYER DU POSTERIEUREMENT, LES BAILLEURS, SE FONDANT SUR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 QUI PREVOIT QUE LE LOYER DES LOCAUX LOUES AUX PERSONNES MORALES EXERCANT UNE ACTIVITE DESINTERESSEE SERA FIXE, A DEFAUT D'ACCORD AMIABLE, PAR LE JUGE A L'AIDE DE TOUS LES ELEMENTS D'APPRECIATION, ONT ASSIGNE LA LIGUE POUR FIXATION DU LOYER A LA SOMME SEMESTRIELLE DE 30000 FRANCS, A LAQUELLE S'APPLIQUERA EN SUS LA DIFFERENCE ENTRE L'ANCIENNE MAJORATION PROPORTIONNELLE DE 25 % ET LA SECONDE MAJORATION DE 30 % SOUS RESERVE DES AUGMENTATIONS LEGALES QUI POURRAIENT SE PRODUIRE D'ICI LA FIXATION JUDICIAIRE A INTERVENIR ;\n\n\n\n ATTENDU QUE LA LOCATAIRE FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QU'IL Y AVAIT LIEU DE FAIRE APPLICATION DE L'ARTICLE 37, AU MOTIF QUE, L'ACCORD DU 22 FEVRIER 1966 AYANT MONTRE QUE LES PARTIES AVAIENT DECIDE DE NE PAS DONNER SUITE A LA CONVENTION DU 4 AVRIL 1960 ET D'ABOUTIR A LA DETERMINATION "DU LOYER LEGAL TEL QU'IL RESULTE DE L'APPLICATION STRICTE DU BAIL", SELON LES TERMES DE LA LETTRE, IL S'AGISSAIT PAR CONSEQUENT DE DONNER TOUTE SA VIGUEUR A LA CLAUSE PREVOYANT QUE SI LA SITUATION ECONOMIQUE NE RESTAIT PAS "INCHANGEE, PENDANT LA DUREE DU BAIL", UN RAJUSTEMENT CORRELATIF INTERVIENDRAIT A LA FIN DE CHAQUE ANNEE SUIVANTE "DANS LES LIMITES ALLANT DE 200000 FRANCS PAR AN JUSQU'AU MAXIMUM FIXE PAR LA LOI", ALORS QUE, SELON LE POURVOI, LA PROPOSITION DU 22 FEVRIER 1966 DE LA LIGUE DE L'ENSEIGNEMENT AYANT PRECISE EXPRESSEMENT QUE LA TRANSACTION INTERVENUE NE POUVAIT ETRE CONSIDEREE COMME UNE NOVATION AU BAIL, LA COUR D'APPEL N'A PU, SANS DENATURATION DES DOCUMENTS CONTRACTUELS, ORDONNER UNE EXPERTISE ET REFUSER D'APPLIQUER L'ACCORD DU 4 AVRIL 1960 QUI S'ETAIT INCORPORE AU BAIL ET AUQUEL LA TRANSACTION DE 1966 N'AVAIT APPORTE AUCUNE NOVATION, AINSI QUE LA LOCATAIRE L'AVAIT PRECISE DANS SA PROPOSITION DU 22 FEVRIER 1966, ACCEPTEE PAR LE PROPRIETAIRE ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE TOUTE DENATURATION, LES JUGES DU FOND ONT ESTIME QU'IL ETAIT DANS LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, QUE LA LIGUE N'A CESSE DE CONFIRMER DANS LES DIVERSES CONVENTIONS PASSEES AVEC LES BAILLEURS, DE FAIRE DEPENDRE LE MONTANT DU LOYER DE CE QU'ELLES AVAIENT TOUJOURS TENU "POUR LE MAXIMUM LEGAL" ;\n\n\n\n QU'A BON DROIT, APRES AVOIR CONSTATE LE DESACCORD ACTUEL DES PARTIES SUR LA DETERMINATION D'UN LOYER "REVISABLE" DANS LES LIMITES DU MAXIMUM LEGAL, ILS EN ONT DEDUIT QUE CE LOYER DEVAIT ETRE FIXE DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ;\n\n\n\n SUR LE SECOND MOYEN : QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL, EN STATUANT AUX MOTIFS CI-DESSUS REPRODUITS, NOTAMMENT DANS L'ENONCE DU PREMIER MOYEN, DE S'ETRE CONTREDITE OU, A TOUT LE MOINS, D'AVOIR PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION EN CONFIRMANT L'ORDONNANCE "DONNANT MISSION A L'EXPERT Y... DE RECHERCHER NON SEULEMENT LE LOYER LICITE, A LA DATE DE LA DEMANDE, TEL QU'IL RESULTAIT DE L'APPLICATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, MAIS EGALEMENT, APRES VISITE DES LIEUX, TOUS ELEMENTS PERMETTANT D'EN FIXER LA VALEUR LOCATIVE REELLE, NOTAMMENT LA VALEUR VENALE DES BIENS LOUES" ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE, DES LORS QUE LES JUGES DU FOND ONT DECIDE QU'IL Y AVAIT LIEU DE FAIRE APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 37 DE LA LOI DE 1948, LESQUELLES PREVOIENT QU'A DEFAUT D'ACCORD AMIABLE LE LOYER DES LOCAUX LOUES AUX PERSONNES MORALES EXERCANT UNE ACTIVITE DESINTERESSEE SERA FIXE PAR LE JUGE "A L'AIDE DE TOUS ELEMENTS D'APPRECIATION", LA MISSION DONNEE A L'EXPERT DE RECHERCHER, D'UNE PART, LE LOYER LICITE, D'AUTRE PART, TOUS ELEMENTS PERMETTANT DE FIXER LA VALEUR LOCATIVE REELLE, NE COMPORTE AUCUNE CONTRADICTION ;\n\n\n\nQUE LE SECOND MOYEN N'EST PAS PLUS FONDE QUE LE PREMIER ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 15 OCTOBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS