Cour de cassation, arret, 1970-05-28, 69-20.021

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Il apparaît que, l'ancien propriétaire ayant admis que la location eut un caractère artisanal, ces locaux avaient été 'utilisés' depuis 1941, donc antérieurement au 1er juin 1948, non pas à usage commercial mais partie à usage d'habitation et partie à usage professionnel."

2. Superfluité de l'expertise : La Cour a également jugé que l'expertise demandée par les bailleurs était superflue, car les faits avaient déjà été établis sans ambiguïté.

> "Ils ont estimé, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées, que dans ces conditions l'expertise sollicitée par les bailleurs apparaissait superflue."

3. Échange de locaux : La mise à disposition de nouveaux locaux à Dame B... en échange de la salle de séjour ne modifiait pas la nature mixte de l'occupation, mais conservait le caractère d'unité d'habitation.

> "Cet échange, fait pour la commodité et dans l'intérêt des bailleurs, n'ayant pas eu pour effet de créer une nouvelle unité d'habitation, mais seulement de modifier celle qui existait déjà tout en maintenant à l'ensemble le caractère qu'il avait antérieurement de local à usage mixte."

Interprétations et citations légales

> "Les bailleurs ne pouvaient se prévaloir des dispositions de l'article 3, alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948."

2. Caractère mixte des locaux : La décision souligne que la transformation d'un local à usage commercial en un local à usage d'habitation, dans le cadre de l'échange, ne changeait pas la nature mixte de l'occupation.

> "La mise à disposition de Dame B... par les bailleurs de deux arrière-boutiques aménagées en local à usage d'habitation... ne saurait être assimilée... à la transformation d'un local à usage commercial en local à usage d'habitation."

Cette décision illustre l'importance de la preuve de l'utilisation des locaux dans le cadre des baux d'habitation et la protection des locataires en vertu de la législation sur les baux.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUEQUE B..., ARTISAN CORDONNIER, OCCUPAIT AVEC SON EPOUSE UN LOGEMENT DE DEUX PIECES A USAGE MIXTE D'HABITATION ET PROFESSIONNEL DEPENDANT D'UN IMMEUBLE SIS A ANTIBES APPARTENANT INDIVISEMENT A VASSIVIERE ET A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BARHODANIENNE, QU'A LA SUITE DU DECES DE B..., SURVENU LE 1ER JANVIER 1954, VEUVE B... OCCUPA LES LIEUX LOUES A USAGE EXCLUSIF D'HABITATION APRES TRANSFORMATION DE L'UNE DES PIECES DITE " MAGASIN " EN SALLE DE SEJOUR, QUE, PAR CONVENTION DU 2 FEVRIER 1962, LADITE DAME A... A RETROCEDER A VASSIVIERE, QUI DESIRAIT AGRANDIR LE LOCAL COMMERCIAL CONTIGU QU'IL EXPLOITAIT, LA SALLE DE SEJOUR DE SON LOGEMENT EN ECHANGE D'UN LOCAL FORME PAR LA JONCTION DE DEUX ARRIERE-BOUTIQUES DEPENDANT DU MAGASIN COMMERCIAL DE CE DERNIER;\n\n\n\nQU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE DAME B..., QUI AVAIT RECU CONGE POUR LE 29 SEPTEMBRE 1963, AVAIT DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, AU MOTIF QUE, N'ETANT PAS ETABLI QUE LES LIEUX LOUES AVAIENT ETE UTILISES COMMERCIALEMENT AVANT LE 1ER JUIN 1948 ET POSTERIEUREMENT AFFECTES A L'HABITATION, LES BAILLEURS NE POUVAIENT SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 3, ALINEA 2 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL S'EST CONTREDITE EN CONSTATANT QUE LE LOCAL OCCUPE PAR DAME B..., Y... D'UN MAGASIN ET D'UNE CHAMBRE, ETAIT A L'ORIGINE A USAGE COMMERCIAL, ET EN DECIDANT QU'IL N'AVAIT PAS ETE UTILISE COMMERCIALEMENT AVANT LE 1ER JUIN 1948, QUE, D'AUTRE PART, SONT DEMEUREES SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DES BAILLEURS, QUI OFFRAIENT DE PROUVER QUE LES LIEUX, OBJETS DE L'ECHANGE, AVAIENT BIEN UN USAGE COMMERCIAL ET QU'ENFIN, LES LOCAUX DONNES A DAME B... EN 1962 EN ECHANGE DE CEUX QU'ELLE OCCUPAIT, AYANT UNE DESTINATION COMMERCIALE PUISQUE DEPENDANT DU MAGASIN COMMERCIAL DE VASSIVIERE ET S'ETANT TROUVES A LA SUITE DE L'ECHANGE UTILISES A USAGE D'HABITATION, LES JUGES D'APPEL NE POUVAIENT DECIDER QUE LADITE DAME X... DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR TOUS LES LOCAUX QU'ELLE OCCUPE PRESENTEMENT, EN SUPPOSANT MEME, CE QUI N'EST PAS ETABLI, QUE LES LOCAUX RESTANTS DE LA LOCATION INITIALE EUSSENT JAMAIS ETE UTILISES COMMERCIALEMENT;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU FOND RELEVENT, SANS CONTRADICTION, QUE, SI INITIALEMENT LES LOCAUX DONNES EN LOCATION AUX EPOUX B..., Z... D'UN MAGASIN ET D'UNE PIECE ATTENANTE, AVAIENT, D'APRES LE CAHIER DES CHARGES DRESSE EN 1933, UNE DESTINATION COMMERCIALE, IL APPARAIT QUE, L'ANCIEN PROPRIETAIRE AYANT ADMIS QUE LA LOCATION EUT UN CARACTERE ARTISANAL, CES LOCAUX AVAIENT ETE " UTILISES " DEPUIS 1941, DONC ANTERIEUREMENT AU 1ER JUIN 1948, NON PAS A USAGE COMMERCIAL MAIS PARTIE A USAGE D'HABITATION ET PARTIE A USAGE PROFESSIONNEL PAR B... EXERCANT DANS LES LIEUX LA PROFESSION DE CORDONNIER;\n\n\n\n ATTENDU, EN SECOND LIEU, QU'ILS ONT ESTIME, REPONDANT AINSI AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, QUE DANS CES CONDITIONS L'EXPERTISE SOLLICITEE PAR LES BAILLEURS APPARAISSAIT SUPERFLUE;\n\n\n\n ATTENDU, ENFIN, QUE LA MISE A LA DISPOSITION DE DAME B... PAR LES BAILLEURS DE DEUX ARRIERE-BOUTIQUES AMENAGEES EN LOCAL A USAGE D'HABITATION A LA SUITE DE L'ECHANGE FAISANT L'OBJET DE LA CONVENTION DU 2 FEVRIER 1962 EN REMPLACEMENT DE LA SALLE DE SEJOUR, PARTIE DU LOCAL QU'ELLE OCCUPAIT, NE SAURAIT ETRE ASSIMILEE, AU SENS DE L'ARTICLE 3, ALINEA 2 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 A LA TRANSFORMATION D'UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL EN LOCAL A USAGE D'HABITATION, CET ECHANGE, FAIT POUR LA COMMODITE ET DANS L'INTERET DES BAILLEURS, N'AYANT PAS EU POUR EFFET DE CREER UNE NOUVELLE UNITE D'HABITATION, MAIS SEULEMENT DE MODIFIER CELLE QUI EXISTAIT DEJA TOUT EN MAINTENANT A L'ENSEMBLE LE CARACTERE QU'IL AVAIT ANTERIEUREMENT DE LOCAL A USAGE MIXTE;\n\n\n\n QUE C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES D'APPEL ONT ESTIME QUE DAME B... DEVAIT ETRE MAINTENUE DANS LES LIEUX NON SEULEMENT POUR LA PARTIE DES LOCAUX DONT ELLE DISPOSAIT ANTERIEUREMENT AU 2 FEVRIER 1962, MAIS ENCORE POUR LA PARTIE DES LOCAUX QU'ELLE AVAIT RECUE EN ECHANGE A CETTE DATE;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 29 FEVRIER 1968, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE