Cour de cassation, arret, 1970-06-19, 69-10.739

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Le prix de 120 000 francs porté à l'acte dit de Toulon ne correspondait pas à la volonté exprimée par Dame de A..., veuve A..., qui n'était manifestement pas à même de saisir les subtilités et les réticences dont Y... faisait preuve dans sa correspondance."

2. Appréciation souveraine des juges : Les juges du fond ont exercé leur pouvoir d'appréciation souveraine en examinant non seulement les actes, mais aussi la correspondance échangée entre les parties avant et après la signature des actes. Ils ont conclu que la volonté des parties n'était pas correctement reflétée dans l'acte de Toulon.

> "Les juges du fond ont, par une appréciation souveraine du sens et de la portée des deux actes litigieux, estimé que, dans l'esprit de Dame de A..., le seul prix de vente était celui de 200 000 francs."

3. Indemnité de dommages-intérêts : La cour a également confirmé la condamnation de Y... à payer une indemnité de 20 000 francs à Dame B..., considérant que cette dernière était fondée à obtenir des dommages-intérêts en raison de l'appropriation de l'immeuble par Y... et de son refus de payer le prix réel.

> "Les juges du fond ont souverainement apprécié le préjudice que Dame B... invoquait dans sa demande reconventionnelle."

Interprétations et citations légales

> "En application de l'article 1840 du Code général des impôts, est nulle et de nul effet toute convention ayant pour but de dissimuler une partie du prix de vente d'un immeuble."

2. Loi du 19 décembre 1963 : La cour a interprété cette loi comme visant à protéger les parties contre les actes qui ne reflètent pas leur volonté réelle, en particulier dans le cadre de transactions immobilières.

> "La promesse unilatérale de vente constitue, au sens de la loi du 19 décembre 1963, l'acte unilatéral de vente, c'est-à-dire l'acte signé par une seule des parties comportant l'expression de la volonté de celle-ci."

Cette décision illustre l'importance de la transparence dans les transactions immobilières et la nécessité de respecter la volonté réelle des parties, tout en soulignant le pouvoir d'appréciation des juges du fond dans l'évaluation des preuves et des intentions des parties.

SUR LES TROIS PREMIERS MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE Y..., ADMINISTRATEUR DE SOCIETES, A FAIT ASSIGNER DAME B..., LEGATAIRE UNIVERSELLE DE DAME DE A..., DECEDEE LE 11 FEVRIER 1966, EN REALISATION DE LA VENTE, A LUI CONSENTIE PAR CETTE DERNIERE, DE SA PROPRIETE LES VIGNETTES SISE A TOULON, POUR LE PRIX DE 120000 FRANCS, SUIVANT ACTE SOUS SEING PRIVE SIGNE, A TOULON, LE 15 JUIN 1965 ;\n\n\n\n QUE LA DEFENDERESSE A SOULEVE LA NULLITE DE CET ACTE, EN INVOQUANT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 (ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS) ET A DEMANDE RECONVENTIONNELLEMENT LA RESOLUTION, AUX TORTS DE Y..., D'UNE AUTRE PROMESSE DE VENTE DU MEME BIEN A LUI CONSENTIE PAR DAME DE A..., SUIVANT ACTE DATE A PARIS, DU MEME JOUR, SOIT LE 15 JUIN 1965, MAIS POUR LE PRIX DE 200000 FRANCS ;\n\n\n\n ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE CONFIRME DANS TOUTES SES DISPOSITIONS LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULON DECLARANT NULS, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS, LES DEUX ACTES EN DATE DU 15 JUIN 1965, SIGNES TANT A TOULON QU'A PARIS, ET ORDONNANT SOUS ASTREINTE L'EXPULSION DE Y... DE LA PROPRIETE LES VIGNETTES ;\n\n\n\nATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECLARE NUL L'ACTE SIGNE A TOULON, ALORS, SELON LE PREMIER MOYEN, QUE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE CONSTITUE, AU SENS DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963, L'ACTE UNILATERAL DE VENTE, C'EST-A-DIRE L'ACTE SIGNE PAR UNE SEULE DES PARTIES COMPORTANT L'EXPRESSION DE LA VOLONTE DE CELLE-CI ET NON L'ACTE COMPORTANT L'EXPRESSION DE LA VOLONTE DES DEUX PARTIES ;\n\n\n\n QUE, D'AUTRE PART, LE DEUXIEME MOYEN REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DENATURE L'ACTE DE TOULON QUI PORTE QUE " MADAME DE A... PROMET DE VENDRE A MONSIEUR Y..., CE QUI EST ACCEPTE POUR LUI ET EN SON NOM PAR MONSIEUR Z..., SON MANDATAIRE, L'IMMEUBLE DONT LA DESIGNATION SUIT ", CE QUI IMPLIQUE BIEN L'EXISTENCE D'UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE A LAQUELLE LES JUGES DU FOND ONT DONNE UNE QUALIFICATION ERRONEE ET QU'IL EN EST D'AUTANT PLUS AINSI QUE Y... CONTRACTE, PAR L'ACTE, DES OBLIGATIONS, EN PARTICULIER L'OBLIGATION DE PAYER LE PRIX, QUE, DU RESTE, Y... EST DESIGNE COMME L'ACQUEREUR ET QUE L'ACTE PARLE A DIVERSES REPRISES DE " LA PRESENTE VENTE " ;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LES JUGES D'APPEL ONT DECLARE NUL L'ACTE " DIT DE TOULON " AU MOTIF QU'IL FAIT ETAT D'UN PRIX SIMULE DE 120000 FRANCS, CEPENDANT QUE LE PRIX REEL DE VENTE ETAIT DE 200000 FRANCS ET QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1840 DU CODE GENERAL DES IMPOTS EST NULLE ET DE NUL EFFET TOUTE CONVENTION AYANT POUR BUT DE DISSIMULER UNE PARTIE DU PRIX DE VENTE D'UN IMMEUBLE, ALORS, SELON LE TROISIEME MOYEN, QU'EN CAS DE DISSIMULATION D'UNE PARTIE DU PRIX, C'EST LA CONTRE-LETTRE QUI EST FRAPPEE DE NULLITE ET NON L'ACTE APPARENT ET, QU'EN L'ESPECE ACTUELLE, L'ACTE DIT " DE TOULON " SE TROUVAIT PARFAITEMENT VALABLE, LES ACTES PROMETTANT UN PRIX SUPERIEUR ETANT SEULS ATTEINTS DE NULLITE ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE, SANS DENATURER AUCUN DES DOCUMENTS QUI LEUR ONT ETE SOUMIS, LES JUGES DU FOND ONT, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DU SENS ET DE LA PORTEE DES DEUX ACTES LITIGIEUX ET DE L'ENSEMBLE DE LA CORRESPONDANCE ECHANGEE ENTRE LES PARTIES TANT AVANT QU'APRES LA SIGNATURE DE CES ACTES, ESTIME QUE, DANS L'ESPRIT DE LA DAME DE A..., LE SEUL PRIX DE VENTE ETAIT CELUI DE 200000 FRANCS, QUE Y... AVAIT TOUJOURS ADMIS, DEPUIS L'ORIGINE DES POURPARLERS (2 MARS 1965) JUSQU'AU 30 DECEMBRE DE LA MEME ANNEE, VEILLE DU JOUR OU LA VENTE DEVAIT ETRE REALISEE, ET QUI ETAIT LE PRIX EXPRIME DANS LA PROMESSE SIGNEE A PARIS, QUE LE DEMANDEUR AVAIT EXECUTEE EN PARTIE PAR LE VERSEMENT AU COMPTANT DE LA SOMME DE 30000 FRANCS ET L'ENGAGEMENTDE PAYER 70000 FRANCS AVANT LA REALISATION, AINSI QU'IL Y ETAIT STIPULE ;\n\n\n\n QU'ILS EN ONT DEDUIT QUE " LE PRIX DE 120000 FRANCS PORTE A L'ACTE DIT DE TOULON NE CORRESPONDAIT PAS A LA VOLONTE EXPRIMEE PAR DAME X..., VEUVE A..., QUI N'ETAIT MANIFESTEMENT PAS A MEME DE SAISIR LES SUBTILITES ET LES RETICENCES DONT Y... FAISAIT PREUVE DANS SA CORRESPONDANCE " ;\n\n\n\n ATTENDU QUE LE REJET DE LA DEMANDE DE Y... TENDANT A LA REALISATION D'UN ACTE QUI NE REFLETAIT PAS L'ACCORD DES PARTIES SUR UN ELEMENT ESSENTIEL DU CONTRAT DE VENTE DECOULAIT DE LA CONSTATATION PRECEDENTE ;\n\n\n\n QUE PAR CE SEUL MOTIF DE DROIT, SUBSTITUE A CEUX QUE LE POURVOI CRITIQUE DANS SES TROIS PREMIERS MOYENS, L'ARRET SE TROUVE JUSTIFIE ;\n\n\n\n QU'AINSI, LES TROIS PREMIERS MOYENS NE PEUVENT ETRE ACCUEILLIS ;\n\n\n\n ET, SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE VAINEMENT REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE DUBAIL A PAYER UNE INDEMNITE DE 20000 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS, AU SEUL MOTIF QUE LA DEFENDERESSE ETAIT BIEN FONDEE A OBTENIR DE JUSTES DOMMAGES-INTERETS ET SANS CARACTERISER AUCUNE FAUTE A LA CHARGE DU DEMANDEUR PRINCIPAL ;\n\n\n\nQU'EN EFFET, EN CONDAMNANT Y... AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 20000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, LES JUGES DU FOND ONT SOUVERAINEMENT APPRECIE LE PREJUDICE QUE LA DAME B... INVOQUAIT DANS SA DEMANDE RECONVENTIONNELLE QU'ILS ONT ACCUEILLIE, DU FAIT DE L'APPROPRIATION DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX PAR Y..., DE SON REFUS D'EN PAYER LE PRIX REEL ET DE LA NECESSITE DE LE FAIRE EXPULSER ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE QUATRIEME MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LES PRECEDENTS ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 7 JANVIER 1969, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE