Cour de cassation, arret, 1970-06-26, 69-10.173

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Absence de déductions : Les demandeurs en cassation ont soutenu que les impôts et charges de l'immeuble devaient être déduits pour déterminer la valeur locative. Cependant, la Cour a noté qu'il n'avait jamais été soutenu devant les juges du fond que ces éléments devaient être pris en compte, ce qui a renforcé la légitimité de la décision de la cour d'appel.

3. Estimation de la jouissance : Concernant la jouissance des locaux, la cour a précisé que les experts avaient pris en compte la valeur du droit d'usage et d'habitation accordé au vendeur, et que cette évaluation était suffisamment justifiée par des références légales. La Cour a également noté que Foulatier, après la vente, était devenu locataire des époux X..., ce qui a rendu les critiques sur l'évaluation de la jouissance sans incidence sur la valeur en capital de l'immeuble.

Interprétations et citations légales

2. Droit d'usage et d'habitation : La cour a fait référence aux modalités de fixation des loyers prévues par la loi du 1er septembre 1948 pour justifier l'évaluation de la jouissance. Cela montre que la cour a pris en compte des normes juridiques établies pour évaluer la valeur locative.

3. Absence de déductions pour impôts et charges : La décision souligne que les impôts et charges n'ont pas été considérés comme devant être déduits pour évaluer la valeur locative, ce qui est une interprétation importante des obligations des parties dans une vente immobilière.

En conclusion, la décision de la Cour de cassation confirme la légalité et la motivation de la cour d'appel, en soulignant l'importance de l'évaluation souveraine des juges du fond et en clarifiant les critères d'évaluation de la valeur locative et des droits d'usage.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE, PAR ACTES DES 8 ET 23 AOUT 1962, GALLET (NE LE 15 SEPTEMBRE 1893) A VENDU DIVERS IMMEUBLES AUX EPOUX X..., MOYENNANT DEUX RENTES ANNUELLES ET VIAGERES AU PROFIT ET SUR LA TETE DU SEUL VENDEUR, L'UNE DE 1503,50 FRANCS, L'AUTRE DE 496,50 FRANCS ;\n\n\n\n QUE LA COUR D'APPEL A DECLARE NULLES CES VENTES, POUR DEFAUT DE PRIX REEL ET SERIEUX ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET, APRES AVOIR ENONCE QUE L'INTERET NORMAL DU CAPITAL CORRESPONDANT AUX IMMEUBLES VENDUS REPRESENTAIT LA VALEUR LOCATIVE NETTE, D'AVOIR ADOPTE, POUR CALCULER CETTE VALEUR LOCATIVE, LE TAUX DE 6 % RETENU PAR LES PREMIERS JUGES ET EN AVOIR DEDUIT, PAR CONFIRMATION DU JUGEMENT, QUE LA VALEUR LOCATIVE EN RESULTANT, APPLIQUEE A L'EVALUATION DES MEMES IMMEUBLES, DEPASSAIT LE MONTANT DES RENTES VIAGERES CONTRACTUELLEMENT PREVUES, ALORS, D'APRES LES DEMANDEURS EN CASSATION, QUE SELON LES MOTIFS DU JUGEMENT QUE LA COUR D'APPEL S'EST AINSI APPROPRIE, LES VALEURS LOCATIVES, EN APPLIQUANT CE TAUX D'INTERET AU CAPITAL REPRESENTATIF DES IMMEUBLES VENDUS, REPRESENTERAIENT LA RENTE ANNUELLE CORRESPONDANT ELLE-MEME A LA VALEUR EN CAPITAL DESDITS BIENS, CE QUI EXCLUERAIT LA NOTION DE VALEUR LOCATIVE NETTE, CELLE-CI NE POUVANT S'ENTENDRE QU'APRES DEDUCTION DES IMPOTS FONCIERS ET CHARGES DE L'IMMEUBLE, TELS QUE PREVUS AU CONTRAT DE VENTE ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'EVALUATION, LA COUR D'APPEL, EN RETENANT QUE L'INTERET, AU TAUX DE 6 %, DU CAPITAL REPRESENTANT LA VALEUR DES BIENS VENDUS, ETAIT UN TAUX " DES PLUS NORMAUX ", A ENTENDU AINSI FIXER LA VALEUR LOCATIVE NETTE ;\n\n\n\n QUE, DU RESTE, IL N'A JAMAIS ETE SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QUE, DE CET INTERET, DEVAIENT ETRE DEDUITS, POUR DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE, LES IMPOTS ET CHARGES DE L'IMMEUBLE ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE PREMIER MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\n SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR ENONCE QUE, DANS LE PRIX RETENU COMME REPRESENTANT LA VALEUR EN CAPITAL DE L'IMMEUBLE VENDU, IL EST TENU COMPTE DE LA JOUISSANCE DE L'APPARTEMENT GALLET ET DES LOCAUX OCCUPES PAR FOULATIER, ALORS QUE CETTE VALEUR AURAIT DU ETRE PRECISEE POUR QUE L'ARRET FUT VALABLEMENT MOTIVE, COMPTE TENU DE LA NATURE DU LITIGE ET DES FAIBLES DIFFERENCES D'ESTIMATION SUR LESQUELLES REPOSERAIT LA DECISION ET QUE, CEPENDANT, L'ARRET NE CONTIENDRAIT, S'AGISSANT DE LA VALEUR DE CETTE JOUISSANCE RESERVEE A GALLET ET A FOULATIER, AUCUNE ESTIMATION QUELCONQUE, QUE LE JUGEMENT N'EN CONTIENDRAIT PAS DAVANTAGE ET QUE LE RAPPORT DES EXPERTS NE SERAIT PAS PLUS PRECIS ET LAISSERAIT " AU CONTRAIRE APPARAITRE, SELON LA CATEGORIE DONNEE A L'IMMEUBLE, DIVERSES ESTIMATIONS PARMI LESQUELLES LES JUGES DU FOND AURAIENT NECESSAIREMENT DU PRENDRE PARTI " ;\n\n\n\n QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE, SELON LES PROPRES MOTIFS DE L'ARRET, LES EXPERTS Z... MINIMISE LA VALEUR DE LA JOUISSANCE CONSENTIE A FOULATIER, EN L'ASSIMILANT A LA JOUISSANCE D'UN LOCAL D'HABITATION, ALORS QU'IL S'AGISSAIT D'UN LOCAL ARTISANAL ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE L'ARRET PRECISE " QUE LES EXPERTS Z... DEDUIT DE LEUR EVALUATION DU TENEMENT IMMOBILIER L'ESTIMATION PAR EUX FAITE DE LA VALEUR DU DROIT D'USAGE ET D'HABITATION ACCORDE AU VENDEUR QUE LE CARACTERE SERIEUX DES CALCULS REALISES EST ETABLI DE MANIERE SUFFISANTE PAR LA REFERENCE AUX MODALITES DE FIXATION DES LOYERS PREVUES PAR LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, QU'IMPLIQUE L'INDICATION DONNEE DE LA CATEGORIE OU CE LOGEMENT A ETE CLASSE " ;\n\n\n\n ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE FOULATIER, APRES LA VENTE DE L'IMMEUBLE, EST DEMEURE LOCATAIRE NON DU VENDEUR GALLET, MAIS DES ACQUEREURS, LES EPOUX X..., A QUI IL VERSE LES LOYERS ;\n\n\n\nQUE, DES LORS, LES ERREURS REPROCHEES PAR L'ARRET AUX EXPERTS Y... L'APPRECIATION DU CARACTERE ARTISANAL DE CES LOCAUX SONT SANS INCIDENCE SUR LA VALEUR EN CAPITAL DE L'IMMEUBLE VENDU, EVALUE SOUVERAINEMENT PAR LES JUGES DU FOND ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE L'ARRET, MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE SECOND MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 22 OCTOBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE LYON