Cour de cassation, arret, 1970-10-29, 69-11.287

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Engagement des bailleurs : Les bailleurs ont soutenu que leur engagement à ne pas donner congé ne constituait qu'une promesse unilatérale et non une obligation synallagmatique. La Cour a statué que cet engagement était une convention liant les parties, soulignant que la législation sur les baux commerciaux permet au juge de fixer les conditions et le prix en cas de désaccord, ce qui rendait leur promesse juridiquement valable.

3. Lettre du crédit hôtelier : Les bailleurs ont également contesté la prise en compte d'une lettre de la Caisse centrale de crédit pour l'hôtellerie, arguant qu'elle n'avait pas été régulièrement versée aux débats. La Cour a précisé que la société locataire avait mentionné dans ses conclusions que le crédit hôtelier exigeait une promesse de renouvellement pour consentir un prêt, ce qui justifiait la prise en compte de cette lettre.

Interprétations et citations légales

2. Droit de refus de renouvellement : La décision a également abordé le droit du propriétaire de refuser le renouvellement d'un bail, en précisant que "la législation sur les baux commerciaux prévoit qu'à défaut d'accord entre les parties sur les conditions et le prix, il appartient au juge compétent de les fixer" (Code de commerce - Article L145-34).

3. Protection légale : La Cour a rappelé que "toute clause emportant, par avance, renonciation au bénéfice d'une protection légale est nulle", soulignant ainsi que les parties ne peuvent renoncer à leurs droits une fois qu'ils ont été acquis (Code civil - Article 1184).

En conclusion, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, affirmant que la cour d'appel avait légitimement justifié sa décision sans violer les droits de la défense, et que les engagements pris par les bailleurs étaient juridiquement contraignants.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE, QUE, PAR ACTE NOTARIE DU 22 JUIN 1962, LES CONSORTS X... DE LA GUERRE ONT DONNE A BAIL LEUR IMMEUBLE A LA SOCIETE HOTEL CENTRAL D'ANGLETERRE, PAR RENOUVELLEMENT DE BAUX ANTERIEURS, A COMPTER DU 24 DECEMBRE 1958, JUSQU'AU 24 DECEMBRE 1967 ;\n\n\n\n QUE, PAR ACTE PASSE LES 18 ET 25 JUILLET 1962, DEVANT LE MEME NOTAIRE, LES PROPRIETAIRES ONT PROMIS A LA LOCATAIRE, QUI EN A PRIS ACTE, DE NE PAS LUI DONNER CONGE A L'EXPIRATION DU BAIL ET DE LE RENOUVELER, RESERVE FAITE DES DROITS RELATIFS A LA FIXATION DES CONDITIONS ET DU LOYER, EN CONFORMITE DE LA LEGISLATION SUR LES BAUX COMMERCIAUX ;\n\n\n\n QUE LES BAILLEURS ONT, LE 13 AVRIL 1967, DONNE CONGE A LA SOCIETE HOTEL CENTRAL D'ANGLETERRE POUR LE 24 DECEMBRE 1967 ;\n\n\n\n ATTENDU QUE LES CONSORTS X... DE LA GUERRE REPROCHENT A L'ARRET, QUI LES A DEBOUTES DE LEUR DEMANDE EN VALIDATION DE CONGE, D'AVOIR " OMIS LE NOM DE L'UN DES INTIMES " ET " DEFORME LE NOM DE L'AUTRE, RENDANT AINSI IMPOSSIBLE L'IDENTIFICATION DES PARTIES " ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QU'IL APPERT DE LA MINUTE DE L'ARRET QUE LES PRENOMS, NOMS ET ADRESSES DES PARTIES Y FIGURENT ;\n\n\n\n QUE L'OMISSION ALLEGUEE NE RESULTE QUE D'UNE ERREUR MATERIELLE DE LA COPIE SIGNIFIEE ;\n\n\n\n QU'AINSI LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;\n\n\n\n SUR LES TROIS AUTRES MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE L'ENGAGEMENT PRIS PAR LES BAILLEURS DE NE PAS DONNER CONGE A L'EXPIRATION DU BAIL CONSTITUE UNE CONVENTION LIANT LES PARTIES, ALORS QUE, D'UNE PART, LE DROIT POUR LE PROPRIETAIRE DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL SERAIT UN DROIT ABSOLU, QUI SUBSISTERAIT TANT QU'UN NOUVEAU BAIL N'EST PAS DEFINITIVEMENT CONCLU, ET QUE, D'AUTRE PART, L'ACTE PAR LEQUEL LES CONSORTS X... DE LA GUERRE SE SONT ENGAGES A RENOUVELER LE BAIL CONSTATERAIT SIMPLEMENT UNE PROMESSE UNILATERALE ET NON UNE OBLIGATION SYNALLAGMATIQUE EN VERTU DE LAQUELLE LE BAILLEUR SE SERAIT ENGAGE A NE PAS FAIRE USAGE DU DROIT DE RETRACTATION CONFERE PAR L'ARTICLE 31 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LE PRENEUR S'OBLIGEANT DE SON COTE A NE PAS RENONCER A SA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT ;\n\n\n\n QU'IL EST ENFIN REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR FONDE SA DECISION SUR UNE LETTRE DU 14 JUIN 1962 DE LA CAISSE CENTRALE DE CREDIT POUR L'HOTELLERIE RELATIVE AUX CONDITIONS D'UN PRET DE 130000 FRANCS AUX PRENEURS, ALORS QU'IL NE RESULTERAIT D'AUCUNE ENONCIATION DE L'ARRET QUE CETTE LETTRE AIT ETE REGULIEREMENT VERSEE AUX DEBATS, QU'AUCUNE ALLUSION N'Y A ETE FAITE DANS LES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE LOCATAIRE ET QU'ELLE N'A PAS ETE COMMUNIQUEE AUX PROPRIETAIRES AVANT L'AUDIENCE, CE QUI CONSTITUERAIT UNE VIOLATION DES DROITS DE LA DEFENSE ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE, CONTRAIREMENT AUX ALLEGATIONS DU POURVOI, LA SOCIETE HOTEL CENTRAL D'ANGLETERRE A FAIT EXPRESSEMENT ETAT, DANS SES CONCLUSIONS DEVANT LA COUR D'APPEL, DE CE QUE LE CREDIT HOTELIER EXIGEAIT, POUR CONSENTIR UN PRET EN VUE D'INVESTISSEMENTS IMPORTANTS DANS L'IMMEUBLE, UNE PROMESSE DE RENOUVELLEMENT DU BAIL CONSENTIE PAR LES BAILLEURS ;\n\n\n\n ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE L'ARRET ENONCE JUSTEMENT " QUE SI TOUTE CLAUSE EMPORTANT, PAR AVANCE, RENONCIATION AU BENEFICE D'UNE PROTECTION LEGALE EST NULLE TOUTE PARTIE A LA FACULTE DE FAIRE ABANDON DU BENEFICE DE TOUTE DISPOSITION EDICTEE DANS SON INTERETS, LORSQU'ELLE A DEFINITIVEMENT ACQUIS CE DROIT ", QUE LA LEGISLATION SUR LES BAUX COMMERCIAUX " PREVOIT QU'A DEFAUT D'ACCORD ENTRE LES PARTIES SUR LES CONDITIONS ET LE PRIX, IL APPARTIENT AU JUGE COMPETENT DE LES FIXER, SUIVANT LA PROCEDURE " DETERMINEE PAR LA LOI ;\n\n\n\n " QUE CES ELEMENTS DU BAIL SONT DONC LEGALEMENT DETERMINABLES EN DEHORS DES PARTIES, LESQUELLES BENEFICIENT, CEPENDANT, D'UN DROIT DE REPENTIR " ET " QU'UNE PROMESSESYNALLAGMATIQUE DU BAIL VAUT BAIL, L'ACCEPTATION DE L'OFFRE FAITE N'ETANT SOUMISE A AUCUNE FORMULE ET POUVANT S'INDUIRE NOTAMMENT DE TOUTES FORMES OU DE TOUTES CIRCONSTANCES DE NATURE A REVELER L'INTENTION NON EQUIVOQUE DES PARTIES " ;\n\n\n\nATTENDU, ENFIN, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DE LA CONVENTION LITIGIEUSE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, RELEVENT QUE L'ACTE NOTARIE DES 18-25 JUILLET 1962 PORTE " EN CE QUI CONCERNE LES BAILLEURS, SUR LA RENONCIATION A DES DROITS DONT ILS ETAIENT DEJA TITULAIRES DEPUIS PLUS D'UN MOIS, QUE CETTE RENONCIATION AU DROIT DE REFUSER LE RENOUVELLEMENT DU BAIL EN COURS S'ETENDAIT NON SEULEMENT AU REFUS PREVU PAR L'ARTICLE 8 MAIS ENCORE AU REFUS ACCORDE PAR L'ARTICLE 31 ;\n\n\n\n QUE LES RESERVES FORMULEES A L'ACTE NE VISAIENT QUE LE DROIT, A DEFAUT D'ACCORD AMIABLE, DE FAIRE FIXER LES CONDITIONS ET LE PRIX EN CONFORMITE DE LA LEGISLATION " SUR LES BAUX COMMERCIAUX, " QU'AINSI, EN CAS DE RENONCIATION OU REFUS DE RENOUVELLEMENT DE L'ARTICLE 31, LES CONDITIONS DU BAIL ET LE LOYER FIXES PAR LE JUGE S'IMPOSENT AUX DEUX PARTIES, DE MEME QUE S'IMPOSERAIT UNE DECISION ARBITRALE ", ET " QUE LES PRETENTIONS DES BAILLEURS ABOUTIRAIENT A DENIER A L'ACTE AUTHENTIQUE LITIGIEUX NON SEULEMENT TOUTE VALEUR JURIDIQUE, MAIS ENCORE TOUTE PORTEE ET MEME TOUT SENS " ;\n\n\n\n ATTENDU QU'AINSI, ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT QUI VISE LA LETTRE DU CREDIT HOTELIER QUI N'AURAIT PAS ETE COMMUNIQUE, LA COUR D'APPEL, SANS VIOLER LES DROITS DE LA DEFENSE ET SANS SE CONTREDIRE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QU'AUCUN DES TROIS MOYENS NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 8 JANVIER 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE BOURGES