Cour de cassation, arret, 1970-12-09, 69-10.779

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Opposabilité des clauses : La Cour a constaté que la SCI était déjà dans les lieux lors de l'adjudication et connaissait la situation existante, ce qui rendait les prescriptions du cahier des charges opposables à elle. En conséquence, la Cour a jugé que la SCI devait respecter ces clauses, même si l'infraction initiale avait été commise par un prédécesseur.

3. Caractère commercial de l'activité : Concernant l'occupation des lieux par une société, la Cour a statué que la simple domiciliation d'une entreprise dans les lieux confère à l'utilisation un caractère commercial, même sans réception de clientèle ou manipulation de marchandises. Cela justifie l'interdiction d'exercer toute activité commerciale et industrielle dans les lots concernés.

Interprétations et citations légales

- Opposabilité des clauses : La Cour a souligné que les tiers, y compris les acquéreurs successifs, doivent avoir connaissance des clauses du cahier des charges, conformément au principe de publicité des actes juridiques (Code civil - Article 1198). Cela signifie que la SCI, en tant qu'acquéreur, était tenue de respecter les obligations qui en découlent.

- Caractère commercial de l'activité : La Cour a interprété que la domiciliation d'une entreprise dans les lieux suffit à caractériser une activité commerciale, en se basant sur le Code de commerce - Article L123-1, qui définit les activités commerciales comme celles qui consistent à exercer des actes de commerce.

En conclusion, la décision de la Cour d'appel de Paris illustre l'importance du respect des clauses des cahiers des charges dans les lotissements, ainsi que l'opposabilité de ces clauses aux acquéreurs successifs, renforçant ainsi la protection des droits des copropriétaires.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE COURBEVOIE S'EST RENDUE ACQUEREUR D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER CONSTITUANT LES LOTS 8 ET 9 D'UN LOTISSEMENT DENOMME " SQUARE WATTEAU " CREE LE 2 JUILLET 1925, EN VERTU D'UN JUGEMENT DU 29 JANVIER 1959 INTERVENU DANS UNE PROCEDURE SUR SAISIE IMMOBILIERE CONTRE LA SOCIETE MARJENGO;\n\n\n\n QUE JOINEAU, COPROPRIETAIRE D'UN DES IMMEUBLES DU LOTISSEMENT, A ASSIGNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE COURBEVOIE AUX FINS D'EXECUTION DES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES SPECIALEMENT EN CE QUI CONCERNE LA DISPOSITION DE L'EMPLACEMENT DES CLOTURES, AINSI QUE L'UTILISATION ET L'OCCUPATION DES LIEUX;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AUDIT ARRET, QUI A FAIT DROIT A LA DEMANDE EN ORDONNANT, SOUS ASTREINTE, LA REMISE EN ETAT DE LA CLOTURE, LA SUPPRESSION DE L'ENTREE CHARRETIERE DU LOT 8 ET LA REMISE EN ETAT DE L'ENTREE BIAISE DU LOT 8 A SA PLACE INITIALE, AINSI QUE LA CESSATION DE TOUTE ACTIVITE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE DANS LES LOTS 8 ET 9, D'AVOIR DECLARE RECEVABLE L'ACTION DU PROPRIETAIRE D'UN LOT, SANS CONSTATER LA NATURE ET L'ETENDUE DU DOMMAGE PROPRE ET PERSONNEL DONT REPARATION ETAIT RECLAMEE POUR MECONNAISSANCE D'UNE CLAUSE DU CAHIER DES CHARGES, DOMMAGE DISTINCT DE CELUI SUBI PAR LA COLLECTIVITE DES PROPRIETAIRES, GROUPEE EN ASSOCIATION SYNDICALE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE L'ACTION TENDANT A L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE N'EST PAS SUBORDONNEE A L'EXISTENCE D'UN TROUBLE OU D'UN PREJUDICE PERSONNELS;\n\n\n\n QUE SPECIALEMENT, EN MATIERE DE LOTISSEMENT, TOUT PROPRIETAIRE D'UN LOT PEUT EXIGER DES AUTRES LOTIS LE RESPECT ET L'OBSERVATION DES CLAUSES ET CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, SANS ETRE TENU D'ETABLIR QUE LA VIOLATION DE CES DISPOSITIONS LUI CAUSE UN DOMMAGE;\n\n\n\n ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT QUE L'EXPERT A CONSTATE QUE LES MODIFICATIONS APPORTEES AUX CLOTURES DU LOT 8 CONTRIBUAIENT A CONFERER AUX LIEUX UN ASPECT PEU AGREABLE ET PRESENTAIENT DES INCONVENIENTS POUR L'ESTHETIQUE ET L'ALLURE GENERALE DE L'ENSEMBLE, ET QUE CETTE CIRCONSTANCE, AINSI QUE " LE VA ET VIENT CONTINUEL DES FOURNISSEURS, DES CLIENTS, DU PERSONNEL, CAMIONS ET VOITURES ";\n\n\n\n CREAIENT " UNE SITUATION CONTRAIRE AU CAHIER DES CHARGES ", DONT JOINEAU PEUT VALABLEMENT DEMANDER LA SUPPRESSION;\n\n\n\n D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE;\n\n\n\nSUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONDAMNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE COURBEVOIE A RESPECTER LES CLAUSES D'UN CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, POUR PRONONCER CONDAMNATION D'UNE INFRACTION QUI N'ETAIT PAS LE FAIT DU PROPRIETAIRE ACTUEL, MAIS DE SON PREDECESSEUR, LA COUR D'APPEL DEVAIT DECLARER QUE LE CAHIER DES CHARGES AVAIT INSTITUE DES SERVITUDES ET NON DES OBLIGATIONS PERSONNELLES AUX SEULS ACQUEREURS DES LOTS ET QUE CES OBLIGATIONS AVAIENT ETE TRANSMISES AUX ACHETEURS SUCCESIFS;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT CONSTATE QUE " LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE COURBEVOIE ETAIT DEJA DANS LES LIEUX LORS DE L'ADJUDICATION, QU'ELLE CONNAISSAIT LA SITUATION EXISTANTE ET QUE L'INTEGRALITE DU CAHIER DES CHARGES A ETE PUBLIEE A LA CONSERVATION DES HYPOTHEQUES, LORS DE LA CONSTITUTION DU LOTISSEMENT ET QU'AINSI LES TIERS ET NOTAMMENT L'ACQUEREUR POUVAIENT EN AVOIR CONNAISSANCE ";\n\n\n\n QU'EN CONDAMNANT DANS CES CONDITIONS LA SOCIETE ADJUDICATAIRE A RESPECTER LES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES, LA COUR D'APPEL A NECESSAIREMENT ADMIS QUE LES PRESCRIPTIONS LUI ETAIENT OPPOSABLES, ET S'IMPOSAIENT A ELLE;\n\n\n\n QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;\n\n\n\n SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU ENFIN QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE COURBEVOIE FAISANT ETAT DE CE QUE LES LIEUX ETAIENT ACTUELLEMENT OCCUPES PAR UNE SOCIETE QUI Y AVAIT MIS SON SIEGE SOCIAL ET DES BUREAUX, LE POURVOI SOUTENANT QUE LES JUGES DU FOND ETAIENT TENUS DE RECHERCHER SI L'ACTIVITE DE BUREAU SE TROUVAIT COMPRISE DANS L'INTERDICTION DU CAHIER DES CHARGES CONCERNANT L'EXERCICE DE TOUTE ACTIVITE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE;\n\n\n\n MAIS ATTENDU QUE LA SIMPLE DOMICILIATION DANS LES LIEUX DU SIEGE D'UNE ENTREPRISE COMMERCIALE SUFFIT A CONFERER A L'UTILISATION DE CEUX-CI UN CARACTERE COMMERCIAL, MEME S'IL N'Y AVAIT NI RECEPTION DE CLIENTELE, NI MANIPULATION DE MARCHANDISES;\n\n\n\n QUE, DES LORS, LA COUR D'APPEL, QUI A REPONDU AUX MOYENS ARTICULES DANS LES CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE, A ORDONNE A BON DROIT LA SUPPRESSION DE TOUTE ACTIVITE COMMERCIALE ET INDUSTRIELLE DANS LES LOTS 8 ET 9, COMME CONTRAIRE AUX CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES;\n\n\n\nQUE LE MOYEN NE PEUT DONC QU'ETRE ECARTE;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 16 DECEMBRE 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS;