Cour de cassation, arret, 1971-01-15, 69-12.547

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Existence du préjudice : La Cour d'appel a justifié l'existence du préjudice résultant de l'inobservation des obligations locatives par une évaluation souveraine, répondant ainsi aux conclusions prétendument délaissées par la société locataire. Elle a affirmé que "la Cour d'appel a justifié l'existence du préjudice résultant de cette inobservation des obligations du bail par la seule évaluation qu'elle en a faite".

3. Ravalement décennal : Concernant le premier moyen, la Cour a constaté que le ravalement n'était plus une opération obligatoire à la fin du bail, mais a néanmoins retenu que la société locataire était tenue de l'entretien général de l'immeuble et du ravalement décennal des façades. La Cour a statué que "la société locataire était tenue envers le bailleur de l'entretien général de l'immeuble en cours de bail, et du ravalement décennal des façades sans qu'une décision administrative l'imposant eût été nécessaire".

Interprétations et citations légales

2. Nature des obligations locatives : La décision met en lumière la distinction entre les obligations contractuelles et les obligations imposées par l'administration. La Cour a noté que le ravalement, bien qu'il ne soit plus obligatoire administrativement, restait une obligation contractuelle pour le locataire. Cela souligne l'importance de la rédaction des baux et des obligations qui en découlent, ce qui est également en accord avec le Code civil - Article 1134.

3. Évaluation souveraine du préjudice : La Cour a exercé son pouvoir d'appréciation souveraine pour établir l'existence du préjudice, ce qui est un principe fondamental en matière d'évaluation des dommages. Cela est en conformité avec le Code civil - Article 1149, qui traite de l'évaluation des dommages-intérêts en cas de non-respect des obligations contractuelles.

En conclusion, la décision illustre l'importance des obligations contractuelles dans le cadre des baux commerciaux et la nécessité pour les locataires de respecter ces obligations, même en cas de modifications ultérieures de l'immeuble.

SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE HOTEL DE SAUMUR, LOCATAIRE D'UN IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL APPARTENANT A RULLAC, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, DE L'AVOIR CONDAMNEE A INDEMNISER LE BAILLEUR DU COUT DES REPARATIONS LOCATIVES DE L'IMMEUBLE QU'ELLE AVAIT OCCUPE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE FAISAIENT VALOIR QUE LA VENTE DE L'IMMEUBLE AUSSITOT APRES L'ACQUISITION, A DES TIERS QUI L'AVAIENT DEMOLI OU PROFONDEMENT MODIFIE, ETABLISSAIT L'ABSENCE DE PREJUDICE DE RULLAC, DONT LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS ETAIT DES LORS NON FONDEE, MEME SI LE LOCATAIRE ETAIT EN FAUTE ;\n\n\n\nMAIS ATTENDU QUE L'ARRET, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, RETIENT QU'EN VERTU DU BAIL LA SOCIETE LOCATAIRE DEVAIT ASSURER LES REPARATIONS LOCATIVES DE MANIERE A RENDRE LE TOUT EN BON ETAT DES DITES REPARATIONS A LA FIN DU BAIL ;\n\n\n\n QU'IL EN DEDUIT, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE, QU'ELLE N'A PAS ETE DECHARGEE PAR LE FAIT QUE LE BATIMENT ETAIT APPELE A SUBIR D'IMPORTANTES TRANSFORMATIONS APRES LA FIN DU BAIL, DE L'OBLIGATION QU'ELLE AVAIT CONTRACTEE INCONDITIONNELLEMENT DE RENDRE LES LIEUX EN PARFAIT ETAT D'ENTRETIEN ;\n\n\n\nQU'AINSI LA COUR D'APPEL, QUI A JUSTIFIE L'EXISTENCE DU PREJUDICE RESULTANT DE CETTE INOBSERVATION DES Y... DU BAIL PAR LA SEULE EVALUATION QU'ELLE EN A FAIT, A REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ;\n\n\n\nQUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ;\n\n\n\nREJETTE LE SECOND MOYEN ;\n\n\n\nMAIS SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE HOTEL DE SAUMUR LOCATAIRE D'UN IMMEUBLE APPARTENANT A RULLAC, ETAIT TENUE, EN VERTU DE SON BAIL, DU RAVALEMENT DECENNAL PRESCRIT PAR L'ADMINISTRATION ;\n\n\n\nATTENDU QUE, POUR METTRE A LA CHARGE DE LA SOCIETE LOCATAIRE, LES FRAIS DE RAVALEMENT NON EXECUTES EN FIN DE BAIL, L'ARRET, APRES AVOIR CONSTATE QUE LE RAVALEMENT N'ETAIT PLUS UNE OPERATION OBLIGATOIRE ET QU'ADMINISTRATIVEMENT IL N'AURAIT PU LE DEVENIR QU'EN 1971, RETIENT QUE LA SOCIETE LOCATAIRE ETAIT TENUE ENVERS LE BAILLEUR DE L'ENTRETIEN GENERAL DE L'IMMEUBLE EN COURS DE BAIL, ET DU RAVALEMENT DECENNAL DES FACADES SANS QU'UNE DECISION ADMINISTRATIVE L'IMPOSANT EUT ETE NECESSAIRE ;\n\n\n\nQU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A DENATURE CETTE X... CLAIRE ET PRECISE DU BAIL ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN SEULEMENT, L'ARRET RENDU LE 28 MARS 1969, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS, REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS ;