Cour de cassation, arret, 1971-02-02, 70-91.726

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "La Cour d'appel, ayant constaté la réalité d'une vente, ne pouvait ensuite décider que le même contrat n'était pas effectivement conclu."

2. Exigences de l'article 3 de la loi du 21 juin 1960 : La Cour a également souligné que l'exigence d'un acte écrit pour que l'agent immobilier puisse percevoir une commission ne nécessitait pas un seul document signé par les deux parties. Plusieurs actes pouvaient suffire à constituer la preuve de la convention.

> "Il peut également être satisfait à cette exigence de la loi quand plusieurs actes ont été dressés, constituant par leur réunion la preuve littérale de la convention."

Interprétations et citations légales

2. Loi du 21 juin 1960 - Article 3 : Cet article précise que la perception d'une commission par un agent immobilier n'est pénalement réprimée que si la vente n'a pas été effectivement conclue et constatée par un acte écrit. La Cour de cassation a interprété cet article en indiquant que l'existence d'un acte écrit ne nécessitait pas un document unique, mais pouvait résulter de la réunion de plusieurs actes.

3. Code de procédure pénale - Article 593 : Cet article traite des conditions de la responsabilité pénale. La Cour de cassation a appliqué cet article pour conclure qu'il n'y avait pas d'infraction à la loi pénale dans le cas présent, car les conditions requises pour la répression n'étaient pas remplies.

En conclusion, la décision de la Cour de cassation a mis en lumière l'importance de l'interprétation des dispositions légales relatives aux contrats de vente et à la perception de commissions par les agents immobiliers, en clarifiant que la reconnaissance d'une vente ne peut pas être contredite par des exigences formelles qui ne sont pas explicitement stipulées par la loi.

CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR : 1° X... (JACQUES) ;\n\n\n\n 2° LA SOCIETE ETUDE CODARA, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, EN DATE DU 25 MAI 1970, AYANT CONDAMNE X... A UN MOIS D'EMPRISONNENT AVEC SURSIS ET 2000 FRANCS D'AMENDE, AINSI QU'A DES REPARATIONS CIVILES POUR INFRACTION A LA LOI DU 21 JUIN 1960, ET DECLARE LA SOCIETE ETUDE CODARA CIVILEMENT RESPONSABLE LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;\n\n\n\n SUR LES DEUX PREMIERS MOYENS DE CASSATION REUNIS, LE PREMIER, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1589 DU CODE CIVIL, 3, 4 ET 6 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, ET 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE UN INTERMEDIAIRE A UNE PEINE DE PRISON ET D'AMENDE POUR PERCEPTION D'UNE COMMISSION AVANT QUE LA VENTE AIT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ;\n\n\n\n AU MOTIF QUE SI L'ON PEUT ADMETTRE QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL, UNE PROMESSE DE VENTE EST BIEN INTERVENUE EN L'ESPECE ET QU'ELLE A VALU VENTE ENTRE LES PARTIES, UNE TELLE VENTE N'ETAIT EFFECTIVEMENT CONCLUE PUISQUE, DE PAR LA VOLONTE DES PARTIES, LEUR CONSENTEMENT N'ETAIT VALABLE QUE POUR UNE CERTAINE DUREE, LA CONCLUSION DE LA VENTE N'INTERVENANT EFFECTIVEMENT QUE SI, AVANT L'EXPIRATION DU DELAI FIXE, CERTAINES CONSEQUENCES DE LA VENTE SE PRODUISAIENT;\n\n\n\nALORS QUE LA VENTE EST EFFECTIVEMENT CONCLUE DES LORS QUE LES PARTIES SONT D'ACCORD SUR LA CHOSE ET LE PRIX ;\n\n\n\n QUE LA STIPULATION D'UNE CONDITION N'AFFECTE AUCUNEMENT LA PERFECTION DE LA VENTE ;\n\n\n\n QUE PAR SUITE LA COUR NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE LA PORTEE DE SES PROPRES CONSTATATIONS, ADMETTRE QUE LA VENTE ETAIT D'ORES ET DEJA FORMEE, ET ENONCER EN MEME TEMPS QU'ELLE N'ETAIT PAS EFFECTIVE SI ELLE N'AVAIT PAS PRODUIT SES CONSEQUENCES AVANT UN CERTAIN DELAI ;\n\n\n\n LE DEUXIEME, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, ET DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE UN INTERMEDIAIRE POUR PERCEPTION D'UNE COMMISSION AVANT QU'UNE VENTE AIT ETE EFFECTIVEMENT CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT ;\n\n\n\n AUX MOTIFS QUE SI LES DEUX ENGAGEMENTS UNILATERAUX DE VENDRE ET D'ACHETER ONT PU SERVIR A OBTENIR UN CONSENTEMENT DU VENDEUR ET DE L'ACHETEUR, ILS N'ONT EN RIEN PERMIS DE CONSTATER UNE VENTE SOUS LA FORME DE L'ACTE ECRIT EXIGE PAR LA LOI POUR QUE L'INTERMEDIAIRE SOIT AUTORISE A PERCEVOIR UNE COMMISSION QUELCONQUE ;\n\n\n\nALORS QUE LA LOI A SIMPLEMENT EXIGE QUE LES OBLIGATIONS DES PARTIES SOIENT CONSIGNEES PAR ECRIT DE MANIERE A LES ECLAIRER SUR LEURS ENGAGEMENTS RECIPROQUES ;\n\n\n\n QU'ELLE N'A, EN CONSEQUENCE, AUCUNEMENT IMPOSE LA REDACTION D'UN INSTRUMENT UNIQUE COMPORTANT LA SIGNATURE DES DEUX PARTIES ;\n\n\n\n QU'EN FORMULANT UNE TELLE EXIGENCE L'ARRET ATTAQUE A AJOUTE AUX TERMES DE LA LOI ;\n\n\n\n VU LESDITS ARTICLES ;\n\n\n\n ATTENDU QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960 SUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES, LA PERCEPTION D'UNE SOMME REPRESENTATIVE DE FRAIS DE RECHERCHE, DE DEMARCHES OU D'ENTREMISE N'EST PENALEMENT REPRIMEE QU'AUTANT QUE LA VENTE N'A PAS ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT ;\n\n\n\n ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QU'ETANT AGENT IMMOBILIER, X... A, LE MEME JOUR, OBTENU DE Y... UNE PROMESSE ECRITE D'ACHAT CONCERNANT UN APPARTEMENT POSSEDE A PARIS PAR LA DAME Z... ET FAIT SIGNER A CETTE DERNIERE LA PROMESSE DE VENDRE AUDIT Y... LE MEME APPARTEMENT ;\n\n\n\n QUE L'ACHETEUR S'ETANT RETRACTE AVANT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE, LE DEMANDEUR S'EST NEANMOINS FAIT ATTRIBUER PAR LA DAME Z... UNE SOMME D'ARGENT EN RETRIBUTION DE SON INTERVENTION ;\n\n\n\nATTENDU QUE, POUR DECLARER EN L'ETAT DE CES FAITS X... COUPABLE D'INFRACTION A L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, L'ARRET ATTAQUE, TOUT EN ENONCANT QUE LA PROMESSE DE VENTE ACCEPTEE PAR L'ACHETEUR A EN L'ESPECE VALU VENTE ENTRE LA DAME Z... ET LE SIEUR Y..., AJOUTE QUE D'UNE PART LADITE VENTE, EN RAISON DES MODALITES DONT ELLE ETAIT AFFECTEE, N'ETAIT PAS EFFECTIVEMENT CONCLUE, ET QUE D'AUTRE PART LA CONVENTION N'ETAIT PAS CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT, ACTE QUI, POUR UNE PROMESSE DE VENTE VALANT VENTE NE PEUT ETRE, MEME SOUS SEINGS PRIVES, QU'UN ACTE SYNALLAGMATIQUE SIGNE DES DEUX PARTIES ;\n\n\n\n MAIS ATTENDU, SUR LE PREMIER POINT, QUE LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE LA REALITE D'UNE VENTE, NE POUVAIT ENSUITE DECIDER QUE LE MEME CONTRAT N'ETAIT PAS EFFECTIVEMENT CONCLU ;\n\n\n\n QU'EN SECOND LIEU, SI LA DISPOSITION ACTUELLEMENT EN VIGUEUR DE L'ARTICLE 3 PRECITE EXIGE, POUR QUE L'AGENT IMMOBILIER AYANT PRETE SON CONCOURS A LA CONCLUSION D'UNE VENTE SOIT AUTORISE A PERCEVOIR UNE COMMISSION, QUE LE CONTRAT AIT ETE CONSTATE PAR UN ACTE ECRIT, IL N'EN RESULTE PAS QUE DOIVE NECESSAIREMENT EXISTER UN ECRIT UNIQUE SIGNE DU VENDEUR ET DE L'ACHETEUR ET CONTENANT LEURS ENGAGEMENTS RECIPROQUES ;\n\n\n\n QU'IL PEUT EGALEMENT ETRE SATISFAIT A CETTE EXIGENCE DE LA LOI QUAND PLUSIEURS ACTES ONT ETE DRESSES, CONSTITUANT PAR LEUR REUNION LA PREUVE LITTERALE DE LA CONVENTION ;\n\n\n\n QU'AINSI LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES VISES AU MOYEN ;\n\n\n\n ET ATTENDU QU'IL N'EXISTE EN L'ESPECE AUCUNE INFRACTION A LA LOI PENALE ;\n\n\n\n PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE TROISIEME MOYEN DE CASSATION : CASSE ET ANNULE, EN TOUTES SES DISPOSITIONS L'ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS, EN DATE DU 25 MAI 1970 ;\n\n\n\n DIT N'Y AVOIR LIEU A RENVOI.