Cour de cassation, arret, 1971-02-04, 69-11.259

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Distinction entre servitude conventionnelle et administrative : La décision met en lumière la nécessité de déterminer si la servitude en question était conventionnelle, nécessitant une mention explicite pour être opposable aux tiers, ou administrative, qui pourrait être dispensée de publicité.

3. Importance de la publicité des servitudes : La Cour a insisté sur le fait que l'absence de mention dans l'acte de vente et la non-transcription de la servitude rendent celle-ci inopposable aux tiers, ce qui est un principe fondamental en matière de droit immobilier.

Interprétations et citations légales

> "La servitude dérive de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre propriétaires."

2. Opposabilité des servitudes : La décision souligne que pour qu'une servitude soit opposable à un tiers, elle doit être inscrite dans un acte public. En l'absence de cette formalité, la servitude ne peut être invoquée contre un acquéreur de bonne foi.

> "La cour d'appel a retenu l'existence d'une servitude sans établir sa mention dans un acte publié, ce qui n'est pas conforme aux exigences de l'article 639 du Code civil."

3. Nature de la servitude : La distinction entre servitude conventionnelle et administrative est cruciale. Une servitude conventionnelle doit être clairement mentionnée dans les actes pour être opposable, tandis qu'une servitude administrative pourrait ne pas nécessiter une telle publicité. La Cour de cassation a noté que cette distinction n'a pas été suffisamment examinée par la cour d'appel.

En conclusion, la décision de la Cour de cassation met en exergue l'importance de la clarté et de la formalité dans l'établissement des servitudes, ainsi que la nécessité de respecter les exigences de publicité pour garantir leur opposabilité.

SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 639 DU CODE CIVIL ;\n\n\n\nATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE LA SERVITUDE DERIVE OU DE LA SITUATION NATURELLE DES LIEUX OU DES OBLIGATIONS IMPOSEES PAR LA LOI, OU DES CONVENTIONS ENTRE PROPRIETAIRES ;\n\n\n\nATTENDU QUE, DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE, PAR ACTE DU 23 OCTOBRE 1952, LES EPOUX X... ONT VENDU A BARBLAN UNE PARCELLE DE TERRAIN D'UNE CONTENANCE DE 1 300 M2 DETACHEE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER LEUR APPARTENANT ;\n\n\n\n QUE L'ACTE DE VENTE COMPORTAIT DES SERVITUDES IMPOSEES PAR LA PREFECTURE POUR AUTORISER LA DIVISION DU FONDS SANS PLAN DE LOTISSEMENT ;\n\n\n\n QUE X..., SE PLAIGNANT D'INFRACTIONS A CES SERVITUDES, QUI AURAIENT ETE COMMISES LORS DE L'EDIFICATION DE CONSTRUCTIONS SUR LA PARCELLE DETACHEE, A ASSIGNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA CHAUSSEE DE PARIS EN DEMOLITION, NOTAMMENT, DE TOUTES CONSTRUCTIONS EDIFIEES DANS UNE ZONE NON AEDIFICANDI ;\n\n\n\n QUE CETTE SOCIETE, PROPRIETAIRE ACTUELLE DE LA PARCELLE, A CONTESTE L'EXISTENCE DE LADITE SERVITUDE QUI, NON TRANSCRITE, NE LUI SERAIT EN AUCUN CAS OPPOSABLE ;\n\n\n\nATTENDU QU'APRES AVOIR CONSTATE, D'UNE PART, QUE LA SERVITUDE PORTANT SUR LA PARCELLE VENDUE NE RESULTAIT PAS D'UNE FACON FORMELLE DES ENONCIATIONS DE L'ACTE DU 23 OCTOBRE 1952 AUQUEL SE REFERAIT L'ACTE D'ACQUISITION DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA CHAUSSEE DE PARIS, ET, D'AUTRE PART, QUE DANS SA LETTRE D'AUTORISATION (DE DIVISION DES FONDS) LE PREFET NE VISAIT PAS LA SERVITUDE NON AEDIFICANDI, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT PRIS EN CONSIDERATION LE PLAN ANNEXE A L'ACTE DE 1952, QUI PORTAIT UNE ZONE COLOREE EN VERT D'UNE LARGEUR DE 10 METRES ET LA DEMANDE D'AUTORISATION DE X... AU PREFET EGALEMENT ANNEXEE, AVEC UN PLAN, A L'ACTE DE 1952, AINSI QUE LES MENTIONS DE L'ACTE D'ACQUISITION DE LA SOCIETE, CONCERNANT L'EXISTENCE D'UNE ZONE NON AEDIFICANDI DANS LA PARTIE NON VENDUE DE LA PROPRIETE DE X... ;\n\n\n\nATTENDU QUE, MALGRE L'ABSENCE, DANS UN ACTE QUELCONQUE, DE TOUTE INDICATION RELATIVE A LA PARTIE VENDUE DE LA PROPRIETE, AU SUJET D'UNE ZONE NON AEDIFICANDI, LA COUR D'APPEL A RETENU L'EXISTENCE D'UNE TIERS ACQUEREUR ;\n\n\n\n QU'EN STATUANT AINSI, SANS RECHERCHER S'IL S'AGISSAIT D'UNE SEERVITUDE CONVENTIONNELLE, CAS DANS LEQUEL SA SEULE MENTION SUR UN PLAN ANNEXE A UN ACTE PUBLIE, QUI N'EN FAISAIT PAS ETAT, NE PERMETTAIT PAS DE LA RENDRE OPPOSABLE AUX TIERS, OU D'UNE SERVITUDE ADMINISTRATIVE, DISPENSEE EN PRINCIPE DE PUBLICITE, LES JUGES D'APPEL N'ONT PAS DONNE DE BASE LEGALE A LEUR DECISION ;\n\n\n\nPAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYENS ;\n\n\n\nCASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU, LE 10 DECEMBRE 1968, ENTRE LES PARTIES, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;\n\n\n\n REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES ;