Cour de cassation, arret, 2001-01-31, 98-19.009

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Publication de la servitude : La cour d'appel a reconnu que la servitude avait été "publiée" le 27 septembre 1954 au bureau des hypothèques, ce qui signifie qu'elle était opposable aux tiers, y compris M. X. La Cour a souligné que la publication d'une servitude au bureau des hypothèques confère à celle-ci un caractère opposable, indépendamment de sa mention dans l'acte d'acquisition.

2. Non-apparence de la servitude : L'argument de la cour d'appel selon lequel M. X pouvait soutenir que la servitude était non apparente a été rejeté. La Cour de Cassation a précisé que la servitude, étant publiée, ne pouvait être contestée sur ce fondement.

La Cour a donc affirmé : « Qu'en statuant ainsi, tout en relevant, par motif adopté, que la servitude avait été "publiée" le 27 septembre 1954 au bureau des hypothèques, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

Interprétations et citations légales

- Article 2 : « Est transcrit au bureau des hypothèques de la situation des biens, tout acte constitutif d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation. »

Cette disposition légale est essentielle car elle établit que la publication d'une servitude au bureau des hypothèques la rend opposable à tous, même à ceux qui n'étaient pas parties à l'acte d'origine. Ainsi, la cour d'appel a erré en considérant que M. X pouvait ignorer la servitude simplement parce qu'elle n'était pas mentionnée dans son acte d'acquisition.

En conclusion, la Cour de Cassation a réaffirmé le principe de la force obligatoire des servitudes publiées, renforçant ainsi la sécurité juridique des transactions immobilières. Cette décision souligne l'importance de la diligence dans la vérification des droits réels lors de l'acquisition de biens immobiliers.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS\n\n\n LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :\n\n\n Sur le pourvoi formé par :\n\n\n 1 / M. Bernard Y..., demeurant ...,\n\n\n 2 / M. Robert Y..., demeurant ... les Roses,\n\n\n 3 / Mme Mireille Y..., épouse Z..., demeurant "Le Belvédère",76, avenue du Vercors, 38170 Seyssinet, en cassation d'un arrêt rendu le 2 juin 1998 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), au profit :\n\n\n 1 / de M. Eric X..., demeurant la Plaine d'Avançon, 05230 Chorges,\n\n\n 2 / de la société civile professionnelle (SCP) Rougnon, Denante, dont le siège est ...,\n\n\n défendeurs à la cassation ;\n\n\n Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;\n\n\n LA COUR, en l'audience publique du 19 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;\n\n\n Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat des consorts Y..., de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;\n\n\n Donne acte aux consorts Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Rougnon-Denante ;\n\n\n Sur le premier moyen, après avis donné aux avocats :\n\n\n Vu l'article 2 de la loi du 23 mars 1855, modifiée par le décret-loi du 30 octobre 1935, applicable en la cause ;\n\n\n Attendu qu'est transcrit au bureau des hypothèques de la situation des biens, tout acte constitutif d'antichrèse, de servitude, d'usage et d'habitation ;\n\n\n Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 2 juin 1998), que M. A..., propriétaire d'un terrain comportant deux maisons contiguës, a vendu le 2 septembre 1954 l'une d'elles à Mme Delphine Y..., aux droits de laquelle se trouvent MM. Bernard et Robert Y... et Mme Mireille Y... (consorts Y...), l'acte authentique stipulant que toute la superficie du terrain restant appartenir au vendeur serait grevée d'une servitude non aedificandi ; que M. X..., ayant acquis l'autre maison de Mme Ducreux, ayant-droit de M. A..., par acte notarié des 25 et 28 octobre 1989 et entrepris des travaux de rénovation et d'extension de l'immeuble, les consorts Y... l'ont assigné pour obtenir la remise en état des lieux et paiement de dommages-intérêts ;\n\n\n Attendu que pour débouter les consorts Y... de leurs prétentions, l'arrêt retient que la clause relative à la servitude n'ayant pas été reproduite dans l'acte d'acquisition de M. X..., celui-ci est en droit de soutenir que la servitude non aedificandi est une servitude non apparente, ne pouvant s'acquérir que par titre auquel il aurait souscrit ou qui pût lui être légalement opposable ;\n\n\n Qu'en statuant ainsi, tout en relevant, par motif adopté, que la servitude avait été "publiée" le 27 septembre 1954 au bureau des hypothèques, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;\n\n\n PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens ;\n\n\n CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juin 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;\n\n\n remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;\n\n\n Condamne M. X... aux dépens ;\n\n\n Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;\n\n\n Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille un.