Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 28 janvier 2022, la SCI 53 BDP, représentée par la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 2 août 2021 par lequel le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré un permis de construire à la SASU Residential MDB, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente ;
- le dossier de demande du permis de construire est incomplet ;
- le projet méconnaît l'article 3.1 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Lège-Cap-Ferret et l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article 12.1 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Lège-Cap-Ferret ;
- il méconnaît l'article 4.3 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Lège-Cap-Ferret ;
- il méconnaît le b) de l'article VIII.3. du règlement du plan de prévention du risque de submersion marine du bassin d'Arcachon.
Par deux mémoires en défense, enregistrés le 6 avril 2022 et le 26 février 2024, la SASU Residential MDB, représentée par Me Achou-Lepage, conclut au rejet de la requête ou, à défaut, à l'application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et, en tout état de cause, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI 53 BDP au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors que la société n'a pas la capacité ni d'intérêt pour agir et que son représentant n'a pas qualité pour agir ;
- aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 février 2024, la commune de Lège-Cap-Ferret, représentée par la SELARL HMS Atlantique Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la société requérante au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code civil ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Frézet,
- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,
- les observations de Me Petit-Saint, représentant la SCI 53 BDP,
- les observations de Me Cazcarra, représentant la commune de Lège-Cap-Ferret,
- et les observations de Me Achou-Lepage, représentant la SASU Residential MDB.
Une note en délibéré, enregistrée le 13 mars 2024, a été présentée pour la SCI 53 BDP.
Considérant ce qui suit :
1. Le 24 novembre 2020, la SASU Residential MDB a déposé une demande de permis de construire pour la division d'un terrain en deux lots, la construction d'une maison et d'une piscine ainsi que d'un ensemble en R+1, sur un terrain situé 55 boulevard de la Plage, sur la parcelle cadastrée section LK n° 0064. Par un arrêté du 2 août 2021, le maire de la commune de Lège-Cap-Ferret a délivré le permis de construire sollicité, sous réserve du respect de certaines prescriptions. Par un courrier du 30 septembre 2021, reçu en mairie le 1er octobre suivant, la SCI 53 BDP a exercé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet. Par la présente requête, la SCI 53 BDP demande l'annulation de ces décisions.
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :
2. En premier lieu, aux termes de l'article 1145 du code civil, dans sa version applicable au litige : " Toute personne physique peut contracter sauf en cas d'incapacité prévue par la loi. / La capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d'entre elles. ".
3. La société pétitionnaire ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées du code civil relatives à la capacité de contracter, la capacité d'agir des personnes morales découlant de la personnalité juridique de ces dernières. En tout état, il ne ressort pas des pièces et en particulier de l'extrait Kbis, ni n'est même allégué, que la société n'ait pas été régulièrement formée, de sorte qu'elle doit être regardée comme ayant la capacité pour agir.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article 1845 du code civil : " Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties. / () ". Aux termes de l'article 1846 du même code : " La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non (). / Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance ". Aux termes de l'article 1849 de ce code : " Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. (). / Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ". Aux termes de l'article 1852 du même code : " Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés ".
5. Il résulte de ces dispositions combinées que le gérant d'une société civile immobilière tient normalement de ses fonctions le droit d'agir en justice, sans avoir à justifier de sa qualité pour agir. Enfin, la présentation d'une action par un avocat, qui n'a pas à justifier de son mandat, ne dispense pas le juge administratif de s'assurer, le cas échéant, lorsque la partie en cause est une personne morale, que le représentant de cette personne morale justifie de sa qualité pour engager cette action. Lorsque la personne morale pour le compte de laquelle l'avocat agit est une société dont les dispositions législatives qui la régissent désignent elles-mêmes le représentant, cette circonstance dispense le juge, en l'absence de circonstance particulière, de s'assurer par une mesure d'instruction de la qualité pour agir du représentant de cette personne morale.
6. La présente requête a été introduite par la SELAS Cazamajour et Urbanlaw, pour la SCI 53 BDP, propriétaire d'une parcelle voisine à celle objet du présent litige destinée à être divisée pour accueillir différentes constructions. En indiquant que la requête est présentée au nom de son représentant légal, la société requérante doit être regardée comme ayant nécessairement entendu viser son gérant, qui en vertu des dispositions précitées du code civil, peut légalement décider d'ester en justice. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité pour agir doit dès lors être écarté.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. / Le présent article n'est pas applicable aux décisions contestées par le pétitionnaire ".
8. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
9. Il ressort des pièces du dossier que la société requérante est propriétaire d'une maison d'habitation située sur une parcelle voisine à celle objet du présent litige. Le projet consiste en l'espèce en la division d'un terrain en deux lots, la construction d'une maison individuelle, d'un commerce et d'un appartement. Par son importance et la configuration des constructions, le projet est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien détenu par la société requérante. Celle-ci justifie donc d'un intérêt à agir et la fin de non-recevoir opposée à cet égard par la société pétitionnaire en défense doit être écartée.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
10. En premier lieu, M. C B, adjoint au maire en charge de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire, était compétent pour signer l'arrêté du 2 août 2021, contrairement à ce que soutient la société requérante, en vertu d'un arrêté de délégation du maire de Lège-Cap-Ferret du 10 juillet 2020, régulièrement publié et transmis au contrôle de légalité le 16 juillet suivant. Le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit être écarté.
11. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
12. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ".
13. D'une part, il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la pièce " PC 2c " du dossier de demande de permis de construire modificatif en date du 30 mai 2022, représentant le plan de masse du projet, que l'accès à la maison et son annexe se fait depuis la place du marché, grâce à une servitude de passage résidence Miramar. La notice architecturale confirme que l'accès à la parcelle, côté marché se fera par l'intermédiaire d'un portail coulissant en bois ajouré situé sur la limite séparative avec la parcelle voisine via une servitude de passage. Ainsi, et contrairement à ce qui est soutenu, l'organisation des accès es précisée par les pièces du dossier.
14. D'autre part, la notice architecturale indique que le projet prévoit la réalisation de trois places de stationnement. Le plan de masse du dossier de demande de permis de construire du 30 mai 2022 matérialise, en outre, trois voitures correspondant à l'emplacement de trois places de stationnement. Ces pièces étaient suffisantes pour permettre au service instructeur d'apprécier la conformité du projet à la réglementation applicable.
15. Aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
16. En l'espèce, la notice présente de façon détaillée le secteur, l'état initial du terrain et celui projeté, en précisant par ailleurs les matériaux et les couleurs des constructions, l'aspect extérieur de ces dernières et l'aménagement de leurs abords. Le dossier de demande de permis de construire comporte par ailleurs six photographies représentants la parcelle de façon plus ou moins proche, ainsi qu'avant et après projet, permettant d'apprécier son insertion dans l'environnement.
17. Aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " () / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. () ".
18. La notice précise que la maison et son annexe seront raccordées côté place du marché et que le bâtiment abritant le commerce et l'appartement seront raccordés sur le Boulevard de la Plage. Cela est corroboré par le plan de masse qui représente les différents réseaux. Par ailleurs, le code de l'urbanisme n'impose pas la production d'autres documents relatifs à la gestion des eaux pluviales.
19. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
20. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire comporte un plan de division, conformément aux dispositions précitées. D'autre part, la notice précise que le projet ne prévoit pas d'équipements communs, de sorte que la société pétitionnaire n'était pas tenue de présenter un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs.
21. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit être écarte en toutes ses branches.
22. En troisième lieu, aux termes de l'article 3.1 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Lège-Cap-Ferret relatif aux conditions d'accès : " Pour être constructible tout terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée soit directement soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins. / Les accès doivent être adaptés à la destination et à l'importance de l'opération qu'ils desservent. Ils doivent être aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / Les accès doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile : voie d'accès d'au moins 4 mètres de large et 3,50m minimum de hauteur pour les passages sous porche ; la largeur d'accès de 4,00 m ne s'applique pas aux porches ou portails d'accès aux parcelles de maisons individuelles. ". Et aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Dès lors que les dispositions précitées du règlement du document local d'urbanisme invoquées par la société requérante ont le même objet que celles, également invoquées, de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport aux dispositions du règlement du document local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En conséquence, le juge exerce un contrôle normal sur la conformité à ces dispositions de la décision attaquée.
23. En l'espèce, comme cela a été dit au point 13, il ressort du dossier de demande du deuxième permis de construire modificatif que l'accès à la maison et son annexe se fait depuis la place du marché, grâce à une servitude de passage résidence Miramar. Il n'est pas démontré que cet accès ne permettrait pas la desserte du projet dans les conditions de sécurité requises par les dispositions précitées, alors qu'il ressort du plan de masse que la limite sur laquelle demeure l'accès mesure 5,98 mètres de large. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.
24. En quatrième lieu, aux termes de l'article 12.1 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Lège-Cap-Ferret : " Les places réservées au stationnement des véhicules doivent correspondre aux besoins des constructions admises dans la zone et être aménagées sur le terrain d'assiette du projet (par conséquent en dehors des voies ouvertes à la circulation et autres emprises publiques). Les aires de stationnement sont à la charge exclusive du pétitionnaire et doivent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet. / Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement, ces dernières peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette du projet ou dans son environnement immédiat, en dehors, en toute hypothèse des voies ouvertes à la circulation et autres emprises publiques. / A titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25m², en intégrant les accès et les dégagements. ".
25. En l'espèce, ainsi que cela a été dit au point 14, les trois aires de stationnement, qui sont au bénéfice exclusif d'un seul logement, sont représentées notamment sur le plan de masse du dossier de demande du permis de construire modificatif. La superficie d'une place de stationnement étant fixée à titre indicatif par les dispositions précitées, la société requérante ne peut utilement s'en prévaloir à l'encontre du projet, alors qu'au demeurant les espaces représentés sur les plans sont suffisants pour permettre la manœuvre des véhicules destinés à stationner sur la parcelle. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 12.1 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme doit donc être écarté.
26. En cinquième lieu, aux termes de l'article 4.3 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme relatif à la desserte par le réseau public et conditions d'assainissement des eaux pluviales de Lège-Cap-Ferret : " Afin de protéger la qualité du milieu récepteur et ne pas surcharger les réseaux hydrauliques existants, les eaux de ruissellement issues des surfaces imperméabilisées (parking, voiries, toitures, ) devront obligatoirement être infiltrées sur le site. / Les ouvrages d'infiltration des eaux pluviales devront avoir un volume suffisant pour stocker une pluie de 50 litres/m² imperméabilisé. Ces ouvrages pourront être dotés d'une surverse et/ou d'un débit de fuite régulé à 3l/s/ha vers un exutoire fonctionnel. () ".
27. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté litigieux reprend les prescriptions de l'avis du Syndicat intercommunal d'hygiène et de santé du bassin d'Arcachon du 3 décembre 2020, lesquelles tiennent notamment à ce que les eaux pluviales issues des surfaces imperméabilisées soient infiltrées sur la parcelle par l'intermédiaire d'ouvrages appropriés convenablement dimensionnés. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que l'arrêté attaqué méconnaît l'article 4.3 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme.
28. En sixième lieu, aux termes du b) de l'article VIII.3. du règlement du plan de prévention du risque de submersion marine du bassin d'Arcachon : " () / Les matériaux utilisés pour les parties de constructions et de reconstructions (y compris les fondations) situées sous la cote de seuil seront hydrofuges et hydrophobes notamment les revêtements des sols et des murs et leurs liants ; () / Les emplacements des piscines seront matérialisés en permanence par un dispositif de balisage visible au-dessus de la cote de seuil ; () ".
29. Il ressort des pièces du dossier que l'arrêté litigieux comporte, en son article 7, une prescription selon laquelle, compte tenu du risque de submersion marine, la cote plancher de la construction devra être de 3,75 m A minimum, et qu'aucune dérogation aux règles de hauteur des constructions n'est admise. Il est également ajouté que l'emplacement de la piscine sera matérialisé en permanence par un dispositif de balisage visible au-dessus de la cote de seuil. La société requérante n'est donc pas fondée à soutenir que l'arrêté attaqué méconnait les dispositions citées au point précédent.
30. Il résulte de ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du maire de Lège-Cap-Ferret du 2 août 2021 et de la décision de rejet du recours gracieux de la SCI 53 BDP doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
31. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de parties présentées sur le fondement L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI 53 BDP est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Lège-Cap-Ferret et de la SASU Residential MDB sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI 53 BDP, à la commune de Lège-Cap-Ferret et à la SASU Residential MDB.
Délibéré après l'audience du 6 mars 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Cabanne, présidente,
M. Pinturault, premier conseiller,
M. Frézet, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024.
Le rapporteur,
C. FREZET
La présidente,
C. CABANNELa greffière,
M-A. PRADAL
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,