Vu la procédure suivante :
Par une requête et deux mémoires, enregistrés le 21 septembre 2020, le 4 et le 14 septembre 2023, la société civile immobilière Palatinat-Immo, représentée par Me Ribière, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 6 aout 2020, par lequel le maire des Sables d'Olonne a mis en demeure sa gérante, Mme D, de réaliser certains travaux, selon le cas sans délai, dans un délai d'un mois ou de trois mois, sur l'immeuble sis au 2 rue de la Boulangerie et au 2-3 rue des Gens de mer aux Sables d'Olonne, dont elle est propriétaire, déclaré en état de péril imminent ;
2°) de mettre à la charge de la commune des Sables d'Olonne la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la décision est entachée d'un vice de procédure ;
- elle est entachée d'une erreur de droit, en ce qu'elle aurait dû être fondée sur l'article L511-2 du code de la construction et de l'habitation ; elle ne comporte pas la nature des travaux à réaliser ; le délai qu'elle prescrit pour réaliser les travaux est trop bref ;
- elle est entachée d'une erreur d'appréciation, en ce qu'il n'y a pas de péril imminent ;
- le refus opposé par le maire à sa demande de permis de démolir la construction visée par l'arrêté de péril est illégal.
Par trois mémoires en défense, enregistrés le 21 octobre 2022, le 8 et le 21 septembre 2023, la commune des Sables d'Olonne, représentée par Me Plateaux, conclut au rejet de la requête, et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que l'ensemble des moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B,
- les conclusions de M. Gave, rapporteur public,
- et les observations de Me Ribière, représentant la SCI Palatinat-Immo, ainsi que celles de Me Plateaux, représentant la commune des Sables d'Olonne.
Une note en délibéré, enregistrée le 15 janvier 2024, a été présentée pour la SCI Palatinat-Immo.
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière (ci-après SCI) Palatinat-Immo est propriétaire d'un immeuble situé au 2 rue de la Boulangerie et au 2-3 rue des Gens de mer aux Sables d'Olonne (Vendée). En raison de l'état de délabrement de cet immeuble, inhabité depuis plusieurs années, le maire de la commune a mis en œuvre la procédure de péril imminent. Une mission d'expertise a été confiée à M. A, par ordonnance du président du tribunal du 28 juillet 2020. Dans son constat du 4 aout 2020, l'expert a conclu à l'existence d'un péril imminent et déterminé les mesures nécessaires pour y mettre fin. Par un arrêté de péril imminent du 6 aout 2020, le maire a enjoint à la SCI Palatinat-Immo de réaliser diverses mesures pour garantir la sécurité publique et mettre fin à ce péril. Ces travaux, prescrits sur le fondement des dispositions de l'article L511-3 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable, consistaient d'abord, en la mise en place et au maintien de barrières pour interdire l'accès au trottoir autour du bâtiment en lieu et place de celles posées par la ville le 31 juillet 2020, ensuite, en la suppression des éléments de charpente importants poussant sur le mur et en la dépose de la cheminée pour éviter une chute en cas de vent important, enfin, en la pose d'un enduit de protection des murs de pierre et des têtes de murs pour éviter une dégradation par les eaux de pluie et en la prévision de travaux de consolidation du bâtiment sous maitrise d'œuvre. La SCI Palatinat-Immo a introduit un recours gracieux le 29 aout 2020, auquel la commune n'a pas répondu. Par la présente requête, la SCI Palatinat-Immo demande l'annulation de l'arrêté du 6 aout 2020.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. Aux termes de l'article L511-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige : " En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d'un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l'état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l'imminence du péril s'il la constate. / Si le rapport de l'expert conclut à l'existence d'un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l'évacuation de l'immeuble. / Dans le cas où ces mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d'office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. / Si les mesures ont à la fois conjuré l'imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d'un homme de l'art, prend acte de leur réalisation et de leur date d'achèvement. / Si elles n'ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l'article L. 511-2. ".
3. En premier lieu, les dispositions applicables à la procédure de péril imminent ne subordonnent pas la légalité de l'arrêté de péril au caractère contradictoire de l'expertise. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du caractère contradictoire de l'expertise, qui s'est tenue en l'absence de la société requérante, qui est inopérant, ne peut qu'être écarté, à supposer même établie l'irrégularité de l'envoi à la gérante de la SCI de l'avertissement prévu par les dispositions précitées de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation. De même, la circonstance que l'un des associés de la SCI, M. C, n'ait pas été informé par la mairie du lancement de la procédure de péril imminent est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué, alors même que cette personne s'entretiendrait régulièrement avec les services et les élus municipaux.
4. En deuxième lieu, pour statuer sur la légalité des arrêtés pris sur le fondement des dispositions citées au point 2, le juge de plein contentieux se fonde sur les circonstances de droit et de fait à la date à laquelle il se prononce.
5. D'une part, il résulte de l'instruction, notamment du rapport établi le 4 aout 2020 par l'expert désigné par le tribunal dans le cadre de la procédure de péril imminent prévue par l'article L511-3 du code de la construction et de l'habitation, que l'opération d'expertise sur l'ensemble immobilier dont est propriétaire la SCI s'est déroulée le 30 juillet 2020. A l'issue de cette vite de l'immeuble, l'expert a notamment conclu que le risque de chute d'enduit du bâtiment représentait une situation de péril imminent. Au vu de ce rapport d'expertise, le maire des Sables d'Olonne a, comme il a été dit, pris un arrêté de péril imminent prescrivant à la SCI propriétaire de prendre les mesures provisoires de nature à mettre fin à l'imminence du péril, et précisant que, faute d'exécution des mesures prescrites dans le délai précisé, il pourra y être procédé d'office. Reprenant à son compte les préconisations de l'expert, le maire a ainsi mis en demeure la SCI, d'une part, de procéder, sans délai, à la mise en place et au maintien de barrières pour interdire l'accès au trottoir autour du bâtiment en lieu et place de celles posées par la ville le 31 juillet 2020, d'autre part, dans un délai d'un mois, de supprimer les éléments de charpente importants poussant sur le mur et de déposer la cheminée pour éviter une chute en cas de vent important, enfin, dans un délai de trois mois, de protéger les murs en pierres avec un enduit ainsi que les têtes de murs pour éviter qu'ils ne se dégradent avec les eaux de pluies et de prévoir des travaux de consolidation du bâtiment sous maîtrise d'œuvre.
6. D'autre part, il n'est pas contesté par la SCI Palatinat-Immo que la toiture et la charpente du bâtiment dont elle est propriétaire sont, à la suite d'une absence d'entretien, dans un état de dégradation avancée mettant en danger la sécurité publique. Il en résulte qu'en prescrivant, par l'arrêté attaqué, les mesures décrites au point précédent, en particulier la dépose de la cheminée, la suppression des éléments de charpente poussant sur les murs de la façade avant et la protection des murs et des têtes de murs contre la pluie, le maire des Sables d'Olonne n'a pas excédé par leur nature et leur ampleur les mesures provisoires pouvant seules être légalement prescrites à un propriétaire selon la procédure de péril imminent prévue par les dispositions de l'article L. 511-3 du code de la construction et de l'habitation et à même de garantir la sécurité publique. La circonstance que la maison en cause soit inhabitée est sans incidence à cet égard, les mesures prescrites répondant à la nécessité de protéger les passants d'un risque d'effondrement de la construction.
7. En troisième lieu, eu égard au fait que le maire a repris, dans l'arrêté attaqué, les mesures préconisées par l'expert, illustrées par des photographies et décrites de façon suffisamment précise pour être comprises par un homme de l'art, la société requérante n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'aurait pas été mise à même de comprendre la portée des travaux prescrits, ni que les délais d'un mois et de trois mois accordés par l'arrêté litigieux auraient été insuffisants pour mettre en œuvre les mesures prescrites. En tout état de cause, la seule circonstance que ces délais seraient insuffisants ne saurait suffire à entacher l'arrêté attaqué d'illégalité. Par ailleurs, la circonstance que cet arrêté n'a accordé aucun délai à la SCI pour mettre en place, autour du bâtiment, des barrières de protection en lieu et place de celles installées par la commune s'explique par la simplicité d'exécution et l'urgence particulière de cette mesure. La société requérante, qui n'a pas procédé à ce remplacement ni d'ailleurs exécuté les autres mesures prescrites, ne saurait déduire de cette absence de délai que le maire aurait commis une erreur de droit. Enfin, si le maire a, comme il a été dit, mis en demeure la SCI de prévoir, dans un délai de trois mois, des travaux de consolidation du bâtiment sous maîtrise d'œuvre, cette prescription surabondante, destinée à sensibiliser la société propriétaire à la nécessité de prévoir des travaux définitifs, au-delà des mesures provisoires justifiées par l'imminence du péril, est sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué.
8. En dernier lieu, la SCI Palatinat-Immo expose qu'elle a déposé, le 3 février 2023, une demande de permis de démolir, la démolition constituant selon elle le seul moyen de mettre fin à la ruine de l'immeuble. Elle indique que, par un arrêté du 17 juillet 2023, le maire a refusé la délivrance de ce permis de démolir. Elle soutient que ce refus est illégal. Toutefois, cette illégalité, à la supposer établie, est, en tout état de cause, sans influence sur la légalité de l'arrêté attaqué. Est de même sans influence la circonstance que la commune des Sables d'Olonne, alors que la société requérante s'est abstenue d'exécuter les mesures prescrites par l'arrêté attaqué, n'aurait pas, à la date du présent jugement, procédé d'office à cette exécution.
9. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en annulation de l'arrêté du
6 aout 2020 doivent être rejetées.
Sur les conclusions de la commune des Sables d'Olonne tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
10. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune des Sables d'Olonne, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la SCI Palatinat-Immo demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la SCI Palatinat-Immo une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune des Sables d'Olonne et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SCI Palatinat-Immo est rejetée.
Article 2 : la SCI Palatinat-Immo versera à la commune des Sables d'Olonne une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Palatinat-Immo et à la commune des Sables d'Olonne.
Délibéré après l'audience du 10 janvier 2024, à laquelle siégeaient :
M. Luc Martin, président,
M. David Labouysse,premier conseiller,
Mme Justine-Kozue Kubota, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 février 2024.
La rapporteure,
J-K. B
Le président,
L. MARTIN
La greffière,
V. MALINGRE
La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
V. MALINGRE
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