Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 14 mars 2022, la SNC société des grands hôtels de Biarritz, représentée par Me Zapf, doit être regardé comme demandant au tribunal :
1°) de prononcer la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2020, à concurrence de la somme de 2 847 euros, à raison d'un établissement qu'elle exploite à Biarritz, situé 25 boulevard Marcel Dassault ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 1 500 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle peut invoquer l'application du coefficient de neutralisation prévu à l'article 34 XVI - B - 1 de la loi de finances rectificative pour 2010, du planchonnement prévu à l'article 34 XVI - D de la même loi, et du lissage prévu à l'article 34 XXII de ladite loi en prenant en compte la valeur locative de l'année 2016, à savoir une valeur locative égale à 6 005 euros ;
- au titre des dispositions précitées elle est fondée à demander l'atténuation de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe spéciale d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères concernant l'année 2020 pour un montant de 2 847 euros ;
- la base imposable retenue pour l'année 2016 a été surévaluée ce qui justifie sa demande de réduction de la taxe foncière au titre de l'année 2020 ;
- son local n'a pas les mêmes caractéristiques que le local-type, à savoir, qu'il n'a qu'une étoile, une superficie de 1 257 mètres carrés et qu'il est situé en périphérie de la ville contrairement au local type qui a un classement hôtelier " trois étoiles ", qu'il a une superficie de 423 m² et se situe en centre-ville ;
- les différences significatives entre le local type et le local à évaluer justifient un abattement de 20 % du tarif de référence afin de tenir compte de la différence de classement hôtelier, d'un ajustement de -15 % afin de tenir compte de la différence de superficie et d'un ajustement de -15 % afin de tenir compte de la différence de situation entre ces locaux, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.
Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2022, le directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques conclut au rejet de la requête.
Il soutient que :
- le local-type retenu comme base de comparaison ne possédait pas trois étoiles au moment de l'inscription sur le procès-verbal complémentaire, il n'en possédait qu'une comme l'hôtel de la société requérante de sorte que la requérante n'établit pas que le local type n'était pas similaire au sien quant à son classement en 2016 ;
- la valeur locative a été calculée en fonction de la superficie de l'hôtel de sorte que la requérante ne peut se prévaloir d'un abattement relatif à la superficie de son établissement ;
- la requérante soutient sans plus de précision que le local type retenu ne présenterait pas les mêmes caractéristiques que son établissement dans sa réclamation préalable ;
- la valeur locative retenue ne parait pas excessive pour un hôtel une étoile dans la mesure où le local type pour un hôtel deux étoiles s'élève à 7,77 euros par mètre carré pour 3,35 euros pour le local type de l'hôtel une étoile ;
- seule la partie perdante est susceptible d'être condamnée à prendre en charge les frais exposés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- la loi de finances rectificative pour 2010 ;
- le code de justice administrative.
La présidente du tribunal a désigné Mme A, pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A ;
- et les conclusions de Mme Beneteau, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La SNC société des grands hôtels de Biarritz est propriétaire d'un hôtel à l'enseigne " première classe " qu'elle exploite 25 boulevard Marcel Dassault à Biarritz. Par une réclamation préalable du 16 novembre 2020, elle demande la révision de la taxe foncière, de la taxe spéciale des entreprises et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au titre de l'année 2020. Par une décision en date du 11 janvier 2022, reçue le 17 janvier 2022, l'administration fiscale a rejeté sa réclamation. La SNC société des grands hôtels de Biarritz demande au tribunal la décharge partielle de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe spéciale d'équipement et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre de l'année 2020, à concurrence de 2 847 euros.
Sur le bien-fondé de l'imposition en litige :
2. L'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. A cette fin, le législateur a prévu la constitution de secteurs d'évaluation regroupant les communes ou parties de communes qui, dans chaque département, présentent un marché locatif homogène et le classement des locaux professionnels par sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination et, à l'intérieur de ces sous-groupes, par catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Il a également prévu la fixation, dans chaque secteur d'évaluation, de tarifs par mètre carré déterminés à partir des loyers moyens constatés par catégorie de propriétés. La valeur locative de chaque propriété bâtie est obtenue par application, à sa surface pondérée, du tarif par mètre carré correspondant à sa catégorie modulé, le cas échéant, par l'application d'un coefficient de localisation.
3. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes du XVI de l'article précité : " A.- Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux, mentionnée au I sont pris en compte à compter : / 1° De l'établissement des bases au titre de 2017, dans les conditions prévues aux B et C ; / (). / B.- 1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017. ". Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016. Les dispositions du 1 du B, correspondant au coefficient de neutralisation, et les dispositions du D, correspondant au dispositif de planchonnement, de cet article ont respectivement été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et au III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts.
4. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions de l'année 2016 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens () occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ". L'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dans sa rédaction applicable à ces mêmes impositions, dispose : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ".
5. Les dispositions précitées ne font pas obstacle à ce que, pour l'application de l'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts et afin d'établir la valeur locative non révisée d'un immeuble, il soit tenu compte des tarifs au mètre carré entrés en vigueur au 1er janvier 2017 en tant, notamment, qu'ils révèlent une différence de potentiel commercial et, par suite, une différence de situation, à cette même date, entre le local-type considéré et cet immeuble.
6. Il résulte de l'instruction que les cotisations de taxe foncière en litige ont été calculées selon les règles instaurées par l'article 1498 2° du code général des impôts et par méthode de comparaison. Dans ce cadre, les dispositifs de lissage et de planchonnement se calculent par rapport à l'ancienne valeur locative soit la valeur locative 1970 actualisée et valorisée pour 2017. Le service a donc établi les taxes en retenant une valeur locative déterminée par comparaison avec la valeur locative de l'hôtel, situé 7 rue du port-vieux à Biarritz qui constitue le local-type n° 155. La SNC société des grands hôtels de Biarritz ne conteste pas le choix de ce local-type comme terme de référence mais demande l'application d'un ajustement de 50 % en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.
7. Ainsi, l'administration fiscale a déterminé la valeur locative non révisée au 1er janvier 2016 de l'hôtel à l'enseigne " première classe " par comparaison avec la valeur locative de l'hôtel exploité sous l'enseigne " Palym " correspondant au local-type n° 155 du procès-verbal C de la commune de Biarritz. Pour contester la taxe foncière au titre de l'année 2020, la société requérante conteste la valeur retenue pour le calcul de la taxe foncière de l'année 2016 qui serait excessive pour la détermination de la taxe foncière de l'année 2020, en raison d'une différence de situation entre ces deux hôtels justifiant l'application de l'ajustement prévu à l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Elle fait valoir que les différences significatives entre le local type et le local à évaluer justifient un abattement de 20 % du tarif de référence afin de tenir compte de la différence de classement hôtelier, d'un ajustement de 15 % afin de tenir compte de la différence de superficie et d'un ajustement de 15 % afin de tenir compte de la différence de situation entre ces locaux, conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Cependant, la taxe foncière de l'année 2020 n'est pas déterminée à partir de la valeur locative retenue pour le calcul de la taxe foncière de l'année 2016 mais à partir de la valeur locative au 1er janvier 2017. Dès lors que la taxe foncière en litige n'est pas déterminée à partir de la valeur locative au 1er janvier 2016, le moyen doit donc être écarté comme inopérant.
8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge présentées par la SNC société des grands hôtels de Biarritz doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
9. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux demandes de la SNC société des grands hôtels de Biarritz formulées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la SNC société des grands hôtels de Biarritz est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la SNC société des grands hôtels de Biarritz et au directeur départemental des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques.
Rendue publique par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024.
La magistrate désignée,
Signé : M. ALa greffière,
Signé : M. B
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition,
La greffière,