TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________
Chambre 3 - CONSTRUCTION
DU 04 Juin 2024
Dossier N° RG 22/02963 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JOQ3
Minute n° : 2024/156
AFFAIRE :
[U] [M] épouse [S], [K] [S] C/ [D] [W], [C] [W], COMMUNE DE [Localité 5]
prise en la personne de son Maire en exercice demeurant et domicilié en cette qualité audit siège
JUGEMENT DU 04 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Cécile CARTAL,
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
DÉBATS :
A l’audience publique du 19 Mars 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Geoffrey BARTHELEMY
Me Frédéric TEISSIER
Délivrées le 04 Juin 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Madame [U] [M] épouse [S]
Monsieur [K] [S]
demeurant ensemble au [Adresse 3]
représentés par Me Frédéric TEISSIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
D’UNE PART
DÉFENDEURS :
Monsieur [D] [W]
[Adresse 4]
Madame [C] [W]
[Adresse 1]
représentés tous deux par Me Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Me Virginie PLENT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
COMMUNE DE [Localité 5]
prise en la personne de son Maire en exercice demeurant et domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
non comparante, non représentée
D’AUTRE PART ;
**
.
FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] ont vendu à Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] un immeuble à usage d’habitation comprenant 7 appartements, sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 5], pour un prix de vente de 260.000 euros, selon acte reçu le 24 janvier 2020.
Les époux [S] ont été contacté le 25 février 2020 par les services logement de la commune pour faire effectuer, en lien avec le service santé environnement du département, un diagnostic du logement occupé par Madame [L] en présence de L’ARS. Ce diagnostic, effectué le 27 août 2020 a pointé des graves anomalies principalement sur le plan électrique et sur l’instabilité de la structure de l’immeuble, désordres concernant les logements occupés par plusieurs locataires.
Il a conduit à une visite de l’ARS PACA effectué au mois de septembre 2020, suivie d’une mise en demeure délivrée le 28 septembre 2020 d’avoir à effectuer dans un délai de 30 jours une intervention urgente sur le réseau électrique les différents logements.
Estimant que ces désordres leur avaient été dissimulés par leurs vendeurs, Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] et la commune de [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Draguignan à titre principal en garantie des vices cachés.
Selon leurs conclusions régulièrement notifiées le 23 octobre 2023, ils sollicitent du tribunal de :
- DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER en exécution de la garantie des vices cachés, solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] en leur qualité de vendeurs, à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 66.031,66 € à titre principal en réparation des préjudices subis, outre la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires, lesdites sommes avec intérêts de droit à compter de la demande en justice et capitalisation des intérêts par années entières.
SUBSIDIAIREMENT,
- FAIRE INJONCTION à la Commune DE [Localité 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, de préciser les différentes dates d’intervention de ses services ( Service du logement, de la Police municipale et tout autre service) relativement à l’immeuble litigieux, à l’égard des locataires et à l’égard des propriétaires vendeurs – les consorts [W] - ou de leur mandataire - Monsieur [B], et à l’égard des propriétaires acquéreurs, Monsieur et Madame [S] ;
- SURSEOIR A STATUER sur la demande de condamnation au titre du défaut d’accomplissement par les vendeurs de leur devoir d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil, jusqu’à la réponse de la commune de [Localité 5]
Infiniment subsidiairement,
CONDAMNER Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] solidairement à payer à Monsieur et Madame [S] une somme de 66.031,66 € en réparation de la violation de leur obligation d’information, avec intérêts de droit à compter de la demande en justice et capitalisation des intérêts par années entières.
DANS TOUS LES CAS,
CONDAMNER Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W], solidairement, à payer à Monsieur et Madame [S], en toute hypothèses, une somme de 3.600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir à titre principal, sur le fondement de l’article 1641 du code civil, que les vendeurs ont cédé leur bien sans ignorer qu’il présentait des défauts d’étanchéité au niveau de la toiture et des désordres structurels, avec nécessité urgente de travaux, puisqu’ils en avaient été informés par la commune et l’ARS comme ils en ont été informés peu après leur acquisition, lors de la première visite des services communaux, le 25 février 2020 ; que ces défauts constituent des vices cachés dont l’ampleur tout comme le caractère d’urgence avaient été dissimulés.
A titre subsidiaire, ils rappellent que le vendeur est tenu le vendeur au titre de l’article 1112-1 du code civil à une obligation pré contractuelle d’information qui doit le conduire à révéler les éléments dont il a connaissance dont l’importance est déterminante pour le consentement de ce dernier ; ils estiment que les époux [S] ont manqué à leur devoir d’information en omettant de les aviser qu’ils seraient obligés d’exécuter les travaux à brefs délais. A cet effet, la commune de [Localité 5] doit préciser les dates auxquelles ses différents services sont intervenus pour attester de la connaissance par les vendeurs de la procédure administrative avant la vente. Ils considèrent qu’il s’agit d’une information essentielle justifiant qu’il soit ordonné un sursis à statuer avec injonction faite à la commune de fournir toutes informations utiles.
Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 18 octobre 2022, Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] sollicitent du tribunal de :
RECONNAITRE l’absence de responsabilité solidaire des consorts [W] au titre des vices cachés lors de la vente du bien en date du 24 janvier 2020 conclue entre eux et Monsieur et Madame [S] ;
RECONNAITRE que Monsieur et Madame [W] ont respecté leur obligation d’information au titre de la même vente ;
En conséquence :
REJETER la demande de condamnation à la somme de 66 031,66 € sollicitée par les époux [S] et DIRE ET JUGER que les consorts [W] ne sont redevables d’aucune somme à ce titre ;
REJETER la demande de dommages et intérêts de 5000 € pour préjudice moral formulée par Monsieur et Madame [S] et l’ensemble de leurs autres demandes ;
CONDAMNER reconventionnemment les époux [S] à une amende pour procédures abusives menées à l’encontre des consorts [W] ;
CONDAMNER les époux [S] à la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Au soutien de leurs prétentions, ils rappellent qu’il appartient à l’acquéreur de prouver le vice caché dont il se prévaut. Ils soutiennent que les vices allégués étaient parfaitement connus des demandeurs qui ont visité à plusieurs reprises le bien, en présence de Monsieur [B], qui en atteste. Les défendeurs estiment que les défauts du bien relevés dans le rapport de l’ARS sont tellement significatifs qu’ils ne pouvaient être qu’apparents aux yeux des acquéreurs, et ils précisent avoir fourni des diagnostics et documents annexés à l’acte de vente, attestant de la vétusté de l’immeuble, et notamment de son installation électrique.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 20 novembre 2023. L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 mars 2024.
MOTIFS :
Sur la garantie des vices cachés :
Aux termes de l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.»
L'article 1642 du même Code ajoute que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur n'a pu se convaincre lui-même.»
L'article 1643 du Code civil que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. » En la matière, il est admis que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut recevoir application si le vendeur est un professionnel ou en cas de mauvaise foi du vendeur.
En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble objet de la vente est atteint de multiples vices et notamment, parmi les plus graves, la vétusté et la dangerosité de l’installation électrique, et une instabilité structurelle.
Il ressort des comptes rendus de l’ARS et du diagnostic effectué à la demande du département le 28 août 2020, que les services communaux sont initialement intervenus après avoir été alertés sur l’état du logement loué par Madame [L], puis ont étendus leurs observations à l’ensemble de l’immeuble. Les constats suivants ont été effectués :
) L’installation électrique des logements est inadaptée aux nouveaux équipements et peut s’avérer dangereuse ; présence de branchements anarchiques entraînant un risque d’électrisation voire d’électrocution en cas de contact direct et/ou de défaut d’isolement sur un appareil électrique ; risque électrique lié au nombre insuffisant de prises électriques entraînant l’utilisation excessive de rallonge et de multiprises surchargées ; dispositif de coupure électrique d’urgence situé à l’extérieur des logements. Ces constats sont illustrés par des photographies attestant de la présence de nombreux fils non isolés notamment au niveau du compteur général ;) La terrasse extérieure du logement de Madame [L] est affectée par des infiltrations d’eau et les éléments porteurs présentent des signes d’instabilité ayant nécessité des étais de soutènement ; la terrasse donne par ailleurs directement sur le vide, sans barrière de protection. Des photos illustrent cette situation.
) Outre les problèmes électriques précédemment relevés, le logement de Madame [L] est mal isolé, entraînant la présence de moisissures, et il a été constaté que la cheminée s’était effondrée, ce qui entraîne une prolifération de nuisible.
L’Agence régionale de Santé, sur la base de ces constatations, a mis en demeure le 28 septembre 2020 les nouveaux acquéreurs de réaliser dans le mois des travaux urgents, mais uniquement relatif à la mise en sécurité électrique des logements occupés.
Sur ce dernier point, s’il n’est pas précisé par les parties le nombres de logements occupés lors de la délivrance de cette mise en demeure, la lecture de l’acte de vente révèle que le bien comportent 13 appartements dont 6 étaient au jour de la vente donné à bail, la liste étant mentionnée en pages 6 et 7 de l’acte signé entre les parties. Cependant, seuls 3 logements, dont celui de Madame [L] restaient occupés lors des visites des services communaux le 27 août 2020 suivant le diagnostic réalisé à la suite de cette visite (pièce 3 versée en demande).
Les requérants soutiennent ainsi avoir appris l’existence et l’ampleur des désordres, de même que l’urgence d’y remédier un mois après leur acquisition, du fait de la procédure administrative mise en œuvre.
Pour autant, la garantie des vices cachés ne peut être retenue en cas de vice apparent de la chose. En l’occurrence, la nature des désordres ne pouvait être ignorée des acquéreurs puisqu’elle est visible à l’œil nu, y compris pour un profane en matière immobilière.
Ainsi, l’instabilité structurelle dont est affectée la terrasse du logement de Madame [L] ne peut être considérée comme cachée, dès lors que cet ouvrage est supporté par de nombreux étais, et ne présente aucun garde-corps. Ceci est particulièrement visible sur les photos présentes au diagnostic de l’ARS et celles en couleur versées par les défendeurs. La vétusté de l’installation électrique était tout aussi apparente au regard des nombreux branchements non encastrés présents dans tout l’immeuble, et notamment au niveau du compteur général.
Les époux [S] ont acheté cet immeuble sans ignorer qu’il était particulièrement ancien et que des travaux devaient être effectués. Par ailleurs, ils ont eu avant l’achat, communication des contrats de location des logements de l’immeuble, parmi lesquels celui de Madame [L], étant mentionné, au terme du diagnostic du 27 août 2020, que l’état des lieux du logement décrit « honnêtement les dysfonctionnements que nous avons pu constater ».
Surtout, figure en page 15 de l’acte de vente, une mention sur le contrôle de l’installation électrique précisant que le bien dispose d’une installation électrique de plus de quinze ans, que le vendeur a fait établir 6 états de celle-ci par la société BEDI, annexés à l’acte de vente, et qu’il est rappelé aux acquéreurs, qu’en cas d’accident consécutif aux anomalies relevées, leur responsabilité pourrait être engagée. Ces diagnostics, versés en demande, reprennent les éléments problématiques visés par l’ARS soient des difficultés relatives aux éléments suivants:
- appareil général de commande et de protection et son accessibilité,
- dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à terre,
- matériels électriques présentant un risque de contacts directs avec les éléments sous tension,
- protection des mécanismes conducteurs, matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage.
Dès lors, les requérants ne peuvent valablement soutenir ne pas avoir été informés des vices affectant l’immeuble, parfaitement visibles lors des visites, et énoncés dans les différentes pièces annexées à l’acte de vente.
Ils soutiennent en dernier lieu que les vendeurs étaient parfaitement au courant de la procédure communale en cours et ont volontairement dissimulé cette information, et qu’ils n’ont pu dès lors anticiper l’urgence d’avoir à procéder à de lourds travaux dans un temps contraint, ce qui constitue un manquement à leur devoir contractuel d’information, et correspond à la dissimulation d’un vice. Là encore, s’agissant de vices évidents et manifestes, l’urgence d’une intervention, particulièrement sur les logements loués, ne pouvaient échapper aux acquéreurs qui ne peuvent utilement sans prévaloir.
Sur le manquement au devoir pré contractuel d’information :
Les époux [S] fondent subsidiairement leur demande sur un manquement des vendeurs au devoir précontractuel d’information découlant des dispositions de l’article 1112-1 du code civil au terme duquel :
« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
Ils soutiennent qu’ils auraient dû être informés de la procédure administrative en cours, et de l’urgence de procéder aux travaux de rénovation.
Rien ne permet cependant en l’état d’attester de l’intervention des services communaux et de l’ARS avant la vente, puisque ceux-ci indiquent dans les écrits produits, que leur intervention est consécutive à une alerte sur la situation de Madame [L] dont le logement serait insalubre, sans préciser la date à laquelle ils ont été sollicités. Par ailleurs, le courrier du 25 février 2020 adressé au requérant de la commune ne démontre pas comme affirmé en demande que les époux [W] avaient préalablement été sollicités par la mairie, ce courriel se contentant d’acter la visite le même jour d’un agent de la mairie, sans référence aux précédents propriétaires.
Dans tous les cas, l’éventuelle connaissance par les vendeurs d’une prochaine inspection de l’ARS, s’agissant du logement de Madame [L], ne dispensait pas les acquéreurs de s’assurer que le logement mis à la location et dont ils ont perçu le loyer répondait aux conditions légales de décence et de salubrité, ce qui n’était manifestement pas le cas au jour de l’achat et avant les sommations de l’ARS au vu des constatations des différents services intervenant.
Les photos prises, les constatations effectuées, et les mentions insérées dans le contrat de bail, attestaient de l’état d’insalubrité avancé, de la dangerosité du logement et commandaient la mise en œuvre de travaux immédiats pour remédier aux désordres et louer un logement décent, sans qu’il soit nécessaire d’être mis en demeure par l’ARS, dont l’intervention dans ce contexte était prévisible.
Peu importe dès lors que les vendeurs aient eu connaissance avant la vente de la volonté des services de procéder à un tel contrôle, l’urgence de réalisation des travaux étant évidente et manifeste. Il n’y pas lieu en conséquence à ordonner à la commune la communication de pièces dont ne dépend pas le sort du litige.
Monsieur et Madame [S] échouent dès lors à démontrer l’existence de vices cachés, ou le manquement par les vendeurs à leur devoir contractuel d’information.
Ils seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes.
Sur la demande en demande reconventionnelle d’amende pour procédure abusive :
Les défendeurs au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, qui dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamé », et ce même en référé.
Le caractère abusif du droit d’ester en justice résulte du but exclusivement dilatoire de l’action et de la volonté de nuire qui résulte des débats et des pièces. En l’espèce l’abus d’ester ou son caractère dilatoire ne sont pas démontrés.
Il n’y a pas lieu en conséquence au prononcé d’une amende civile.
Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance ;
Il résulte de l'article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge des défendeurs. Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] seront condamnés à verser la somme de 3 000 € à Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DEBOUTE Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes ;
DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] à payer à Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] la somme de 3 000 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [U] [M] épouse [S] partie aux dépens de l’instance ;
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 04 juin 2024.
Le greffier,Le président,
.