TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________
Chambre 3 - CONSTRUCTION
DU 06 Juin 2024
Dossier N° RG 19/07778 - N° Portalis DB3D-W-B7D-ISKA
Minute n° : 2024/161
AFFAIRE :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET [S], C/ S.A.R.L. HOLDING BAJEN
JUGEMENT DU 06 Juin 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction
DÉBATS :
A l’audience publique du 04 Avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION MASCARAS-CERESIANI LES AVOCATS ASSOCIES
Me Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK
Délivrées le 06 Juin 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET [S],, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION MASCARAS-CERESIANI LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. HOLDING BAJEN, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice
représentée par Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Marin RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;
*
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
La SARL Holding Bajen est propriétaire au sein de la copropriété [2] à [Localité 4] des lots 13, 15, 16 et 19 situés au troisième étage, acquis suivant acte du 10 janvier 2018 auprès de la société PJP Holding.
Par assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2015, il a été créé trois nouveaux lots n° 17, 18 et 19 correspondants chacun à une partie des paliers des 1er, 2ème et 3ème étage, d’une superficie chacun de 4 m².
La société Holding Bajen a acquis une surface d’un seul tenant avec sol décapé et murs à nus, réseaux électriques et d’eau déposés et a fait réaménager le bien.
Considérant que cette société a annexé des parties communes en récupérant la totalité du palier, alors que s’y trouve un faux plafond donnant accès aux combles, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] représenté par son Président M. [L] [S] a fait assigner la SARL Holding Bajen devant le tribunal de grande instance de Draguignan le 29 octobre 2019 afin d’obtenir, avec exécution provisoire,
- la remise de la partie commune annexée, laquelle sera remise en son état antérieur, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. Ils sollicitaient également la condamnation de la société Holding Bajen à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.
Par ordonnance du 13 septembre 2021, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et a désigné le centre de médiation du barreau de Draguignan. Par décision du 12 octobre 2021 ce centre de médiation a été remplacé par l’Union des médiateurs près la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.
Par assemblée générale du 12 avril 2022, la copropriété a refusé de désigner un représentant aux fins de participer aux réunions de médiation et la procédure a repris.
Les deux parties ont conclu et une ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024. L’audience a eu lieu le 4 avril 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions numéro 2, notifiées par RPVA le 15 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], représenté par son Président, M. [L] [S] demande au tribunal de :
Débouter la société Holding Bajen de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ;
Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tous cas infondées ;
Condamner la société Holding Bajen à restituer la partie commune illégalement annexée et à remettre les lieux en leur état antérieur sous une astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
Condamner la société Holding Bajen à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner la société Holding Bajen à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;
Condamner la société Holding Bajen au paiement des entiers dépens ;
Dire n'y avoir lieur d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
La SARL Holding Bajen, par conclusions récapitulatives numéro 2, notifiées par RPVA le 14 septembre 2023, demande au tribunal de :
A titre principal :
Déclarer irrecevables car prescrites et à tout le moins infondées, les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] ;
Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] de toutes ses demandes ;
A titre reconventionnel,
Juger que la résolution n° 7 du procès-verbal d’assemblée générale du 11 septembre 2020 refusant la cession à la société Holding Bajen de 2m² de palier au dernier étage de l’immeuble quai Suffren relève d’un abus de majorité.
Prononcer la nullité de cette résolution n° 7 ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], avec exécution provisoire à régler à la société Holding Bajen :
10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
* 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens de la procédure.
Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :1.2 Moyens des parties :
La Sarl Holding Bajen considère que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables au motif que le notaire a précisé lors de l’achat qu’une autorisation avait été obtenue en 1972 de part du syndicat des copropriétaires pour privatiser et aménager le hall d’entrée, les combles se trouvant au niveau supérieur au droit de l’appartement et le droit de réaliser une verrière donnant sur la cour intérieure. Elle expose que le délai de prescription trentenaire de l’article 2272 alinéa 1er du code civil est par conséquent acquis. Elle ajoute que le syndic a reconnu dans un courrier du 9 septembre 2015 que l’aménagement litigieux existait à cette époque.
Le syndicat des copropriétaires souligne que l’assemblée générale du 2 octobre 2015 a autorisé la création du lot n° 19 soit un pallier de 4 m² au troisième étage, ce qui démontre que ce lot n’existait pas et que la totalité du palier était une partie commune, de sorte que la Sarl Holding Bajen ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive. Elle précise que la lettre du syndic de 2015 reprise par le notaire lors de la vente en 2018 ne concerne pas le palier mais une véranda qui était un simple couloir qui servait de passage entre deux appartements et qui fait maintenant partie intégrante de la cuisine-séjour de la société Holding Bajen.
1.2 Réponse du tribunal :
Selon l’article 2272 alinéa 1, le délai de prescription pour acquérir la propriété est de trente ans.
La lecture de l’acte notarié de vente par la société PJP Holding à la SARL Holding Bajen, en date du 10 janvier 2018, permet de constater que que celle-ci a acquis les lots 13, 15, 16 et 19 et que le notaire a précisé « Il résulte du titre de propriété de la société Belazur, précédent propriétaire, qu’un précédent propriétaire du lot 13 a déclaré avoir obtenu l’autorisation en 1972 du syndicat des copropriétaires la faculté de privatiser et d’aménager le hall d’entrée, les combles se trouvant à un niveau supérieur, au droit de son appartement, et le droit de réaliser une verrière donnant sur la cour intérieure »
Une copie de la lettre du cabinet [S], syndic de copropriété, en date du 9 septembre 2015 a été jointe et annexée à l’acte notarié de 2018.
Dans ce courrier, M. [S] indique au notaire en 2015 qu’il est syndic de l’immeuble depuis janvier 1976 et qu’il atteste que cet aménagement existait à cette époque mais qu’il n’a pas le procès-verbal autorisant les travaux réalisés du temps de son prédécesseur.
Ainsi, M. [S] ne précise pas de quel aménagement il s’agit mais au vu de la mention apposée par le notaire dans son acte du 10 janvier 2018, il est possible d’en déduire qu’il s’agit non pas du palier mais du hall d’entrée, des combles et de la verrière.
Le palier ne pouvait pas être concerné par l’autorisation donnée en 1972 puisque ce n’est que lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires Suffren du 2 octobre 2015 que celle-ci, à la demande de la société Belazur a accepté la création de trois lots sur les parties communes correspondant à des parties de paliers desservant au premier étage les lots 7 et 8, au deuxième étage, les lots n° 11 et 12 et au troisième étage, les lots n° 15 et 16. Le lot 19 représentant une superficie de 4 m² et 4 / 1000.
Un acte modifiant l’état descriptif de division a ensuite été réalisé par Maître [W], notaire, le 4 mars 2016.
Par conséquent, faute pour la SARL Holding Bajen de prouver que la totalité du palier, objet du litige, lui appartient depuis trente ans, la prescription acquisitive ne sera pas retenue et l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] sera déclarée recevable.
Sur l’annexion d’une partie commune et l’abus de droit :
2.1 Moyens des parties :
Le syndicat des copropriétaires expose que la société Holding Bajen a annexé le palier aux droits de ses appartements ainsi que le faux plafond dudit palier au-d essus duquel se trouve une trappe permettant d’accéder à la toiture. Il souligne que ce copropriétaire aurait dû préalablement à l’annexion obtenir un vote positif à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant d’un acte d’acquisition immobilière des parties communes et d’un acte de disposition par la copropriété. Il ajoute que les travaux entrepris sur les parties communes devaient être autorisés à la majorité de l’article 25 de la même loi du 1965, ce qui n’a pas été le cas.
Il précise que la société Holding Bajen a reconnu avoir annexé une partie commune puisqu’elle a proposé lors des assemblées générales du 26 avril 2019 et du 11 septembre 2020 de les acquérir.
Il considère que la Sarl Holding Bajen ne démontre pas l’existence d’un abus de droit au motif que leur décision de refus de vente de 2 m² palier est destiné à protéger l’intérêt collectif au motif que le plafond de ce palier dispose d’une trappe permettant l’accès aux combles et à la toiture à la différence des paliers des étages inférieurs. Il indique qu’aucun copropriétaire ne dispose d’une quote part des parties communes supérieures à la moitié de telle sorte qu’il n’est pas possible de commettre un abus de majorité.
La Sarl Holding Bajen expose que le syndicat des copropriétaires à qui incombe la charge de la preuve procède par allégations et n’apporte pas la preuve d’une annexion du palier et qu’elle ne justifie pas d’une modification réalisée postérieurement à l’achat. Il ajoute qu’il n’y a jamais eu de trappe d’accès à la toiture dans l’entrée de leur appartement.
Elle sollicite le rejet de la demande de remise en état antérieure au motif que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas l’existence d’une trappe avant l’acquisition du bien et que cette demande est prescrite du fait de la reconnaissance par le syndic de la configuration des lieux depuis 1976. Elle considère qu’elle jouissait d’un usage privatif des parties communes comme le syndic l’a reconnu en 1976, de sorte qu’il n’y a aucune incohérence à vouloir acquérir une partie commune dont on a uniquement la jouissance à usage privatif.
Elle s’oppose à toute astreinte en faisant valoir qu’aucune astreinte provisoire n’a été prononcée avant l’astreinte définitive et qu’une astreinte ne peut être antérieure au jour où la décision est devenue exécutoire conformément à l’article R 131-1 du code civil.
Elle indique que l’abus de droit consiste à solliciter une remise dans un état antérieur dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas et qu’elle ne connait pas puisqu’elle a acquis le bien avec la totalité du palier. Elle ajoute que le syndicat lui demande tout à la fois de remettre en état les lieux pour faire ensuite une proposition de rachat, ce qui constitue une intention de nuire.
Elle précise que l’assemblée générale a refusé sa proposition d’achat sans aucune justification, ni motif sérieux, ni volonté d’assurer la protection de l’intérêt collectif des copropriétaires et alors que ce palier n’a aucune utilité pour la destination de l’immeuble. Elle s’étonne que le syndicat des copropriétaires qui sollicite la destruction de sa porte d’entrée, soit sensible à une trappe d’accès au toit, qui n’existe pas, alors qu’il ne s’est pas soucié de l’état de vétusté de la couverture de l’immeuble avant qu’elle ne demande sa réfection, ce qui traduit sa mauvaise foi.
2.2 Réponse du tribunal :
Il est établi que la Sarl Holding Bagen est propriétaire du lot 19 représentant une superficie de 4 m² de la surface du palier. Ils ne contestent pas avoir la jouissance de la totalité du palier dont la superficie est de 6 m² puisqu’ils ont proposé d’acquérir les 2m² restant, surface qui ne fait pas partie du lot numéro 19 mais qui se trouve dans leur appartement.
Il n’y a pas de prescription acquisitive sur ces 2 m² comme cela a été démontrée précédemment puisque le courrier du syndic en date du 9 septembre 2015 ne concerne pas ledit palier qui constituait bien une partie commune et qui, à hauteur de 4 m², est devenue une partie privative en 2016, après autorisation de l’assemblée générale du 2 octobre 2015.
Toutefois la demande de restitution de la partie commune annexée et à la remise en état des lieux sous astreinte définitive sera rejetée au motif que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de l’état antérieur à ladite annexion, étant précisé que M.[E] [J], dans son attestation en date du 31 août 2020, agissant en tant que gérant de la SARL Pjp Holding affirme que la cloison était déjà existante lors de la vente à la Sarl Holding Bajen.
Il est donc impossible d’ordonner une remise en état dont le tribunal ignore les modalités et il n’est pas établi que la société Holding Bajen ait procédé à l’annexion des 2m² du palier.
Toutefois eu égard aux éléments qui précèdent, à la différence de superficie entre le lot 19 et la partie du palier incluse dans l’appartement de la société Holding Bajen, l’abus de droit n’est pas caractérisé.
Sur la demande reconventionnelle en nullité de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale du 11 septembre 2020 :3.1 Moyens des parties :
La société Holding Bajen fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté le 11 septembre 2020 sa demande tendant à l’achat des 2 m² de palier, ce qui constitue un abus de majorité puisqu’elle a été adoptée par la majorité des copropriétaires dans leurs intérêts personnels au détriment des siens. Elle expose que cette décision n’est étayée par aucun motif valable, qu’elle a fait une offre de prix élevé, qu’elle bénéficie d’un usage privatif de ce palier depuis 1976 et qu’il existe une véritable intention de nuire.
Le syndicat des copropriétaires vise l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pour indiquer qu’aucun copropriétaire ne dispose d’une quote-part des parties communes supérieures à la moitié, de telle sorte qu’il n’est pas possible de commettre un abus de majorité. Il ajoute qu’il est de l’intérêt collectif de conserver l’accès aux combles et à la toiture par le faux plafond du palier litigieux.
3.2 Réponse du tribunal :
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains d’entre eux.
Pour caractériser un abus de majorité, la décision de l'assemblée générale doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avoir été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
L'abus de majorité peut être caractérisé lorsque des copropriétaires instrumentalisent leur majorité dans un but illégitime.
Il sera également ajouté que l’absence de motifs sérieux d’une décision de refus doit être considérée comme la démonstration d’un abus de majorité.
En l’espèce, l’abus de majorité peut être retenue en dehors de l’application de l’application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et il sera rappelé que lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2020 la résolution numéro 7 ainsi rédigée : « A la demande de la société Holding Bajen, vente par le syndic des copropriétaires à la société Holding Bajen (propriétaire s des lots 13, 15, 16 et 19 de 2 m² de palier au dernier étage del ‘immeuble quai Suffren au prix de 7000 € le m². L’assemblée générale décide de céder à la société Holding Bajen (propriétaire des lots 13, 15, 16 et 19) les 2 m2 de palier au dernier étage de l'immeuble Quai suffren aux prix de....... sous réserve que [es acquéreurs mandatent un géomètre expert, à leurs frais, aux fins de calculer les tantièmes additionnels de charges résultant de cette cession, donne mandat au syndic pour signer tout compromis, représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, faire toutes les déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire, décide que les frais d'acte y compris ceux lié aux modificatifs du règlement de copropriété sont à la charge des acquéreurs » a été rejetée à la majorité des voix puisque seule la Sarl Holding Bajen a voté pour et que les 7 autres copropriétaires ont voté contre.
Aucun motif n’a été donné pour ce refus et ceux invoqués par le syndicat des copropriétaires lors de la présente procédure ne sont pas justifiés. En effet, celui-ci n’apporte pas la preuve de l’existence d’une trappe située sur les 2 m² de palier litigieux au niveau du faux plafond permettant comme il l’affirme le démontrer un accès aux combles et à la toiture. Il sera d’ailleurs précisé que le syndicat des copropriétaires indique dans ses dernières conclusions avoir effectué les travaux urgents de réparation de la toiture côté port dès le 12 janvier 2019 et n’a pas eu besoin pour se faire de passer par la trappe dont l’existence n’est pas établie. Sachant de surcroît, que M. [J] atteste, le 28 avril 2018, de l’inexistence de ladite trappe.
L’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires était de percevoir une somme conséquence pour 2 m² dont ils n’ont aucunement l’utilité et qui ne présente aucun intérêt collectif.
Le rejet de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale du 11 septembre 2020 a été adopté sans motif valable, dans un objectif autre que la préservation de l’intérêt collectif des copropriétaires de la copropriété [2] et en portant préjudice à la Sarl Holding Bajen, de sorte qu’elle sera annulée pour abus de majorité.
IV. Sur les demandes de dommages et intérêts :
4.1 Moyens des parties :
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] indique que l’acharnement illégal de la société Holding Bajen à annexer des parties communes lui cause un préjudice et il sollicite la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.
La SARL Holding Bajen réclame la même somme pour procédure abusive.
4.2 Réponse du tribunal :
Le syndicat des copropriétaires qui ne justifie aucunement d’un préjudice sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Il n’est pas établi que le comportement du syndicat des copropriétaires qui a argumenté en demande soit assimilable à une volonté de nuire à la société Holding Bajen et ait dégénéré en abus de son droit d’ester en justice. Cette société sera alors déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
V. Sur les demandes accessoires :
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la Sarl Holding Bajen ou du syndicat des copropriétaires.
L’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire sera ordonnée eu égard à l’ancienneté du litige.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires à restituer une partie commune et à remettre les lieux en leur état antérieur, sous astreinte ;
DIT n’y avoir lieu à abus de droit ;
PRONONCE la nullité de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale des copropriétaires [2] en date du 11 septembre 2020 ;
DEBOUTE toutes les parties de leur demande de dommages et intérêts ;
REJETTE toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [2] aux entiers dépens de l’instance ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 6 juin 2024.
La greffière, La présidente,