TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/03622 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWFD
N° MINUTE :
1-2024
JUGEMENT
rendu le mardi 04 juin 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [E], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Z] [U] épouse [K], demeurant [Adresse 2]
ayant pour conseil Maître BOUILLIEZ Virginie, avocat au barreau de PARIS , vestiaire : #E0607
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023013550 du 24/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mai 2024
Délibéré le 04 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03622 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWFD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 1989, l’OPHVP devenu l'OPAC DE [Localité 3], devenu ensuite PARIS HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [B] [E] un logement situé [Adresse 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel en principal e 1231,85 francs (soit environ 322,40 euros).
Monsieur [B] [E] a signalé à PARIS HABITAT-OPH par courrier simple du 1er décembre 2016, qu’il hébergeait chez lui Monsieur [H] [K] et la famille de ce dernier.
Par courrier du 10 juillet 2019, Monsieur [B] [E] a informé le bailler qu’il avait demandé à Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] de quitter son logement le plus vite possible, indiquant qu’il leur avait accordé un délai de deux mois pour ce faire.
Le bailleur soutient que Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] ne semblent pas avoir quitté le logement de Monsieur [B] [E], ainsi qu’en atteste l’attestation de paiement de leurs allocations familiales perçues pour le mois de février 2022 qui retient leur adresse chez Monsieur [B] [E], sise [Adresse 2].
Le bailleur ajoute que par deux courriers recommandés du 26 septembre 2022 adressés à Monsieur [B] [E] et à Monsieur et Madame [K], il a indiqué au locataire en titre que des éléments de gestion laissaient supposer qu’il n’occuperait plus le logement pris à bail, et qu’il y aurait installé les époux [K], auxquels il demande de quitter les lieux avant toute procédure contentieuse.
PARIS HABITAT-OPH indique que faute d’avoir quitté le logement, il a été contraint de réitérer sa demande aux époux [K] suivant lettre simple et courrier recommandé du 9 novembre 2022.
Il précise que selon décompte arrêté au 2 février 2023, Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] ont laissé naître un arriéré de loyers et charges s’élevant à 1054,25 euros.
Par acte d’huissier du 31 mars 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [B] [E] en raison des manquements répétés à ses obligations légales et contractuelles dont notamment celles d’occupation effective des lieux, l’interdiction de céder les lieux pris à bail et de paiement des loyers et charges au termes convenus ;
-ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [E], de Monsieur [H] [K] et de Madame [Z] [K], et celle de tous les occupants de leur chef, des lieux loués, avec assistance de la force publique si nécessaire,
- autoriser la séquestration des biens et meubles se trouvant dans les lieux dans tel garde-meuble ou local du choix de la requérante aux frais, risques et périls des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 1054,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 février 2023, à parfaire lors de l'audience,
- condamner solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu'à libération effective des lieux,
- les condamner solidairement au paiement d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement et de l’assignation.
Appelée à l'audience, du 16 juin 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2024.
A l’audience du 16 janvier 2024, PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que, s'agissant d'un logement HLM, ce logement doit être occupé personnellement par le locataire et ne peut faire l'objet d'une sous-location ou cession du droit au bail en application des articles R.153-131 et L.442-8 du code de la construction et de l'habitation, que le contrat de bail peut être résilié en application des articles 1224, 1728 et suivants du code civil.
Madame [Z] [K], représentée, demande aux termes de ses conclusions en réponse n°1, de :
-juger que PARIS HABITAT-OPH ne justifie pas de sa qualité et de son intérêt à agir,
-le débouter de toutes ses demandes ;
-juger que Madame [K] dispose d’un titre l’autorisant à occuper l’appartement ;
En conséquence,
Autoriser Madame [K] et tous occupants de son chef à demeurer dans les lieux
Subsidiairement,
Faire injonction à PARIS HABITAT-OPH dans le cas où elle ne voudrait ou ne pourrait maintenir Madame [K] dans les lieux de la reloger à [Localité 3] dans un appartement présentant les mêmes caractéristiques et dont le loyer mensuel augmenté des provisions sur charges ne soit pas suéprieur à celui actuellement occupé ;
Infiniment subsidiairement,
accorder des délais de l’article L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution qui pourront bénéficier à Madame [K] et tous occupants de son chef,
juger n’y avoir lieu à transport et séquestration des meubles ;
fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant du loyer courant outre les charges ;
débouter PARIS HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant el coût du commandement ;
condamner PARIS HABITAT-OPH à payer à Maître [O] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 alinéa 2 et aux dépens.
Elle soutient que le PARIS HABITAT-OPH ne produit aucun titre justifiant de sa qualité à agir, ni de son intérêts à agir à son encontre.
Elle ajoute que PARIS HABITAT-OPH a eu connaissance de sa présence dans les lieux et qu’elle y est rentrée régulièrement. Elle estime qu’il ne s’agit pas d’une sous location, précise qu’elle a fait une demande de logement social et sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.Elle conteste la dette.
Monsieur [H] [K], comparaissant en personne, indique que Monsieur [B] [E] n’est plus dans les lieux depuis 2019 et qu’il a a fait la demande d’expulsion pour les aider à trouver un logement. Il précise avoir trois enfants, être en CDI et percevoir 1600/1800 euros par mois tandis que son épouse ne travaille pas. Il perçoit des aides sociales auprès de la CAF.
Il demande des délais. Il conteste la dette.
Pour un plus ample exposé des fins, moyens et prétentions de parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l ‘article 455 du Code de procédure civile.
Monsieur [B] [E], cité par procès-verbal de recherches infructueuses n’est ni présent, ni représenté.
La décision a été mise en délibéré au 27 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
Compte tenu d’une surcharge de travail du Magistrat ayant présidé l’audience du 16 janvier 2024, une réouverture des débats a été fixée au 15 mai 2024.
Lors de l’audience de réouverture des débats, les parties ont maintenues leurs positions et l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’intérêt et qualité de PARIS HABITAT-OPH à agir à l’encontre de Madame [Z] [K]
Il est justifié par les pièces versées par PARIS HABITAT-OPH et notamment le contrat de bail du 23 avril 1989 signé par l’OPHVP devenu l'OPAC DE [Localité 3], devenu ensuite PARIS HABITAT OPH, qu’il est bien le gestionnaire du logement donné à bail à Monsieur [B] [E] situé [Adresse 2].
Il ressort de ses pièces 3,5, 6 et 7, qu’en sa qualité de gestionnaire ayant eu connaissance de la présence de Madame [Z] [K], PARIS HABITAT-OPH a tout autant qualité qu’intérêt à agir à son encontre dans le cadre de ladite gestion du bien dont il se trouve en charge.
L’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame [Z] [K] sera rejetée.
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
L'article L.442-8 du code de la construction et de l'habitation prohibe la sous-location des logements HLM.
L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les conditions générales du contrat de bail, signées par Monsieur [B] [E] le 3 avril 1989 lui interdisent expressément sous peine de résiliation du contrat, de sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au contrat.
En application des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, le contrat de bail peut être résilié, en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations, par décision de justice.
L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1729, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut faire résilier le bail.
Il ressort des pièces produites par le bailleur notamment 2, 3, 4, 5 et 6 que Monsieur [B] [E] qui n’a pu être cité à l’adresse des lieux loués que par procès-verbal de recherches infructueuses, semble reparti en Algérie, tandis que Monsieur [H] [K], Madame [Z] [K] et leurs enfants occupent actuellement le logement sans autorisation du bailleur.
Ils ne peuvent à cet égard se prévaloir d’aucun titre, les règles légales et réglementaires d’attribution d’un tel logement social répondant à des conditions strictes et précises, et ne peuvent découler d’une simple occupation des lieux, sans autorisation possible du bailleur à un quelconque droit tacite au bail.
Il est en outre justifié selon le seul décompte produit (nonobstant autorisation de production de note en délibéré acceptée) d’une dette locative de loyers et charges à hauteur de 1054,25 euros selon décompte arrêté au 2 février 2023.
Les défendeurs qui contestent la dette n’apportent aucun élément justifiant de leur libération.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 1054,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 février 2023.
Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement des loyers et charges impayés à la date du présent jugement.
Ces éléments établissent la réalité de la non-occupation du logement par Monsieur [B] [E] et la cession du bail ou la sous-location de l'appartement à Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] toujours occupants des lieux sans droit ni titre, outre l’absence de paiement régulier des loyers et charges.
Le locataire en titre n'ayant pas respecté son obligation d'user raisonnablement des lieux, il convient de résilier le bail et d'ordonner son expulsion, de même que celle de Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K], occupants sans droit ni titre, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Il n’y a pas lieu à octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux, Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] assignés depuis le mois de mars 2023 ayant déjà de fait bénéficié du délai désormais maximal d’un an pour ce faire (loi du 27 juillet 2023 le réduisant de trois ans à un an).
La résiliation du bail étant prononcée judiciairement, elle prend effet à la date du présent jugement. Il appartenait en effet à Monsieur [B] [E] de donner congé à PARIS HABITAT OPH.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
La résiliation judiciaire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation, de même que l'occupation sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d'une indemnité d'occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité sera fixée au montant du loyer tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la majoration n'étant pas justifiée.
Cette indemnité sera due solidairement (au sens de l’article 220 du Code civil, s’agissant de charges solidaires du ménage) à compter de la présente décision par Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K], seuls occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [B] [E] ayant quitté les lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens.
Les défendeurs seront condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros à PARIS HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature du présent litige, ne sera pas écartée.
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/03622 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWFD
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
REJETTE l’exception d’irrecevabilité soulevée par Madame [Z] [K] ;
DECLARE recevable l’action de PARIS HABITAT-OPH ;
PRONONCE la résiliation du bail liant PARIS HABITAT OPH et Monsieur [B] [E] portant sur le logement sis [Adresse 2] ;
CONSTATE que Monsieur [B] [E] a quitté les lieux ;
DIT que, Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à compter du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à octroi de délais pour quitter les lieux ;
DIT n'y avoir lieu à autoriser la séquestration des biens et meubles se trouvant dans les lieux et rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 1054,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 février 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement des loyers et charges impayés à la date du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement à PARIS HABITAT OPH d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] aux entiers dépens ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [E], Monsieur [H] [K] et Madame [Z] [K] au paiement à PARIS HABITAT OPH de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LE GREFFIERLE JUGE