Min N° 24/00438
N° RG 23/03541 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDGUN
Société GERIMO
C/
Mme [Z] [U]
M. [D] [M]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
Société GERIMO
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Monsieur [D] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparants
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT
Copie délivrée
le :
à : Madame [Z] [U] / Monsieur [D] [M]
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 27 octobre 2010, la SCI GERIMO a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors charges.
Par courrier recommandé du 26 février 2016, Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] ont donné congé à la SCI GERIMO, à effet au 31 mars 2016.
Le 19 septembre 2016, Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] ont saisi la commission de surendettement de la Seine et Marne. Par jugement du 22 février 2019, confirmé par un arrêt du 3 mars 2022, il a été décidé d’un échelonnement du paiement de la créance locative de la SCI GERIMO en sept échéances de 731,16 euros.
Par courrier du 3 juin 2022, la SCI GERIMO a mis en demeure Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] de régler sous quinzaine les sommes dues, sous peine de caducité du plan de remboursement.
Par acte d’huissier du 2 août 2023, la SCI GERIMO a fait assigner Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins principalement de condamnation au paiement de l’arriéré locatif demeuré impayé.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2023.
La SCI GERIMO, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de l’acte introductif d’instance.
Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U], cités respectivement à personne et à domicile, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024.
Une réouverture des débats a été prononcée au regard du courrier de Monsieur [M], reçu au greffe le 15 novembre 2023, par lequel ce dernier expose que des problèmes de santé l’ont empêché de comparaître à l’audience du 15 novembre 2023.
L’affaire était à nouveau appelée à l’audience du 3 avril 2024.
A cette audience, la SCI GERIMO, représentée par son conseil, se réfère oralement à l’assignation par laquelle il demande au juge de constater la caducité du plan de surendettement et de condamner solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] à lui payer les sommes de :
- 6.082,59 euros au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2022 ;
- 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’appui de ses demandes, la SCI GERIMO expose que le plan de surendettement dont ont bénéficié les demandeurs par l’effet d’un jugement du 22 février 2019, confirmé par un arrêt du 3 mars 2022, n’a pas été respecté par ces derniers si bien qu’il est devenu caduc à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la mise en demeure qui leur a été adressée le 3 juin 2022, resté infructueuse, et ce par application des dispositions de l’article R.732-3 du code de la consommation.
Elle soutient qu’ils sont redevables de cinq loyers impayés (1.164 € x 5), de la taxe d’ordures ménagères 2015 (76,00 €), 2016 (19,14 €) et de la moitié du constat d’état des lieux de sortie (164,12 €), en vertu des articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir, au visa de l’article 1240 du code civil, que les défendeurs ont fait preuve de résistance abusive en s’abstenant de régler la dette locative durant plusieurs années, malgré les délais de paiement dont ils ont bénéficié et sans justifier d’un motif légitime les empêchant d’exécuter leur obligation de paiement. Elle souligne également qu’ils ont formé opposition au paiement d’un chèque émis à son profit, ce qui l’a contrainte à engager une procédure devant le juge des référés, révélant la particulière mauvaise foi de ces derniers.
Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] comparaissent en personne.
Ils s’étonnent du montant réclamé par leur ancien bailleur, considérant que la dette correspond à quatre loyers impayés.
Ils confirment ne pas avoir respecté les échéances du plan de surendettement de 2022, indiquant que leurs ressources ne leur permettaient pas de faire face à des échéances d’un montant de 731,16 euros. Ils font état de revenus communs de 2.078,03 euros et de diverses charges, dont un loyer de 790 euros. Ils demandent à pouvoir s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150 euros.
L’affaire était mise en délibéré au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes en paiement de la SCI GERIMO
Sur l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l’article R.732-3 du code de la consommation, le plan conventionnel de redressement mentionne qu'il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d'avoir à exécuter ses obligations, sans préjudice de l'exercice des facultés prévues aux articles L. 721-3, L. 722-4 et L. 722-6.
En l’espèce, la SCI GERIMO se prévaut d’un solde locatif demeuré impayé à la fin du bail en mars 2016, correspondant aux loyers impayés d’octobre et novembre 2015 ainsi que de janvier à mars 2016 (1.164 € x 5), outre la taxe d’ordures ménagères 2015 (76,00 €) et 2016 (19,14 €), pour un total de 5.915,14 euros.
Les défendeurs contestent le montant ainsi réclamé, faisant valoir que seuls quatre loyers sont demeurés impayés ; ils produisent le plan de surendettement qui a été établi à leur égard soulignant que le montant y figurant correspond bien à quatre loyers impayés.
Il ressort effectivement du plan de surendettement annexé au jugement du 22 février 2019 que seuls quatre loyers impayés ont été déclarés à la procédure de surendettement par la SCI GERIMO, étant précisé que ladite procédure a débuté postérieurement à la fin du bail. Il y a donc lieu de débouter cette dernière pour le surplus.
En revanche, il n’est pas contesté par les défendeurs que ce plan de surendettement, confirmé par la Cour d’appel de PARIS dans un arrêt du 3 mars 2022, n’a pas été respecté si bien qu’il est devenu caduc au terme d’un délai de quinze jours après une mise en demeure adressée par la SCI GERIMO le 3 juin 2022. Ainsi, le plan de surendettement est devenu caduc le 18 juin 2022.
Conformément à l'article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (clause XII), Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] seront tenues solidairement au paiement.
Il résulte de ce qui précède que Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] seront solidairement condamnés à payer à la SCI GERIMO la somme de 5.915,14 euros au titre du solde locatif dû à la fin du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2022.
Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il est établi par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que la SCI GERIMO a mandaté à un huissier afin de procéder à l’état des lieux de sortie le 31 mars 2016 ; sur place, l’huissier a constaté la présence de Monsieur [M], qui a remis les clés du logement. Les locataires avaient au préalable, par un courrier du 26 février 2016, informé leur bailleur de leur intention de quitter les lieux tout en respectant un délai de préavis d’un mois.
Il ne se déduit pas de ces éléments l’impossibilité d’établir un état des lieux amiable entre les parties, ou qu’une telle proposition ait été faite aux locataires sortants, critère requis par les textes pour opérer un partage des frais par moitié du coût du constat de sortie.
En conséquence, les frais relatifs au constat du 31 mars 2016 resteront à la charge du bailleur.
Sur la demande de dommages et intérêts
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, il est possible de solliciter en justice le paiement de dommages et intérêts venant réparer le préjudice résultant de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation. En plus d’un préjudice, il convient de faire la preuve d’un abus fautif caractérisé par une mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, la dette litigieuse est ancienne puisqu’elle correspond à un solde locatif arrêté au 31 mars 2016, date de la fin du bail entre les parties.
La mauvaise foi des défendeurs ne saurait se déduire du seul retard pris dans le paiement des loyers en raison de la procédure de surendettement dont ils ont bénéficié, laquelle a donné lieu à un jugement du 22 février 2019 puis à un arrêt du 3 mars 2022. Néanmoins, il peut être souligné que ledit plan de surendettement n’a pas été respecté, même partiellement, par les défendeurs, qui indiquent par ailleurs à l’audience avoir désintéressé d’autres créanciers alors même que la SCI GERIMO était créancier privilégié du plan de surendettement.
De même, la demanderesse verse aux débats une ordonnance de référé du 27 juillet 2016 ayant ordonné la mainlevée de l’opposition au paiement d’un chèque établi par les locataires au profit de leur bailleur en raison de la perte déclarée par ces derniers.
Ces éléments attestent de la mauvaise foi de Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] dans l’exécution de leur obligation de paiement et justifient qu’il soit accordé à la SCI GERIMO une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U]
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.
En l’espèce, les défendeurs demandent à pouvoir bénéficier de délais de paiement à raison de versement mensuels d’un montant de 150 euros.
Cette proposition ne permet pas d’apurer la dette dans les délais légaux. De même, elle n’apparait pas préserver suffisamment les intérêts du créancier compte tenu de l’ancienneté de la dette.
En conséquence, Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] seront déboutés de leur demande de délais.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires que la SCI GERIMO a dû accomplir, Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] à payer à la SCI GERIMO la somme de 5.915,14 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 mars 2016, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2022 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] à payer à la SCI GERIMO la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] à payer à la SCI GERIMO la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI GERIMO de ses demandes pour le surplus ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [M] et Madame [Z] [U] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIERLE JUGE