TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 21/10655 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBWF
N° MINUTE : 3
Assignation du :
27 Juillet 2021
Jugement en fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDERESSES
Madame [D] [O] veuve [U]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [N] [U] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Toutes les deux représentées par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436
DEFENDERESSE
S.A.S.U. BLE ET MIEL
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Jérôme JAMARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0529
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 05 Avril 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 28 août 2005, M. [R] [U], aux droits duquel se trouvent Mme [D] [O] épouse [U] et Mme [N] [U] épouse [H] (ci-après les consorts [U]), a donné à bail commercial à M. [W] [M] et Mme [V] [P], aux droits desquels se trouve la société BLE & MIEL à la suite d'une cession de fonds de commerce consentie par leur société, la SAS MAISON ELLINI par acte du 2 juillet 2019, des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 6] - [Adresse 2], pour une durée de neuf ans du 30 août 2005 au 29 août 2014, l'exercice de l'activité de « BOULANGERIE, PATISSERIE, CONFISERIE, CHOCOLATERIE, SANDWICHERIE ET GLACIER ainsi que la vente connexe de boissons sans alcool » et un loyer annuel de 13.600 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d’huissier de justice signifié le 29 mai 2019, les consorts [U] ont donné congé au liquidateur judiciaire de la société MAISON ELLINI, aux droits duquel est venue la société BLE & MIEL, pour le 31 décembre 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges.
Par mémoire préalable notifié le 27 octobre 2020 par lettre recommandée avec avis de réception, les consorts [U] ont sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 73.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020.
Par mémoire en réponse notifié le 6 avril 2021, la société BLE & MIEL a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé, pour la partie commerciale, à 17.885 euros à compter du 1er janvier 2020 et, pour la partie logement, à 13.017 euros à compter de la réalisation des travaux de mise aux normes, soit un loyer annuel total de 30.902 euros.
Par acte d’huissier de justice signifié le 27 juillet 2021, les consorts [U] ont assigné la société BLE & MIEL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Par jugement rendu le 04 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 ;
- dit que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail écoulé ;
- désigné en qualité d'expert M. [S] [K] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2020 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.
L'expert a déposé son rapport le 10 mai 2023.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 5 avril 2024 à laquelle les consorts [U] et la société BLE & MIEL étaient représentés par leur avocat.
Dans leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [U] demandent au juge des loyers commerciaux de :
- débouter la société BLE & MIEL de ses demandes ;
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 64.560 euros par an, hors charges, hors taxes, en principal ;
- dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
- condamner la société à leur payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers depuis la date de la demande en justice et leur capitalisation pour ceux dus depuis une année entière ;
- condamner la société BLE & MIEL aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise ;
- rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société BLE & MIEL demande au juge des loyers commerciaux de :
- se déclarer incompétent ;
- débouter les consorts [U] de leurs demandes ;
- condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la somme de 5.000 euros par application de1’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [U] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l'expertise judiciaire ;
Subsidiairement, aprés la déclaration d’incompétence,
- renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18e chambre, et surseoir à statuer dans l'attente de son jugement ;
- réserver les dépens et l'application éventuelle de l'article 700 du code de procédure civile ;
Très subsidiairement, dans le cas où la juridiction se déclarerait compétente,
- fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 37.150 euros ;
- débouter les consorts [U] de leur demande de capitalisation des intérêts qui pourront être portés sur les arriérés de loyers dus par l’effet du jugement à intervenir ;
- condamner in solidum les consorts [U] à lui payer la sornme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [U] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de l'expertise judiciaire.
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
1- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
En réponse à la société BLE & MIEL qui soulève l'incompétence du juge des loyers commerciaux au profit du tribunal judiciaire, les consorts [U] exposent que le juge des loyers commerciaux est compétent pour apprécier les caractéristiques du local et les obligations des parties dans le cadre de la fixation de la valeur locative en application des articles R.145-3 et R. 145-8 du code de commerce. Elle ajoute qu'il est usuel que le juge des loyers commerciaux applique des abattements sur la valeur locative en raison des clauses du bail.
Sur le fondement de l'article R.145-23 du code de commerce, la société BLE & MIEL soutient que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour apprécier si la charge des travaux à réaliser pour la remise en état de l'appartement incombe au bailleur ou au locataire, charge qui, selon l'expert a une incidence sur l'évaluation de la valeur locative. Elle considère qu'il appartient au tribunal judiciaire de statuer sur cette question.
Sur ce,
Selon l'article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Au terme de son rapport, l'expert évalue la valeur locative des locaux loués selon que la remise en état de l'appartement, qu'il considère comme inhabitable en tout ou partie et nécessitant d'importants travaux, incombe au bailleur ou au locataire. Si les travaux incombent au bailleur, il fixe la valeur locative à 38.500 euros, après avoir appliqué un abattement de 40% sur la valeur locative de l'appartement, et, si les travaux incombent au locataire, à 43.900 euros.
Selon les prétentions des parties telles que figurant aux dispositifs de leurs mémoires, il est uniquement demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail renouvelé et il ne lui est pas demandé de condamner l'une des parties à réaliser les travaux de remise en état de l'appartement.
Afin d'évaluer la valeur locative, il incombe au juge des loyers de prendre notamment en considération les caractéristiques du local concerné et les obligations respectives des parties.
Celui-ci est donc matériellement compétent pour évaluer la valeur locative des locaux loués par les consorts [U] à la société BLE & MIEL au regard de l'état de l'appartement et de la charge des réparations.
Par conséquent, l'exception d'incompétence soulevée par la société BLE & MIEL sera rejetée.
2- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé
Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Il est rappelé que par un précédent jugement du 04 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et dit que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail écoulé.
Il convient donc de déterminer le prix du loyer au regard de la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2020.
a) Sur les caractéristiques du local
Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
- Sur la description du local
Les consorts [U] soulignent que les éléments invoqués par la société BLE & MIEL relatifs aux WC, à l'éclairage et à l'accès au sous-sol ne remettent pas en cause l'adéquation des locaux à l'activité exercée. Ils ajoutent que l'appartement situé à l'étage est délabré et inhabitable.
La société BLE & MIEL invoque que l'immeuble doit être ravalé et que la configuration du local présente certains éléments dévalorisants. Elle indique ainsi que les WC sont situés dans la cour et sont communs aux habitants de l'immeuble, que seule la boutique bénéficie d'un éclairage naturel, que certaines pièces sont exiguës et ne permettent pas l'activité de plusieurs personnes ni d'installer le matériel qui permettrait le développement de l'activité, que l'accès à l'escalier qui conduit au sous-sol est dangereux et que le fournil-laboratoire situé au sous-sol est dépourvu de toute ouverture vers l'extérieur ce qui nécessite une aération motorisée et interdit toute livraison par l'extérieur.
Sur ce,
Selon l'expert, les locaux dépendent d'un immeuble ancien de catégorie ordinaire, édifié à l'angle des deux rues, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée, d'un entresol, de deux étages droits, d'un quatrième étage en léger retrait et de combles aménagés. La construction est en maçonnerie, à façade plate, sous enduit peint, à ravaler. La couverture est constituée de tuiles mécaniques.
Le local est décrit par l'expert de la façon suivante :
« Rez-de-chaussée
Une boutique d'angle
Linéaire de façade d'environ 13,00 mètres :
- 6,00 mètres sur la [Adresse 15], avec accès par porte vitrée à battant unique située en contre-haut d'une marche par rapport au trottoir
- 4,50 mètres sur la [Adresse 16]
- 2,50 mètres sur le pan coupé, avec accès par porte vitrée coulissante à ouverture automatisée équipée d'un store roulant intérieur en tissu
Frigo-réserve sous le plan de travail
Vitrine sur la [Adresse 16] et sur la [Adresse 15] équipée d'un store roulant intérieur en tissu
Evier en inox encastré dans plan de travail
Distribue, sur l'arrière :
Un dégagement-réserve
Petite réserve ouverte aménagée dans un renfoncement sous l'escalier desservant l'entresol
Desservant :
Un dégagement
Escalier desservant l'entresol
Escalier desservant le sous-sol
Ballon d'eau chaude
Porte d'accès sur la cour de l'immeuble en contre-haut d'une marche
Donnant accès à :
Un laboratoire
Espace ouvert avec frigo sous plan de travail, évier encastré
Sous-sol
Relié au dégagement du rez-de-chaussée par un escalier carrelé large d'environ 0,70 mètre
Un fournil
Congélateur cinq portes, trois congélateurs, batteur, frigo-tour six portes, frigo-tour cinq portes, laminoir, deux pétrins, façonneuse, diviseuse, cinq chambres froides, four électrique (quatre étages et huit bouches) …
Partie laboratoire pâtisserie
Distribue :
Des vestiaires
Huit casiers métalliques
Desservant :
Une salle de douche
Lavabo et cuvette de w.-c. à l'anglaise
S'agissant des parties communes, l'expert indique :
« Parties communes modestes, à rafraîchir
Hall d'entrée accessible par porte simple battant équipée d'un digicode
Porte d'accès sur la cour intérieure de l'immeuble au fond de laquelle sont entreposées les poubelles
Escalier en bois desservant les étages »
En ce qui concerne l'appartement situé à l'entresol, l'expert précise :
« Entresol
Relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur en bois large d'environ 0,70-0,80 mètre et accessible depuis les parties communes de l'immeuble
Une entrée / dégagement
Escalier en bois desservant le dégagement du rez-de-chaussée
Porte d'accès sur les parties communes de l'immeuble
Distribue :
Une pièce n° 1
Eclairée sur la [Adresse 16] par une fenêtre double battant double vitrage
Desservant :
Une salle de douche
Eclairée sur la [Adresse 16] par une fenêtre double battant double vitrage
Cabine de douche amovible
Cuvette de w.-c. à l'anglaise
Double vasque sur plan
Une pièce n° 2
Eclairée sur le pan coupé par une fenêtre double battant double vitrage
Le dégagement distribue également :
Une ancienne cuisine
Eclairée sur la [Adresse 15] par une fenêtre double battant double vitrage
Une pièce n° 3
Eclairée sur la [Adresse 15] par une fenêtre double battant double vitrage ne fermant plus correctement
Parquet très abimé
Commandant l'accès à :
Une pièce n° 4
Eclairée sur la [Adresse 15] par une fenêtre double battant double vitrage »
L'expert ajoute que les locaux bénéficient d'une bonne visibilité en raison de leur situation à l'angle de deux rues. Il qualifie leur configuration de rationnelle, bien adaptée à l'activité exercée, malgré le caractère exigu et le faible niveau d'éclairement des locaux annexes au rez-de-chaussée.
Il relève que l'appartement est vétuste, nécessitant d'importants travaux et de ce fait inhabitable en totalité ou pour partie.
Ces description et analyse doivent être retenues dès lors que les parties ne les contestent pas.
Il sera tenu compte des caractéristiques propres des locaux, notamment leur exiguïté et le faible éclairage des locaux annexes invoqués par la société BLE & MIEL, dans le cadre de la pondération des surfaces.
- Sur la surface
Les consorts [U] retiennent la surface pondérée de 60,80 m2, qu'elles arrondissent à 61 m2, calculée par l'expert.
La société BLE & MIEL ne se prononce pas à ce sujet.
Sur ce,
Il est d'usage de pondérer la surface des locaux afin de tenir compte de leurs caractéristiques et de pouvoir effectuer une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.
En ce qui concerne le local commercial, l' expert retient une surface réelle de 115,80 m2 après avoir relevé les surfaces lors de la réunion d'expertise qui a eu lieu sur place et au vu des plans établis en 1974 par M. [I], géomètre-expert, et une surface pondérée de 60,80 m2B après application des coefficients suivants :
Il apparaît que dans l'application des coefficients de pondération l'expert a tenu compte de l'exiguïté des locaux, notamment des locaux annexes du rez-de-chaussée, du faible éclairage des locaux annexes du rez-de-chaussée et de l'exiguïté de l'accès au fournil-laboratoire situé au sous-sol.
Les parties ne contestant pas la pondération appliquée par l'expert, il y a lieu de la retenir, sans qu'il soit nécessaire d'arrondir la surface pondérée obtenue, soit une surface réelle de 115,80 m2 et une surface pondérée de 60,80 m2B.
S'agissant de l'appartement, l'expert a relevé une surface de 54 m2.
Les consorts [U] font état d'une surface de 57 m2 mais ne produisent pour en justifier aucun relevé de surface établi par un géomètre-expert.
Il sera donc retenu une surface de 54 m2 pour l'appartement.
b) Sur la destination des lieux
L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.
Selon le contrat de bail, le local est destiné à l'exercice de l'activité de « BOULANGERIE, PATISSERIE, CONFISERIE, CHOCOLATERIE, SANDWICHERIE ET GLACIER ainsi que la vente connexe de boissons sans alcool », ce qui constitue une destination large dans le domaine du commerce de boulangerie et adaptée au secteur.
c) Sur les obligations respectives des parties
Les consorts [U] soutiennent qu'il y a lieu d'appliquer une majoration de 10% sur la valeur locative de l'appartement dans la mesure où la loi PINEL du 18 juin 2014 oblige de transférer au bailleur, à compter du 1er janvier 2020, les gros travaux de l'article 606 du code civil que le bail mettait à la charge du locataire. Elles invoquent qu'elles auront ainsi la charge des importants travaux de remise en état de l'appartement que la société BLE & MIEL n'a pas réalisés au cours du bail expiré.
La société BLE & MIEL ne formule pas d'observation à ce sujet.
Sur ce,
Selon l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il ressort de l'article R.135-45 du même code que ne peuvent notamment être imputés au locataire :
- les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
En l'espèce, le contrat de bail initial met à la charge du preneur les gros travaux de l'article 606 du code civil, les réparations liées à la vétusté ainsi que celles relatives à la mise en conformité des locaux.
Or sont applicables au contrat de bail renouvelé le 1er janvier 2020 les dispositions de l'article R. 145-35 du code de commerce dans leur rédaction issue du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 interdisant d'imputer au preneur notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que celles relatives aux travaux remédiant à la vétusté ou de mise en conformité avec la réglementation des lieux loués dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 du code civil.
Ainsi les stipulations du contrat de bail relative à la prise en charge par le preneur des travaux susvisés ne pourront pas être reprises dans le contrat de bail renouvelé et ne pourront plus être considérées comme une charge diminuant le loyer ainsi que l'indiquait le contrat de bail.
Il conviendra donc d'appliquer à la valeur locative une majoration de 10%.
Cette majoration sera limitée à la valeur locative de l'appartement ainsi que le sollicitent les consorts [U].
e) Sur les facteurs locaux de commercialité
Les consorts [U] s'en remettent à l'analyse de l'expert et retiennent la bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement des locaux loués et l'activité de boulangerie-pâtisserie.
Elles ajoutent que les locaux sont entourés d'écoles et d'un lycée. Elles soutiennent que ces éléments confirment l'attractivité de l'emplacement.
La société BLE & MIEL ne formule aucune observation à ce sujet.
Sur ce,
L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Les locaux loués sont situés à [Localité 12], [Adresse 6] et [Adresse 2], soit à l'angle des deux rues, ce qui assure une bonne visibilité au commerce.
Selon l'expert, il s'agit d'un quartier d'habitation animé.
L'expert décrit la [Adresse 15] comme une longue voie s'étendant sur environ 1 500 m, de la [Adresse 13] au [Adresse 8], les locaux loués dépendant du tronçon compris entre la [Adresse 16] et la place [Adresse 11], tronçon à circulation automobile en sens unique et dans lequel les commerces d'alimentation, de restauration et de services sont bien représentés. La [Adresse 16] est une voie secondaire, à circulation automobile en sens unique sur une voie, s'étendant sur environ 500 m du [Adresse 9] à la [Adresse 15].
La station de métro [18], desservie par la ligne 9, est située à environ 200m des lieux loués.
L'expert en conclut que ces éléments mettent en évidence la bonne adéquation entre la commercialité de l'emplacement et l'activité de boulangerie-pâtisserie exercée.
Par conséquent, il convient de retenir que le local loué bénéficie d'un bon emplacement.
f) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux
Les consorts [U] retiennent une valeur locative unitaire de 750 euros/m2B. Elles soutiennent que l'expert ne cite aucune référence de commerce de boulangerie-pâtisserie dans le secteur à l'exception d'une pâtisserie végétale dont le prix unitaire a été fixé à 625 euros, soit un prix supérieur au prix de 500 euros retenu par l'expert alors qu'une pâtisserie spécialisée a une clientèle nécessairement plus réduite. Elles considèrent en outre que le prix unitaire doit être supérieur à celui des agences bancaires citées car la valeur locative d'une agence bancaire est inférieure à celle d'une boutique traditionnelle à plus fort taux de rendement. Enfin, elles indiquent que si l'expert constate à juste titre que la valeur locative a augmenté au cours du bail expiré, le prix unitaire qu'il retient est inférieur pour huit références sur dix de renouvellements ou prises à bail après 2016.
La société BLE & MIEL sollicite que la valeur locative évaluée par l'expert soit retenue. Elle indique que l'expert a corrigé les loyers de référence en considération des différences pertinentes constatées entre les locaux de ceux-ci et le local loué tout en prenant en considération qu'elle est titulaire d'un bail en vertu d'une cession et que dans un tel cas les loyers périodiques ne reflètent jamais la valeur locativede marché et ne peuvent être qualifiés de loyers en première location.
Sur ce,
L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.
A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
L'expert a retenu les références de comparaison suivantes :
- sept références de loyers fixés judiciairement de 280 euros à 700 euros/m2B, pour des locaux situés à une distance de 100 m maximum des stations de métro [18], [17] et [10], de surfaces de 26,66 m2B à 167,32 m2B, dans lesquels sont exercées des activités de restaurant, restauration rapide, cave à vins et épicerie fine, mutuelle, agence bancaire et agence immobilière, avec des dates de renouvellements à effetdu15 août 2010 au 1er avril 2019 ;
- trois références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 335 euros à 644 euros/m2B, pour des locaux situés à une distance de 100 à 500 m de la station de métro [18], de surfaces de 34,90 m2B à 202 m2B, dans lesquels sont exercées des activités de bar, courtage d'assurance et agence bancaire, avec des baux conclus du 1er avril 2016 au 1er octobre 2019 ;
- cinq références de loyers en première location de 538 euros à 697 euros/m2B, pour des locaux situés à une distance de 400 m maximum des stations de métro [18], [17] et [Z] [T], de surfaces de 48 m2B à 119 m2B, dans lesquels sont exercées des activités de restauration rapide, pâtisserie végétale, agence de presse, conseil en crédit, animalerie-plantes, avec des baux conclus du 1er janvier 2027 au 1er juillet 2019.
L'expert indique avoir pris en considération le mieux possible les différences existant entre les locaux de référence et les locaux considérés, notamment en ce qui concerne la commercialité l'emplacement, la date de fixation, l'activité et la superficie.
Il convient toutefois, d'une part, d'exclure les références qui ne sont pas pertinentes à savoir les références de loyers dont la date d'effet est antérieure à 2016 car trop éloignée de la date du renouvellement considéré ainsi que, d'autre part, de moduler à la baisse les références de loyers de première location qui sont usuellement fixés à la valeur locative de marché plus élevée que la valeur locative des loyers de renouvellement et à la hausse la valeur locative des agences bancaires et immobilières qui relèvent de la catégorie des bureaux et dont la valeur locative est usuellement inférieure à celle des boutiques traditionnelles.
g) Sur le loyer de l'appartement
Les consorts [U] demandent qu'il soit retenu un prix de 300 euros/m2 en exposant qu'il n'y a lieu de prendre en compte que les références dont la date est la plus proche du renouvellement et en soulignant que pour l'ensemble de ces références le prix est supérieur à 300 euros. Sur le fondement de l'article 1755 du code civil et des stipulations contractuelles, les consorts [U] soutiennent qu'il n'y a pas lieu d'appliquer à la valeur locative un abattement de 40% afin de tenir compte du très mauvais état de l'appartement. Elles invoquent que le locataire n'a effectué aucun travaux durant le bail expiré alors qu'ils étaient à sa charge. Elles en concluent que l'état de l'appartement ne saurait leur être imputable. Elles indiquent que depuis la loi du 18 juin 2014 et selon l'article R.145-36, les gros travaux de l'article 606 du code civil ne peuvent être mis à la charge du locataire mais que la société BLE & MIEL ne peut bénéficier d'un abattement à ce titre puisqu'elle n'a effectué aucun travaux.
La société BLE & MIEL demande que l'évaluation de l'expert soit retenue. S'agissant de l'état de l'appartement, elle soutient que ni bail ni les dispositions légales applicables ne permettent de mettre à sa charge les travaux de remise en état de l'appartement. Elle soutient que l'abattement de 40% proposé par l'expert est insuffisant et qu'il faut l'augmenter à 50%.
Sur ce,
Selon l'article R.545-4 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
En outre, le contrat de bail stipule que :
- le locataire a l'obligation « De prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent. De ne pouvoir réclamer aucune réparation ou réfection quelconque pour l'entrée en jouissance ni pendant tout le cours du bail, sauf celles qui pourraient devenir nécessaires par suite de vétusté incombant habituellement aux propriétaires d'après l'article 606 du Code civil, les preneurs devant effectuer tous les travaux gros ou petits ainsi qu'il est indiqué à l'article 7 et le prix du loyer étant fait en conséquence. »
- le locataire a l'obligation « De tenir les lieux loués en parfait état de propreté et de faire toutes réparations, réfections, même celles prévues à l'article 1755 du Code civil et de les rendre tels à la fin du bail. Les locataires devront entretenir en très bon état toutes vitreries des fenêtres, châssis et vitrines, remplacer toutes vitres fendues ou cassées ; de ne pouvoir demander au bailleur aucun dommage-intérêt, ni indemnité pour détérioration ou perte de marchandises du fait des fuites d'eau par les vitres ou les toitures pleines, canalisations ou autres causes. D'effectuer à leurs frais toutes les réparations ou réfections partielles ou totales qui deviendraient nécessaires aux divers appareils ou installations garnissant les lieux loués : - serrurerie, robinetterie, canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, sonneries, etc…, ainsi qu'à la devanture et à la fermeture de la boutique. De peindre la devanture de la boutique au moins une fois tous les trois ans. »
- « Le locataire devra effectuer à ses frais tous travaux exigés par l'administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d'hygiène et d'accès, normes tant nationales que communautaires, liées à l'activité qu'il se propose d'exercer et ce même si les travaux touchent au gros-œuvre et à la toiture. »
Pour l'appartement, l'expert retient une valeur locative de 250 euros/m2.
Il mentionne les références de comparaison suivantes :
-trois références de loyers fixés judiciairement de 144 euros à 288 euros/m2, pour des locaux situés à une distance de 100 m des stations de métro [18] et [17] et un local situé [Adresse 14], de surfaces de 23,79 m2 à 30,05 m2, avec des dates de renouvellements à effet du 1er janvier 2014 et 1er janvier 2015 ;
- six références de loyers de première location de 171 euros à 350 euros/m2, pour des locaux situés entre 200 m et 400 m des stations de métro [Z] [T], Bastille et [18], de surfaces de 26 m2 à 69 m2, avec des baux conclus de avril 2015 à décembre 2021.
En outre, il indique que s'il convenait de considérer que les travaux de remise en état du logement étaient à la charge du locataire, il conviendrait d'appliquer à la valeur locative un abattement de 40%.
Pour l'appréciation de la valeur locative, il conviendra d'exclure les références de loyers dont la date d'effet est antérieure à 2016 car trop éloignée de la date du renouvellement considéré.
S'agissant de l'état de l'appartement, les parties ne contestent pas les constatations de l'expert selon lesquelles l'appartement est vétuste, nécessitant d'important travaux, notamment d'électricité et de remise en état des revêtements et des planchers, et de ce fait inhabitable en totalité ou pour partie.
La cause des désordres affectant l'appartement, la nature des travaux à accomplir pour y remédier et leur coût ne sont pas établis.
Néanmoins, au vu des constatations de l'expert et du procès-verbal de constat dressé le 15 février 2021 par Me [J] [L], huissier de justice, il s'avère que durant le bail expiré la société BLE & MIEL n'a pas rempli l'obligation d'entretien qui lui incombait en application du contrat de bail.
De plus, il ressort du contrat de bail que les travaux rendus nécessaires par la vétusté et les grosses réparations incombaient à la société BLE & MIEL.
Enfin, il n'est nullement établi ni allégué que les consorts [U] auraient failli à leur obligation de délivrance.
Dans ces conditions, la dégradation de l'appartement et les travaux de remise en état ne peuvent être imputés aux consorts [U].
Par conséquent, il n'y aura pas lieu à application d'un abattement sur la valeur locative de l'appartement qui sera ultérieurement retenue.
*
Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents, en ce qui concerne le local commercial, la valeur locative unitaire de 500 euros proposée par l'expert paraît insuffisante et doit être fixée à 550 euros / m2P, soit une valeur locative totale de (550 euros x 60,80 m2P =) 33.440 euros.
S'agissant de l'appartement, la valeur locative unitaire peut être fixée à 300 euros / m2, soit une valeur locative brute totale de (300 euros x 54 m2 =) 16.200 euros, et une valeur locative nette après application de la majoration de 10% de (16 200 + 1 620 =) 17.820 euros.
La valeur locative nette de l'ensemble des locaux loués au 1er janvier 2020 s'évalue donc à (33 440 + 17 820 =) 51.260 euros.
Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2020 sera fixé à 51.260 euros, hors taxes et hors charges.
En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 27 juillet 2021, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.
La compétence du juge des loyers commerciaux étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l'article R.145-23 du code de commerce, il ne peut condamner le preneur au paiement des intérêts ainsi que le sollicitent les consorts [U] dont la demande sera par conséquent rejetée.
2- Sur la demande de réajustement du dépôt de garantie
Il n'appartient pas au juge des loyers commerciaux d'ordonner le réajustement du dépôt de garantie, sa compétence étant strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l'article R.145-23 du code de commerce.
La demande en ce sens des consorts [U] sera donc rejetée.
3- Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.
Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Fixe à la somme de 51.260 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre, d'une part, Mme [D] [O] épouse [U] et Mme [N] [U] épouse [H] et, d'autre part, la société BLE & MIEL pour les locaux situés à [Localité 12], [Adresse 6] - [Adresse 2] ;
Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 27 juillet 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;
Rejette la demande de Mme [D] [O] épouse [U] et Mme [N] [U] épouse [H] de condamnation de la société BLE & MIEL à lui payer les intérêts de retard capitalisés ;
Rejette la demande de Mme [D] [O] épouse [U] et Mme [N] [U] épouse [H] relative au dépôt de garantie ;
Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;
Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
La GreffièreLa Présidente
C. BERGERS. FORESTIER