TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 8]
[Localité 5]
JUGEMENT DU 06 Juin 2024
N° RG 22/08010 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KB2K
Jugement du 06 Juin 2024
[S] [B]
C/
Association ADMR
[R] [H]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à Maitre LUET
CERTIFIE CONFORME DÉLIVRÉ
LE 06 juin 2024
à Maitre DAUGAN et Maitre BARGINE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2024 ;
Par Fabrice MAZILLE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;
Audience des débats : 04 Avril 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
M. [S] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représenté par Me Laura LUET, avocate au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEURS :
Association ADMR
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Maître Anne DAUGAN de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES
Mme [R] [H]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Jehanne BARGINE, avocate au barreau de RENNES
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d’huissier en date du 6 octobre 2022 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et demandes en application de l’article 455 du code de procédure civile, [S] [B], bailleur selon contrat du 2 mai 2017 pour le bien situé [Adresse 2], saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de RENNES à l’encontre de [R] [H], locataire, et l’association ADMR, caution solidaire, aux fins de :
-les condamner solidairement à lui régler la somme de 3700,59 euros déduction faite du dépôt de garantie correspondant aux sommes restant dues au titre du contrat de bail signé entre les parties ;
-les condamner solidairement à lui régler la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-les condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions reçues le 4 avril 2024 avec application de l’article 455 du code de procédure civile, [S] [B] demande à la juridiction de :
- condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 3596.59 euros déduction faite du dépôt de garantie correspondant aux sommes restant dues au titre du contrat de bail signé entre les parties :
-680.29 euros au titre du loyer restant dû,
-2916.30 euros au titre des dégradations locatives,
- les condamner solidairement à lui régler la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
A l’appui de ses demandes, le bailleur indique que l’arriéré locatif n’est pas querellé ; que les dégradations retenues sont justifiées par l’état des lieux de sortie lequel reprend les constats faits à l’entrée du logement en présence de la locataire.
En défense, dans ses ultimes conclusions reçues le 4 avril 2024 envers lesquelles il est fait application de l’article 455 du code de procédure civile, [R] [H] sollicite de la juridiction de :
A titre principal :
DÉBOUTER Monsieur [B] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;A titre reconventionnelle,
CONDAMNER Monsieur [B] à lui rembourser la somme de 520 euros correspondant au dépôt de garantie,
En tout état de cause :
CONDAMNER Monsieur [B] à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions l’ancienne locataire affirme que le logement a été rendu dans un état identique à celui lors de son entrée dans les lieux ; que les minces dégradations concernent un usage normal de la chose louée ; que le logement était insalubre par son humidité de sorte qu’aucun arriéré locatif n’est dû.
L’association ADMR au sein de ses dernières écritures reçues le 4 avril 2024 envers lesquelles l’article 455 du code de procédure civile est appliqué, sollicite de la juridiction de :
A titre principal :
- REDUIRE le montant du prétendu arriéré de loyer à la somme de 0€ et DEBOUTER
Monsieur [B] de sa demande de condamnation solidaire de Madame [H] et de l'ADMR au paiement de la somme de 680.29 € au titre des prétendus arriérés de loyer ;
- DEBOUTER Monsieur [B] de sa demande de condamnation solidaire de Madame [H] et de l'ADMR au paiement de la somme de 2916,30 € au titre des dégradations locatives et REDUIRE ce montant à la somme de 15 € ;
A titre substidiaire, si par impossible l'ADMR et Madame [H] étaient solidairement condamnées au paiement d'une somme :
- CONDAMNER Madame [H] à payer à l'ADMR une somme égale au montant de la somme pour laquelle Madame [H] et l'ADMR seront solidairement condamnées à payer à Monsieur [B], au titre de son recours subrogatoire ;
En tout état de cause :
- DEBOUTER Monsieur [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires à celles de l'ADMR ;
- CONDAMNER Monsieur [B] à payer à l'ADMR la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens.
Pour fonder ses prétentions, l’ADMR indique que l’état des lieux d’entrée fait ressortir un état dégradé du bien loué ; que le bien litigieux est indécent avec des présences d’humidités et de moisissures ; que le bailleur fait un aveu judiciaire du caractère infondé des frais de remise en état du logement en imputant le dépôt de garanti ; que l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué contradictoirement ; que l’occupation des lieux pendant 4 ans et demi doit être prise en compte dans l’état de sortie.
A l’audience du 4 avril 2024, les parties, représentées, s’en remettent à leurs dernières écritures.
Suite aux débats, l’affaire a été mise en délibérés par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
I-SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 notamment prise en ses articles 6 et 7 ;
Vu l’article 9 du code de procédure civile ;
En l’espèce, nonobstant les dires péremptoires contraires de l’ancienne locataire, il n’en demeure pas moins que l’état des lieux d’entrée du 3 mai 2017 porte sa signature sans qu’un élément objectif ne démontre la surprise de sa volonté dans l’accomplissement de cet acte lequel en l’occurrence rappel notamment que « elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte ».
Ce document sur 25 pages retient pour l’ensemble des composantes du logement un « Bon état » si ce n’est pour le mur de la cuisine en « état moyen » et le plafond de la salle de bains en « état moyen ».
L’état des lieux de sortie rédigé sur un support similaire sur 71 pages portant également la signature de l’ancienne locataire mentionne nombre de dégradations dans la caractérisation de l’état des composantes du logement avec la reprise précise de la description pour chacun des postes à l’entrée des lieux et son état à la sortie tel par exemple non exhaustif pour le plafond du séjour « Dégradé-qques traces noires légères et traces de doigts autour du plafonnier// nbx traces d’insectes+toiles d’ar[r]aignées +humidité importante dans l’angle ».
A l’opposé, de simples écrits du 7 janvier 2023, en cours d’instance, émanant de [R] [H] elle-même, tout comme les quatre photographies non datées ni circonstanciées sur les lieux fixés, demeurent des plus inopérants à retenir l’existence d’un logement insalubre mis en exergue pour échapper à toute condamnation.
Aussi, tant le principe de l’arriéré locatif que celui de la réparation des dégradations demeurent.
Le quantum de l’arriéré locatif non querellé demeure de 1200.29 euros.
S’agissant des réparations locatives mis en compte, il appert des différents postes mis en exergue pour entre autres, le séjour, la cuisine, les chambres et l’entrée, le bien fondé de ses demandes par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie faisant ressortir, de façon non limitative, des impacts, des trous, des disparitions de biens, et, la réalisation de nettoyage impérieux.
Il est relevé et retenu l’application d’un coefficient de vétuste idoine par le demandeur dans la fixation de ses prétentions lesquelles sont étayées dans leurs chiffrages par la production de factures, et, autres devis de professionnels en la matière pour des montants nullement dirimants, et objets, d’aucun élément contraire produit par les parties adverses.
Il suit de là que ce poste de demande est fixé à la somme de 2916.30 euros.
Par conséquent, au regard de ces quanta auxquels est déduit le dépôt de garantie de 520 euros, il convient de fixer la créance du bailleur à la somme de 3596.59 euros.
Dés lors, il convient de condamner solidairement [R] [H], et l’association ADMR à payer à [S] [B] la somme totale de 3596.59 euros.
II-SUR LES AUTRES DEMANDES
L’équité et la solution du litige commandent de condamner sous le bénéfice de la solidarité [R] [H], et l’association ADMR à payer à [S] [B] la somme totale de 900 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, [R] [H], et l’association ADMR, partie perdante à l’instance, sont condamnés sous le bénéfice de la solidarité aux entiers dépens.
Conformément à l’article 2309 du code civil dans sa rédaction applicable aux faits de la cause, il convient de condamner [R] [H], à garantir l’association ADMR de ses condamnations solidaires au profit de [S] [B].
Nul élément ne commande de voir écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
REJETTE l’ensemble des demandes formulé par [R] [H] ;
CONDAMNE solidairement [R] [H], locataire, et l’association ADMR à payer à [S] [B] la somme totale de 3596.59 euros (trois mil cinq cent quatre vingt seize euros et cinquante neuf centimes) ;
CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité [R] [H], et l’association ADMR à payer à [S] [B] la somme totale de 900 euros (neuf cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE sous le bénéfice de la solidarité [R] [H], et l’association ADMR aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE [R] [H] à garantir l’association ADMR de ses condamnations solidaires au profit de [S] [B] ;
REJETTE le surplus des demandes contraires ou plus ample formulé par l’association ADMR ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire formulée par l’une quelconque des parties ;
MAINTIENT l’exécution provisoire en ce compris sur les frais irrépétibles et les dépens.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
La GreffièreLe Vice-Président