TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 23/01466 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHMG
Minute : 24/532
S.A. HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C.199
C/
Monsieur [K] [U]
Madame [P] [F] [U]
Représentant : M. [O] [Z] [V] (Fils)
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 juin 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 04 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [K] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [F] [U]
comparante en personne et assistée de M. [O] [Z] [V] son fils
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2006, la SA D'HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 560,46 euros (549,12 euros au principal et 11,34 euros en annexe), et 201,71 euros de provisions sur charges.
Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9660,94 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 7 juillet 2023 reçue le 11 juillet 2023 la SA D'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, et en date du 4 octobre 2023, pour Monsieur [K] [U], la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Madame [P] [F] [U], devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner par suite l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 7 septembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 9042,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 octobre 2023.
À l'audience du 4 avril 2024, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7483,11 euros arrêtée au 25 mars 2024, loyer du mois de février 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de tous délais de paiement.
La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 juillet 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [P] [F] [U], assistée de son fils Monsieur [O] [Z] [V] reconnait être redevable des loyers et charges, mais conteste le montant réclamé qu’elle évalue à 1965,90 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique qu’une rappel d’allocation de la caisse d’allocations familiales est intervenu à hauteur de 5162,30 euros ce qui porte la dette à 3875,74 euros. Elle justifie du paieent de 2000 euros, ce qui amène la dette à 1965,90 euros. Elle précise que Monsieur [U] a quitté le logement il y a dix ans mais qu’aucun congé n’avait été donné.
Monsieur [K] [U] régulièrement assigné, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et ne sont pas représenté.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Invitée à préciser l’éventuel versement du rappel de l’allocation par la caisse d’allocations familiales avant le 20 mai 2023, la SA d’HLM SEQENS ne s’est pas manifestée.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [K] [U] assigné, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023 et du 4 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 septembre 2006, du commandement de payer délivré le 6 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2024 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 415,47 euros (197,35 euros, 13,00 euros et 205,12 euros) imputée pour des frais.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 7067,64 euros, au titre des sommes dues au 25 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 1620,34 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 6 juillet 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 septembre 2006 à compter du 7 septembre 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [P] [F] [U] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.
Il ressort des éléments communiqués que Madame [P] [F] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Elle a payé également des sommes supérieures ayant permis de diminuer la dette.
Elle évoque en outre des rappels d’allocation d’aide personnalisée au logement d’un montant important qui doit prochainement être versé.
Au regard de ces éléménets, il convient d’accorder des délais de paiement.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice subi par le bailleur, sans majoration, et de condamner in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à son paiement à compter de 7 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 septembre 2006 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 7067,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 mars 2024 échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 1620,34 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 7 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [P] [F] [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA D'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions,
LE GREFFIER LE JUGE
Page