TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58319 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3DUU
N° : 6-CB
Assignation du :
31 octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [N] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Olivier LECA, avocat au barreau de PARIS - #C0896
DEFENDERESSE
La société E&S
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
ayant pour avocat par Maître Alexandre ARIKAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #T109, non comparant
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 juillet 2022, Madame [N] [E] consenti à la société E&S alors en formation et représentée par son gérant Monsieur [K] [W], un bail professionnel portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros en principal, hors charges, payable mensuellement d'avance.
Le bail précise en page 1 qu'il est soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et relève pour le surplus des dispositions des articles 1713 et suivants du code civil.
Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploit du 11 septembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 7.765,29 euros au titre des loyers et charges échus à la date du commandement, terme de septembre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la bailleresse a, par exploit délivré le 31 octobre 2023, fait citer la société E&S devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1193 du code civil :
- déclarer Madame [N] [E] recevable et bien fondée en son action ;
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions formulées par la société E&S ;
A titre principal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail et ordonner l'expulsion de la société E&S ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, du local qu'elle exploite au [Adresse 2],
- dire que le bailleur pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls et la société E&S ;
- condamner la société E&S à payer, à titre provisionnel, à Madame [N] [E] la somme de 5.000 euros à parfaite au titre de ses arriérés de loyers, charges et accessoires, arrêtée au 20 octobre 2023 ;
- déclarer mal fondée l'éventuelle demande de délais de paiement formée par la société E&S ;
A titre subsidiaire, si des délais étaient accordés :
- dire que les sommes qui seront versées par la défenderesse s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance de la mise en demeure, l'arriéré dû au titre de la mise en demeure n'étant apuré qu'en outre ;
- dire que faute pour la défenderesse de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et Madame [N] [E] pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la société E&S ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
En tout état de cause :
- fixer, en cas de résiliation du bail, le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer contractuellement fixé majoré de 150%, sur la période s'écoulant à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu'à la restitution des locaux ;
- condamner la société E&S au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais de délivrance du commandement de payer et la signification de l'ordonnance à intervenir.
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 30 novembre 2023, a fait l'objet de deux renvois à la demande de Monsieur [P] [W], gérant de la société E&S, afin qu'il constitue avocat.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 25 avril 2024, la demande de renvoi reçue la veille de Maître Alexandre ARIKAN, conseil de la société E&S, mais non soutenue, ayant été rejetée compte-tenu des deux précédents renvois accordés malgré l'opposition de la demanderesse, et de l'avertissement donné à l'audience 28 mars 2024 qu'il s'agissait de l'ultime renvoi accordé.
Madame [E] comparaît représentée par son conseil et maintient les demandes de son assignation.
Monsieur [P] [W], gérant de la société E&S, est présent.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires ou charges à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 11 septembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 11 octobre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° (…)
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, au vu du décompte dont dispose la présente juridiction, arrêté à la date du 30 novembre 2023, l'obligation de paiement de la société E&S au titre des loyers, charges et accessoires n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.000 euros, terme de novembre 2023 inclus. La défenderesse sera condamnée par provision au paiement de cette somme.
La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer trimestriel majoré de 150%, charges et taxes en sus. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 2.000 euros TTC.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'y a pas lieu de la condamner dès à présent aux frais d'exécution forcée de la présente ordonnance, dont il n'est pas certain à ce stade qu'ils seront exposés.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance
réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 11 octobre 2023 ;
Disons que la société E&S devra libérer les locaux situés [Adresse 2] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Condamnons la société E&S à payer à Madame [N] [E] :
la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 30 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;
une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 2.000 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la société E&S au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (165,29 euros) ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à PARIS le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS