TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Vincent ASSELINEAU
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Lucien MAKOSSO
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/09811 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SOG
N° MINUTE :
4/2024
JUGEMENT
rendu le 22 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [W] [L]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES - BENCHETRIT en la personne de Maître Lucien MAKOSSO,avocat au barreau du VAL DE MARNE,
DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [X]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Vincent ASSELINEAU de la SELAS ASSELINEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P563
Madame [K] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent ASSELINEAU de la SELAS ASSELINEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P563
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09811 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SOG
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 février 2003, Madame [W] [L] a consenti à Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage) moyennant un loyer actuel de 1.054,14 euros (charges comprises).
Madame [W] [L] leur a fait délivrer le 23 décembre 2022 puis le 8 mars 2023 deux commandements de payer, le premier portant sur la somme de 2.965,38 euros en principal et le second sur la somme de 3.029,84 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, Madame [W] [L] a fait assigner Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.504,58 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, de l'assignation ou de la décision, avec actualisation à l'audience,
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation correspondant au loyer et aux charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement, de l'assignation et des notifications.
Appelée à l'audience du 31 janvier 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 21 mars 2024 afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 21 mars 2024, Madame [W] [L], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualisé la créance de loyers et charges à la somme de 12.696,02 euros (échéance de mars 2024 incluse) et indiqué s'opposer aux délais sollicités en l'absence de reprise de paiement du loyer courant.
Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J], représentés par leur conseil, sollicitent des délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 321 euros sur 24 mois et la condamnation de Madame [W] [L] à leur payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils indiquent avoir connu des difficultés en raison de l'activité de restaurateur de Monsieur [Y] [X], qu'un virement de 5.000 euros doit être effectué depuis le compte CARPA de leur conseil.
Il a été demandé aux parties de justifier du virement de 5.000 euros depuis le compte CARPA par note en délibéré sous quinze jours.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
Les notes sont parvenues dans le délai imparti.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient d'observer que le juge est saisi dans le dispositif de l'assignation d'une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et non d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.
Sur la résiliation du bail
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 3] le 10 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
En vertu de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au contrat, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Au soutien de sa demande de résiliation, Madame [W] [L] verse les éléments suivants :
le bail du 4 février 2003,les commandements de payer des 23 décembre 2022 et 8 mars 2023, le premier portant sur la somme de 2.965,38 euros en principal et le second sur la somme de 3.029,84 euros en principal,un décompte laissant apparaître une dette de 12.696,02 euros au 13 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse),par note en délibéré un décompte laissant apparaître une dette de 12.375,02 euros au 4 avril 2024 (échéance d'avril 2024 incluse).
Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] ne contestent pas le principe de la dette de loyers et charges. Il ressort des notes en délibéré que le virement de 5.000 euros a été effectué le 26 mars 2024 depuis le compte CARPA de leur conseil vers l'étude de commissaires de justice « Commissaires de l'Ouest » mais n'est pas comptabilisé sur le décompte produit au 4 avril 2024, lequel laisse apparaître également un virement de 1.375,14 euros effectué par Monsieur [Y] [X] le 30 mars 2024.
L'ancienneté et le montant de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Madame [W] [L] produit un décompte laissant apparaître une dette locative de 12.375,02 euros au 4 avril 2024 de laquelle il convient de déduire la somme de 5.000 euros transmise au commissaire de justice. Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] seront par conséquent condamnés solidairement, conformément aux stipulations du bail, à payer la somme de 7.375,02 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2023 à hauteur de 3.029,84 euros, de l'assignation à hauteur de 6.504,58 euros et de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation
Le juge tient de l'article 1184 précité un pouvoir général pour accorder des délais au cocontractant défaillant pour s'acquitter de ses obligations.
En l'espèce, il ressort du décompte du 4 avril 2024 que le paiement du loyer courant a repris et du virement CARPA qu'une somme de 5.000 euros a été réglée entre les mains du commissaire de justice. Il convient d'observer que les défendeurs sont locataires depuis 20 ans.
Il convient donc d’accorder à Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] des délais de paiement à hauteur de 321 euros par mois conformément à leur demande, un apurement de la dette sur 23 mois apparaissant raisonnable (un premier paiement de 321 euros ayant été effectué en mars 2024).
En cas de non-respect de ces délais, le bail sera résilié et Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] pourront être expulsés dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.
Sur l'indemnité d'occupation en cas de non respect des délais
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle, due en cas de non-respect des délais, sera fixée au montant du loyer principal et des charges tels qu’ils résulteraient du bail expiré, due in solidum par les défendeurs.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J], qui succombent, supporteront les dépens de l'instance, en ce compris les frais des commandements de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité de condamner Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] au paiement à Madame [W] [L] d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de la décision conduit à les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage) mais en suspend les effets,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] à payer à Madame [W] [L] la somme de 7.375,02 euros arrêtée au 4 avril 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 8 mars 2023 à hauteur de 3.029,84 euros, de l'assignation à hauteur de 6.504,58 euros et de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] à se libérer de cette somme en effectuant 23 versements mensuels en plus du loyer courant de 321 euros, le solde au 23ème, le premier versement devant intervenir dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement, puis, à compter du mois suivant, avant le 30 de chaque mois,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer courant à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse :
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef hors les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage) avec si besoin le concours de la Force Publique et celui d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE en ce cas in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] à payer à Madame [W] [L] une indemnité d'occupation du montant du loyer et des charges récupérables prévus par le bail résilié qui sera due au jour où la résiliation du bail reprendra ses effets jusqu'à la libération des lieux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] à payer à Madame [W] [L] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
DEBOUTE Monsieur [Y] [X] et Madame [K] [J] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.
LE GREFFIERLE JUGE