TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C.
délivrées le :
à Me ELMAM
Me DIAGNE
M. [Z]
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/03789
N° Portalis 352J-W-B7G-CWQOH
N° MINUTE : 3
Assignation du :
06 Mars 2020
EXPERTISE
[E][Z]
[XXXXXXXX01]
[XXXXXXXX02]
[Adresse 5] [Localité 6]
[Courriel 9]
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SCI MAG AFFRE
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0240
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ALTS
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Maître Mbaye DIAGNE de la S.E.L.A.R.L. SALIMTO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141
Décision du 06 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03789 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQOH
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 07 Mars 2024 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé non daté, les époux [J] ont consenti à monsieur [O] [Y], agissant pour le compte de la S.A.R.L. ALTS, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8], à destination de " téléphonie, coiffure, et tous commerces ou activités y compris l'artisanat sauf restauration, café, bar et celles générant des nuisances ", pour une durée de neuf années et pour un loyer mensuel fixé à 500 € HT et HC, soit 6 000 € HT et HC par an.
La S.C.I. MAG AFFRE a acheté les locaux aux époux [J] par acte notarié du 18 juin 2013.
Par acte extrajudiciaire du 10 septembre 2018, la bailleresse, considérant que le bail consenti à compter du 05 février 2006 avait pris fin le 04 février 2015 à minuit, a fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 mars 2019 avec offre de renouvellement moyennant un loyer porté à 9 600 € par an, HT et HC.
Par lettre datée du 05 octobre 2018, la locataire, indiquant que le bail avait pris effet à compter du 16 novembre 2007, a répondu accepter le principe de son renouvellement à compter du 1er avril 2019 mais pas le montant du loyer proposé, sollicitant de le fixer au plus faible montant entre la valeur locative des locaux et le loyer plafonné.
La bailleresse lui a notifié, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2020, un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2019 à 9 600 € par an, HT et HC.
Par exploit d'huissier du 06 mars 2020, la S.C.I. SCI MAG AFFRE (ci-après la S.C.I. SCI MAG AFFRE) a assigné la S.A.R.L. ALTS devant le juge des loyers près le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.
Décision du 06 Juin 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/03789 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWQOH
Par jugement du 08 juillet 2021, le juge des loyers, constatant son incompétence pour trancher le désaccord des parties sur la date d'effet du bail à renouveler, a renvoyé l'affaire devant la dix-huitième chambre, section deux, du tribunal judiciaire de PARIS pour qu'elle statue sur le litige.
Dans ses dernières écritures du 06 juin 2022, la S.C.I. MAG AFFRE sollicite :
À titre principal :
-qu'il soit jugé que le bail a pris effet le 05 février 2006 et s'est renouvelé à compter du 1er avril 2019 pour neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 9 600 € HT et HC,
-la condamnation de la locataire à lui verser, en conséquence, un complément de 10 800 € à titre de rattrapage,
-de fixer le nouveau dépôt de garantie à la somme de 1 600 € et de condamner la locataire à lui verser un complément de 600 € à ce titre,
-de juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles,
-de fixer le montant de la provision pour charges à 65 € par mois,
Subsidiairement, si une expertise est ordonnée,
-que le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance soit fixé à 7 200 € HT/HC par an,
-que les frais d'expertise soient supportés par moitié entre les parties,
À titre infiniment subsidiaire, s'il était jugé que le bail initial a pris effet au 16 novembre 2007,
-qu'il soit jugé que le loyer révisé doit être fixé en fonction de la variation indiciaire conformément aux dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce,
-que le montant du loyer révisé à compter du 1er avril 2019 soit fixé à la somme annuelle en principal de 8 136,36 € HT et HC, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées,
-que la locataire soit en conséquence condamnée à lui verser un complément de 6 408,90 € à titre de rattrapage,
-de fixer le nouveau dépôt de garantie à la somme de 1 356 € et de condamner la locataire à lui verser un complément de 356 € à ce titre,
En tout état de cause :
-que la locataire soit condamnée aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 3 500 € au titre de ses frais irrépétibles,
-que l'exécution provisoire du jugement soit prononcée.
Dans ses dernières conclusions du 12 juin 2022, la S.A.R.L. ALTS sollicite :
-qu'il soit jugé que le bail dont se prévaut la bailleresse, qu'elle n'a pas signé, ne lui est pas opposable et que le renouvellement doit s'apprécier au regard du bail à effet au 16 novembre 2007,
-qu'il soit jugé que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au 1er avril 2019 à sa valeur locative, de 3 600 € par an HT/HC, laquelle est inférieure à son montant plafonné,
-à titre subsidiaire, de fixer le montant du loyer plafonné à 6 978,28 € HT,
-à titre plus subsidiaire, d'ordonner une mesure d'instruction sur le prix du bail renouvelé, aux frais de la bailleresse, et de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours,
-en tout état de cause, de rejeter toutes les demandes de la bailleresse, et de la condamner aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 28 septembre 2022 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 14 septembre 2023, puis à celle du 07 mars 2024, à laquelle elle a été mise en délibéré au 06 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.
Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
Compte tenu de l'avant-dernier alinéa de l'article L.145-34, selon lequel la règle du plafonnement du loyer est écartée si, par l'effet d'une tacite prolongation, sa durée a excédé douze ans, il convient de déterminer la date de prise d'effet du bail initial pour trancher le litige.
En l'espèce, chacune des parties produit un acte sous seing privé de bail, non daté ni enregistré, passé entre, d'une part, les époux [J], aux droits desquels vient la S.C.I. MAG AFFRE, et, d'autre part, la S.A.R.L. ALTS, représentée par monsieur [O] [Y].
Le contenu de ces actes est similaire, à l'exception des dates d'effet et de fin du bail, l'exemplaire de la bailleresse mentionnant un effet à compter du 05 février 2006 se terminant le 04 février 2015 et celui de la locataire un effet à compter du 16 novembre 2007 et jusqu'au 15 novembre 2016.
La S.C.I. MAG AFFRE soutient que la locataire a très probablement utilisé le véritable contrat de bail pour modifier la date et que c'est le contrat du 05 février 2006 qui fait foi entre les parties.
Elle produit l'acte notarié du 18 juin 2013, par lequel elle a acquis les locaux loués auprès des époux [J], des termes duquel il ressort que le bail dont elle se prévaut est celui qui a été remis au notaire par les vendeurs.
La S.A.R.L. ALTS réplique que le bail produit par la bailleresse est un " faux manifeste ", dont l'annexion à un acte notarié ne donne aucune force probante, se prévaut de la comparaison de la signature de son gérant sur ce bail avec celle de ses documents d'identité, de l'acte de cession du 16 novembre 2007 et ainsi que du bail qu'elle communique elle-même, et ajoute qu'il n'est produit aucune preuve de ce qu'elle lui a payé des loyers et charges avant le 16 novembre 2007.
Par ailleurs, elle produit l'acte intitulé " cession de droit au bail " qu'elle a conclu avec la société XSFOUL.NET, daté du 16 novembre 2007, enregistré le 22 novembre suivant, lequel mentionne que :
-les époux [J] ont consenti à la société XSFOUL.NET un bail commercial d'une durée de neuf années commençant à courir le 05 février 2006 portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8], à destination de "Téléphonie ou coiffure ",
-il a été convenu entre la société XSFOUL.NET, cédante, et la S.A.R.L. ALTS, cessionnaire, de " l'établissement d'un bail directement par le bailleur " comme " condition de la cession " et elles se sont rapprochées de monsieur [J],
-par lettre du 07 novembre 2007, ce dernier a écrit qu'il ne voyait " aucune opposition à ce que M. [O] (…) puisse utiliser le local pour " téléphonie, coiffure, et tous commerces ou activités y compris l'artisanat sauf restauration, café, bar et celles générant des nuisances ",
-les bailleurs " ont établi au profit de monsieur [O] [Y], représentant la S.A.R.L. ALTS, en cours de formation, un bail aux mêmes conditions que le bail cédé commençant à courir de ce jour pour se terminer le 15 novembre 2016 ".
La locataire produit également un " certificat " établi par maître Akil HOUSSAIN, avocat, en date du 16 novembre 2007, attestant de la cession de droit au bail par la XSFOUL.NET au profit de la S.A.R.L. ALTS, en cours de formation, une copie du chèque de banque du 15 novembre 2007 de 16 000 € remis pour payer le prix de cession, ainsi que son extrait Kbis mentionnant une création de fonds à l'adresse des locaux loués le 25 novembre 2007 et son immatriculation le 12 décembre 2007.
En vertu des anciens articles 1323 et 1324 du code civil, dans leur version applicable en l'espèce, devenus l'article 1373 du code civil, lorsqu'une partie à un acte sous signature privée désavoue sa signature, il y a lieu de procéder à une vérification d'écriture.
Le juge y procède dans les conditions des articles 287 et suivants du code de procédure civile.
Il est constant qu'il incombe à celui qui se prévaut d'un acte dont l'authenticité est contestée de démontrer qu'il émane bien de celui auquel il l'oppose.
En l'espèce, il convient de procéder à l'examen de la signature du gérant de la locataire, qui conteste celle apposée sur l'exemplaire de bail produit par la bailleresse, en la comparant avec celles figurant sur la carte d'identité et le passeport de monsieur [Y], ainsi que sur l'acte de cession de bail du 16 novembre 2007 et sur son propre exemplaire du bail litigieux.
Ces éléments sont suffisants pour statuer sans qu'il soit nécessaire de réclamer d'autre spécimen ou échantillon composé sous la dictée du tribunal.
Force est de constater, à l'examen comparé des signatures de monsieur [Y], que celle apposée sur le bail dont se prévaut la bailleresse ne ressemble aucunement à celles de ses documents d'identité ou à celle, notamment, de l'acte du 16 novembre 2007.
Ainsi, la bailleresse échoue à apporter la preuve, lui incombant, de ce que le bail qu'elle produit est effectivement celui signé par le gérant de la S.A.R.L. ALTS, et donc qu'il est bien opposable à celle-ci.
En outre, il se déduit de l'acte intitulé " cession de droit au bail " que cette opération n'a pas consisté en un simple transfert du bail du 05 février 2006 entre ses parties, mais qu'elles ont sollicité des bailleurs l'établissement d'un nouveau bail au profit de la cessionnaire, une certaine confusion étant créée entre le bail initial du 05 février 2006, qui n'a pas véritablement été cédé, et le nouveau bail en fait consenti par les bailleurs lors de la cession du 16 novembre 2007.
Enfin, la réalité d'une prise d'effet en novembre 2007 du bail consenti à la S.A.R.L. ALTS est confirmée par divers éléments convergents, notamment les mentions de son extrait Kbis et l'absence de preuve de paiement antérieur de loyers et charges par celle-ci.
Dans ces conditions, la bailleresse, qui échoue à rapporter la preuve que le bail a pris effet le 05 février 2006, et donc que par l'effet d'une tacite prolongation, sa durée a excédé douze ans, ne justifie pas qu'elle peut prétendre à un déplafonnement du loyer.
Dès lors, sa demande tendant à fixer le montant du loyer du bail renouvelé à une valeur locative supérieure au loyer plafonné sera rejetée.
Il est relevé que sa demande infiniment subsidiaire tend, motif pris de ce que l'indexation du loyer n'a jamais été appliquée, à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé selon " la variation indiciaire ", soit à calculer ledit montant par le jeu de la révision triennale prévue par le contrat de bail, qui se réfère à l'indice du coût de la construction, et l'article L.145-38 du code de commerce, alors que cette fixation doit être effectuée selon la valeur locative des lieux loués, dans la limite du montant du loyer plafonné conformément à l'article L.145-34 du même code.
Il ne peut donc être fait droit à cette demande.
Par ailleurs, la bailleresse ne produit, pour justifier de la valeur locative des locaux, qu'un certificat de surface Loi Carrez du local ainsi que des " références locatives " qui ne sont en réalité que des annonces de mise en location de locaux et sont donc inexploitables, tandis que la locataire se prévaut d'une valeur locative inférieure au loyer plafonné compte tenu de la surface pondérée du local, de la détérioration des facteurs locaux de commercialité dans le quartier de " La Goutte d'Or " et des prix pratiqués dans le voisinage, se fondant sur des articles de presse ainsi que sur des annonces, également inexploitables et au demeurant non communiqués devant le tribunal.
Ces éléments ne sont pas suffisants pour que le tribunal statue sur la valeur locative des lieux loués et donc sur le montant du loyer du bail renouvelé.
En revanche, il est justifié de l'opportunité d'ordonner une expertise pour ce faire.
En conséquence, il convient, avant de statuer sur les autres demandes, d'ordonner une expertise.
La mission de l'expert est déterminée au dispositif de cette décision.
L'expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.
Il y a lieu de préciser qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.
Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l'instance, égal au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Les dépens, ainsi que les frais irrépétibles dont le sort y est lié, seront réservés.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement,
CONSTATE que le bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 8] a été renouvelé à compter du 1er avril 2019 par la S.C.I. SCI MAG AFFRE au profit de la S.A.R.L. ALTS,
REJETTE la demande de la S.C.I. SCI MAG AFFRE tendant à constater que le bail a duré plus de douze ans pour avoir pris effet le 05 février 2006 et qu'elle peut donc prétendre à un déplafonnement du loyer,
REJETTE les demandes de la S.C.I. SCI MAG AFFRE tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à 9 600 € HT et HC par an, ou à 8 136,36 € HT et HC en fonction de la variation du coût de la construction, ainsi que les demandes subséquentes de paiement d'un complément de loyer et d'un complément de dépôt de garantie calculés en fonction du loyer ainsi chiffré,
AVANT dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, ainsi que sur les autres demandes,
ORDONNE une expertise pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé et commet en qualité d'expert :
[E][Z]
[XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]
[Adresse 5] [Localité 6]
[Courriel 9]
avec mission :
de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 8] et les décrire,
rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2019 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2019 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
rendre compte du tout et donner son avis motivé,
dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 juin 2025,
FIXE à la somme de 3 500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I.SCI MAG AFFRE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium Sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) au plus tard le 05 septembre 2024, avec une copie de la présente décision,
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
RENVOIE l'affaire à l’audience de mise en état du 09 octobre 2024 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,
RÉSERVE les dépens de l'instance ainsi que les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 06 Juin 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA