TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/59472 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3OG3
N° : 8-CB
Assignation du :
08 et 14 décembre 2023
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 juin 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société SPI
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS - #K0182
DEFENDEURS
La S.A.S BABER SHOP
[Adresse 3]
[Localité 6]
non représentée
Monsieur [H] [E]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
DÉBATS
A l’audience du 25 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 20 avril 2023, la société SPI a consenti à la société BARBER SHOP un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6] (93), moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 16.200 euros, payable trimestriellement d'avance.
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [H] [E], gérant de la société BARBER SHOP, s'est porté caution solidaire pour le paiement des sommes dues par la locataire au titre du bail, dans la limite de la somme de 5.400 euros et d'une durée de 10 ans.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 13 octobre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 6.774,20 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 13 septembre 2023, 3eme trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à la caution par exploit du 24 octobre 2023.
Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, la société SPI a fait assigner la société BARBER SHOP et Monsieur [H] [E] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploits des 8 et 14 décembre 2023, aux fins de voir :
A titre principal :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 13 novembre 2023,
- ordonner l'expulsion de la société BARBER SHOP et de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance,
- ordonner le transport et la séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la société BARBER SHOP, dans tout garde-meubles au choix de la société SPI, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière,
- condamner à titre provisionnel la société BARBER SHOP au paiement de la somme de 9.451,50 euros au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus par la société BARBER SHOP arrêtés à la date du 13 novembre 2023, à majorer de la pénalité de 10% des sommes visées au commandement, soit 677,42 euros,
- condamner solidairement Monsieur [H] [E], en sa qualité de caution, au paiement de la somme précitée dans la limite de son engagement, soit 5.400 euros,
- condamner à titre provisionnel la société BARBER SHOP au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2.700 euros égale à la valeur d'un sixième d'une annuité de loyer HT et HC, TVA, charges et accessoires en sus, prorata temporis jusqu' à la remise des clés et la restitution des lieux dans l'état prévu au bail,
- dire que le dépôt de garantie d'un montant de 4.050 euros restera par provision acquis à la société SPI ainsi que la somme de 4.050 euros au titre de la garantie à première demande,
A titre subsidiaire :
- condamner la société BARBER SHOP à payer à la société SPI, par provision, la somme de 12.372,20 euros au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires échus à la date de l'assignation (suivant décompte incluant le 4eme trimestre 2023), à majorer de la pénalité de 10% prévue au bail, soit 1.237,22 euros, outre toutes sommes échues et à échoir jusqu'à l'ordonnance à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [H] [E], en sa qualité de caution, au paiement de la somme précitée dans la limite de son engagement, soit 5.400 euros,
- dire et juger, si des délais sont demandés et accordés à la société BARBER SHOP, qu'en cas de non-paiement à sa date exacte d'une seule échéance d'arriérés de loyers et charges ou des loyers et charges courants exigibles pendant la durée des dits délais, les mesures suivantes s'appliqueront :
oLa clause résolutoire sera irrévocablement acquise à la date du 13 novembre 2023,
oL'intégralité de la créance en principal, intérêts et accessoires, deviendra immédiatement et de plein droit exigible,
oL'expulsion de la société BARBER SHOP et de toute personne dans les lieux pourra être poursuivie sous astreinte de 200 euros par jour de retard, si besoin avec le concours de la force publique,
ole transport et la séquestration des biens mobiliers garnissant les lieux pourront être effectués aux frais et risques de la société BARBER SHOP, dans tout garde-meubles au choix de la société SPI, en garantie de toutes sommes dues à cette dernière,
ola société BARBER SHOP sera débitrice envers la société SPI d'une indemnité mensuelle d'occupation de 2.700 euros, TVA, charges et accessoires en sus, prorata temporis jusqu' à la remise des clés et la restitution des lieux dans l'état prévu au bail,
ola société BARBER SHOP sera débitrice de la pénalité de 10%,
ole dépôt de garantie d'un montant de 4.050 euros restera par provision acquis à la société SPI ainsi que la somme de 4.050 euros au titre de la garantie à première demande,
En toute hypothèse :
- condamner la société BARBER SHOP à payer à la société SPI la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à la société CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE Ile-de-France, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 décembre 2023.
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 25 janvier 2024, a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties, qui ont été invitées à rencontrer un conciliateur.
A l'audience du 25 avril 2024, la demanderesse, représentée, actualise sa demande de provision à la somme de 23.568,20 euros, 2eme trimestre 2024 inclus, et indique qu'un accord est intervenu entre les parties sur des délais de paiement à hauteur de 12 mois, avec clause de déchéance du terme. Elle indique se désister de ses demandes formées à l'encontre de Monsieur [H] [E] en sa qualité de caution.
La société BARBER SHOP n'a pas constitué avocat. Monsieur [H] [E] est présent à l'audience mais n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.
La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes
L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement du 13 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.
Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 13 novembre 2023.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, " les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".
L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".
En l'espèce, l'actualisation de la demande de provision au titre la dette locative arrêtée au 1er avril 2024, soit 23.568,20 euros, telle que formulée à l'audience n'est pas recevable faute d'avoir été signifiée par voie de conclusions aux défendeurs, qui n'ont pas constitué avocat. La défenderesse sera par conséquent condamnée par provision à régler la somme réclamée dans l'assignation, soit 9.451,50 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 13 novembre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus.
Compte tenu de l'accord trouvé par les parties, il y a lieu d'accorder à la défenderesse les délais de paiement sollicités, à hauteur de 12 mois, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.
A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel. La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation majorée à la somme mensuelle de 2.700 euros, qui excède le revenu locatif dont elle se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
En conséquence, en cas d'acquisition de la clause de déchéance du terme, l'indemnité d'occupation mensuelle octroyée sera équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 1.866 euros TTC (5.598 euros/3), calculée sur la base du montant de la dernière échéance trimestrielle figurant sur le dernier décompte.
Sur les pénalités contractuelles
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
L'article 4 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité calculée au jour le jour au taux de 1,5% par mois de retard, à compter de la délivrance d'un commandement de payer, sur les montants des sommes dues. La somme de 677,42 euros est sollicitée à ce titre.
Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de conservation du dépôt de garantie
L'article 6 du bail stipule que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour un cause quelconque imputable au preneur.
Cependant, cette demande de conservation de la somme versée à titre de dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux, indépendamment des sommes qui pourraient être dues à titre de réparations locatives, se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle s'analyse comme une clause pénale, susceptible de modération par le juge du fond. En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Il est en de même s'agissant de la demande de conservation de la somme de 4.050 euros versée au titre de la garantie à première demande.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement.
Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons le désistement de la société SPI à l'égard de Monsieur [H] [E] pris en sa qualité de caution ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 novembre 2023 ;
Condamnons la société BARBER SHOP à payer à la société SPI la somme de 9.451,50 euros, à titre de provision à valoir sur l'arriéré locatif arrêté à la date du 13 novembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus,
L'autorisons à se libérer de cette somme en douze mensualités égales à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société BARBER SHOP portant sur des locaux commerciaux situés[Adresse 3] à [Localité 6] (93) ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de la société BARBER SHOP et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas la société BARBER SHOP à payer à la société SPI une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer mensuel majoré des charges et taxes, soit à ce stade la somme mensuelle de 1.866 euros TTC, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Condamnons la société BARBER SHOP au paiement des dépens quoi comprendront le coût du commandement de payer (160,57 euros),
Condamnons la société BARBER SHOP à payer à la société SPI la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 juin 2024.
Le Greffier,Le Président,
Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS