TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alexandre BARBELANE
Maître Aude ABOUKHATER
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karine PARENT
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KQ
N° MINUTE :
4/2024
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
SCI PARIS LE SHANGAI
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0321
DÉFENDEURS
Monsieur [K] [L]
demeurant actuellement [Adresse 4]
[Localité 3]
[Localité 6]-ESPAGNE
représenté par Maître Alexandre BARBELANE, avocat au barreeau de PARIS,vestiaire G0169
Madame [U] [T] épouse [L]
demeurant [Adresse 2]
assistée de Maître Aude ABOUKHATER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire G 31
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 février 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07868 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27KQ
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 1er février 2017, la SCI PARIS LE SHANGAI a consenti un bail d’habitation à M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.
Par lettre du 30 mars 2023, M. [K] [L] a donné congé pour le 30 juin 2023.
Par actes de commissaire de justice du 11 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8874,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] le 14 août 2023.
Par assignations du 2 octobre 2023, la SCI PARIS LE SHANGAI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10174,92 euros au titre de l’arriéré locatif,650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 8 février 2024, la SCI PARIS LE SHANGAI maintient l'intégralité de ses demandes, formule une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour impayé et précise que la dette locative, actualisée au 29 janvier 2024, s'élève désormais à 15374,92 euros. Elle demande que la condamnation à paiement soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 8874,92 euros et à compter du jugement à intervenir pour le solde. La SCI PARIS LE SHANGAI sollicite par ailleurs le rejet de l’ensemble des demandes des défendeur et leur condamnation solidaire ou à défaut in solidum et porte sa demande en paiement en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1400 euros.
Mme [U] [T] épouse [L], comparant assistée de son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SCI PARIS LE SHANGAI,prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,rejeter la demande d’expulsion,subsidiairement lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,limiter la créance à la somme de 5600 euros, subsidiairement, limiter la créance à la somme de 8274,91 euros et dire que la somme de 2000,01 devra être réglée en douze mensualités de 166,67 euros,lui accorder un report de paiement de 6 mois puis des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois,dire que l’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens,écarter l’exécution provisoire.Oralement, Mme [U] [T] épouse [L] a soulevé l’irrecevabilité de la demande subsidiaire de résiliation judiciaire faute de nouvelle notification à la préfecture.
M. [K] [L], représenté par son avocat, rappelle avoir donner congé à effet au 30 juin 2023 et demande le rejet de la demande en paiement formulée à son encontre au titre de l’indemnité d’occupation. Il soutient en effet, que la solidarité prend fin, en principe, à la date de la résiliation du bail et qu’il appartient au bailleur de prouver le caractère ménager de la dette.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
La SCI PARIS LE SHANGAI a par note en délibéré autorisée apporté des éléments complémentaires pour justifier du caractère familial de la société.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI PARIS LE SHANGAI justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Cependant, cette saisine n’est pas obligatoire en l’espèce, la SCI PARIS LE SHANGAI étant composé de membre d’une même famille, à savoir deux frères et leur épouse respective
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 11 août 2023.
Mme [U] [T] épouse [L] soulève la nullité du commandement de payé qui accorde un délai de six semaines pour régler la dette tout en visant la clause résolutoire du contrat qui prévoit un délai de deux mois. L’inintelligibilité lui cause, selon elle, grief.
L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
En l’espèce, le délai de six semaines, mentionné au commandement, n’est pas une irrégularité, ce délai, découlant d’une loi d’ordre publique, s’impose par l’effet de la loi aux situations non encore acquises, soit à tous les commandements de payer délivrés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi et ce quelle que soit la rédaction du contrat. En outre, Mme [U] [T] épouse [L], qui a payé la somme de 600 euros, somme bien inférieure à la somme réclamée au commandement, dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte, ne démontre pas l’existence d’un grief.
En conséquence, la somme de 8874,92 euros n’ayant pas été réglée par les locataires dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2023.
Sur la demande de délai de paiement
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.
En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n’est pas satisfaite et Mme [U] [T] épouse [L] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement intégral des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il convient de constater que Mme [U] [T] épouse [L] a déjà, de fait, bénéficié de délai depuis la date de la résiliation du contrat de bail et il sera rappelé qu'elle a vocation à bénéficier du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En conséquence, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire, délai qui n'aura d'autres effets que d'aggraver encore plus sa dette et sa solvabilité. La demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
M. [K] [L] ayant donné congé et quitté les lieux, il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI PARIS LE SHANGAI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
S'agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la SCI PARIS LE SHANGAI verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 15374,92 euros au 29 janvier 2024.
Mme [U] [T] épouse [L] conteste les sommes réclamées au titre des charges locatives soit la somme de 2000,01 euros à titre de régularisation pour l’année 2020, et la somme de 2674,91 euros pour l’année 2021. Elle soutient également que doit être déduit du décompte les provisions sur charges appelées en 2022, la bailleresse n’ayant pas effectué de régularisation pour cette année.
Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Il sera relevé que le courrier de M. [K] [L] faisant référence à un accord entre les parties pour que le montant de la régularisation des charges pour les années 2020 et 2021 ne soit pas réclamé aux locataires ne vaut pas accord et ne permet pas de démontrer l’existence d’un tel accord. Les sommes appelées au titre des régularisations sont donc dues.
En l’espèce, la régularisation des charges locatives, pour les années 2020 et 2021, a été effectuée par courrier du 14 décembre 2022. La locataire faisant la demande d’un paiement par douzième pour les sommes dues au titre de l’année 2020, il sera fait droit à sa demande selon les modalités précisées au dispositif de la décision.
S’agissant des provisions versées pour les années 2022 et 2023, le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription. Il n’y a donc pas lieu à restituer ces sommes dans l’attente de la régularisation à venir.
M. [K] [L] est tenu solidairement du paiement de l’arriéré locatif jusqu’à la date de résiliation du bail soit le 23 septembre 2023, en application de l’article 1751 du code civil. M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 10 174,92 euros correspondant à l’arriéré locatif, loyers et charges locatives à la date de résiliation du contrat, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 5174,92 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
La solidarité entre époux ne s’étend pas à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation qui se substitue au loyer revêt en effet un caractère quasi-délictuel et n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux sauf au bailleur à démontrer le caractère ménager de la dette.
Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Mme [U] [T] épouse [L] sera condamnée au paiement de la somme de 5200 euros correspondant aux indemnités d’occupation échues pour la période du 23 septembre 2023, date de résiliation du bail au 29 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Mme [U] [T] épouse [L] sera aussi condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la SCI PARIS LE SHANGAI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action de la SCI PARIS LE SHANGAI,
REJETTE la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 11 août 2023,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er février 2017 entre la SCI PARIS LE SHANGAI, d’une part, et M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 septembre 2023,
REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [U] [T] épouse [L],
REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [U] [T] épouse [L],
ORDONNE à Mme [U] [T] épouse [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] à payer à la SCI PARIS LE SHANGAI la somme de 10 174,92 euros (dix mille cent soixante-quatorze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 sur la somme de 5174,92 euros, et à compter du 2 octobre 2023 pour le surplus,
AUTORISE Mme [U] [T] épouse [L] à s’acquitter du paiement d’une partie de cette somme soit la somme de 2000,01 euros dues au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020 ,par douzième,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
FIXE l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Mme [U] [T] épouse [L] à payer à la SCI PARIS LE SHANGAI la somme de 5200 euros correspondant aux indemnités d’occupation échues pour la période du 23 septembre 2023 au 29 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE Mme [U] [T] épouse [L] à payer à la SCI PARIS LE SHANGAI une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 30 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE solidairement M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] à payer à la SCI PARIS LE SHANGAI la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [K] [L] et Mme [U] [T] épouse [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 août 2023 et celui des assignations du 2 octobre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge