TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGEMENT N° 24/
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Référés Cabinet 3
JUGEMENT DU : 07 Juin 2024 - délibéré prorogé
Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier :Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 19 Avril 2024
GROSSE :
Le 07 Juin 2024
à Me Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI
EXPÉDITION :
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N° RG 24/00090 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4LTG
PARTIES :
DEMANDERESSE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7] SIS [Adresse 3] [Localité 2]
représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L D4 IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 1]
elle-même prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI de l’AARPI ALPHA AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [B]
né le 20 Mars 1973 au KENYA, demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] (ROYAUME-UNI)
non comparant
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
Par assignation du 29 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] » sis [Adresse 3] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER a fait citer Monsieur [H] [B], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 8 416,98 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juillet 2023 ;
- 1 500 € à titre de dommages-intérêts ;
- les frais nécessaires de recouvrement ;
- 1 000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais de traductions nécessaires pour l’assignation sur le territoire du Royaume-Uni, ainsi que les frais de notification à l’étranger.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 avril 2024.
À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.
Régulièrement cité par acte de transmission en application de la convention de la Haye du 15 novembre 1965, Monsieur [H] [B] ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience susvisée.
SUR QUOI
Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;
Sur la demande en paiement
Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;
Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 » ;
Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;
Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER fait valoir que Monsieur [H] [B], propriétaire du lot 0031 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ;
Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment : un relevé de propriété, les procès-verbaux des assemblées générales en date des 26 septembre 2022 et 11 septembre 2023, un extrait de compte au 1er janvier 2024, un décompte des frais ainsi que la lettre recommandée de mise en demeure de payer la somme de 1 054,54 € en date du 19 juillet 2023 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que le décompte de charges échues impayées comptabilise des sommes correspondant à des frais de recouvrement qui ne peuvent être retenues au titre des charges échues et feront l’objet d’un examen dans le cadre de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu’ainsi, déduction faite des frais s’établissant à la somme de 339€, Monsieur [H] [B] est débiteur de la somme de 8 077,98€ (8 416,98-339) au titre des charges échues arrêtées au 1er janvier 2024 ;
Attendu que syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER ne forme aucune demande au titre des charges à échoir et du fond de travaux du budget provisionnel adopté ;
Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Attendu que les honoraires d’huissier ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;
Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;
Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 339 € ;
Qu’ainsi les frais forfaitaires de contentieux, qui ne sont pas prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les frais de relance et de mise en demeure, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, seront écartés ;
Qu’en conséquences, aucune somme ne peut être retenue au titre des frais nécessaires de recouvrement ;
Attendu que Monsieur [H] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de 8 077,98 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 1054,54 € et à compter de l’assignation en justice du 29 janvier 2024 pour le surplus ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;
Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;
Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de Monsieur [H] [B] dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation essentielle qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;
Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de Monsieur [H] [B], sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;
Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que Monsieur [H] [B] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de traductions nécessaires pour l’assignation sur le territoire du Royaume-Uni et les frais de notification d’actes à l’étranger ;
PAR CES MOTIFS,
JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER de la somme de 8 077,98 € au titre des charges échues impayées arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 1054,54 € et à compter de l’assignation en justice du 29 janvier 2024 pour le surplus ;
DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic la SARL D4 IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 7] », représenté par son syndic en exercice la SARL D4 IMMOBILIER la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [H] [B] aux dépens, en ce compris les frais nécessaires pour l’assignation sur le territoire du Royaume-Uni et les frais de notification d’actes à l’étranger ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT