TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/00298 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZYU
Minute : 24/00316
S.A. LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101
C/
Madame [W] [R]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Juin 2024
DEMANDEUR :
S.A. LOGIREP
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Maître Françoise CALANDRE-EHANNO, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Madame [W] [R]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Avril 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé à effet au 29 octobre 2021, la société Logirep a consenti à Madame [W] [R] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 489,21 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 102,99 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 489,21 €.
Le 12 octobre 2023, la société LOGIREP a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 5517,46€ arrêtée au 9 octobre 2023 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 19 janvier 2024, la société Logirep a fait citer Madame [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
oconstater que les conditions l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,
oordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
ocondamner Madame [W] [R] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 6439,05 € arrêtée à la date du 2 janvier 2024, à parfaire avec les termes dûs postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation,
Ïd'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef,
Ïde la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 avril 2024, la société Logirep, représentée, a actualisé à la hausse la dette locative à la somme de 8651,30 €, terme du mois de mars 2024 inclus. Elle a maintenu le surplus de ses demandes initiales, a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire à la défenderesse.
Madame [W] [R], comparante, a indiqué ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer au regard de ses ressources actuelles.
Le diagnostic social et financier mentionne que Madame [R] n'a pas ouvert certains droits, notamment les aides au logement, indiquant qu'elle ne parvient pas à les obtenir auprès de la Caisse d'allocations familiales. Il est indiqué qu'elle aide financièrement sa famille au pays. Elle est actuellement dans l'attente d'un contrat à durée indeterminée à la Poste où elle pense obtenir un poste à plein temps. Un accompagnement social lié au logement lui a été proposé.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société Logirep justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Le bail à effet au 29 octobre 2021 contient une clause résolutoire à l'article 12 des conditions générales du contrat de location. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023, pour la somme en principal de 5517,46 € arrêtée au 9 octobre 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.
En l'espèce, Madame [W] [R] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et celle-ci déclare à l'audience ne pas être en mesure de reprendre le paiement du loyer courant.
L'expulsion de Madame [W] [R] des lieux sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
Sur les demandes de condamnation au paiement provisionnel
Madame [W] [R] est devenue occupante des lieux sans droit ni titre à compter du 13 décembre 2023.
Madame [W] [R] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 13 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
La société Logirep produit un décompte indiquant que Madame [W] [R] reste lui devoir la somme de 8651,30 € arrêtée à la date du 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.
Madame [W] [R], comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester cette somme.
Après déduction des frais de procédure (287,95 € +127,02 €+139,66 €) et des frais non justifiés (0,80 x 17 = 13,60 €), Madame [W] [R] sera donc condamnée à verser à la société Logirep une somme provisionnelle de 8083,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la délivrance de l'acte d'assignation sur la somme de 6001,04 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
Madame [W] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers figurant au bail ayant pris effet le 29 octobre 2021 entre la société Logirep et Madame [W] [R] concernant le local à usage d'habitation [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 12 décembre 2023 ;
Autorisons l'expulsion de Madame [W] [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à son expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [W] [R] à payer à la société Logirep une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 13 décembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamnons Madame [W] [R] à verser à la société Logirep la somme provisionnelle de 8083,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 22 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 6001,04 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus;
Rejetons le surplus des demandes,
Condamnons Madame [W] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juin 2024
Le GreffierLe Juge