TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03396 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NVP
N° MINUTE : 9/2024
JUGEMENT
rendu le 10 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [F] [O], demeurant [Adresse 4], Madame [N] [T] épouse [O], demeurant [Adresse 4], Société SEYNA, [Adresse 2], représentés par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0922
DÉFENDERESSE
Madame [Z] [M], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03396 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NVP
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 mai 2022 à effet au 4 juin 2022, Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] ont consenti un bail d'habitation meublé à Madame [Z] [U] [M] portant sur un appartement de 55,43 m2 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel hors charges s'élevant à 2155 euros et une provision sur charges de 145 euros par mois, soit un total de 2300 euros.
Les bailleurs ont confié la gestion de leur bien à la société GLP, en sa qualité de mandataire immobilier.
Un dépôt de garantie de 4310 euros a été versé par la locataire, et un contrat de cautionnement a été souscrit auprès de la société SEYNA, couvrant le risque d'impayé de loyers, charges et indemnités d'occupation pour un montant d'indemnisation maximum de 36 mois de loyer, dans le limite de 90000 euros directement versé au bailleur qui subroge la caution dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant.
Les bailleurs ont fait signifier à la locataire, par acte d'huissier du 5 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 4905,74 euros, au titre de l'arriéré locatif.
lls indiquent que la locataire n'est pas parvenue à résorber intégralement sa dette dans le délai légal et que cette dette s'élève, selon décompte actualisé au terme de février 2024 échu, à la somme de 11876,50 euros.
Par acte d'huissier en date du 18 mars 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] (bailleurs) et la société SEYNA (caution) ont fait assigner Madame [Z] [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 mai 2022 à effet au 4 juin 2022 est acquise au 5 février 2024, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
- A défaut de libération des lieux ordonnée à compter de la date du jugement à intervenir, ordonner l'expulsion de Madame [Z] [U] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- Statuer sur le sort des meubles,
- condamner la locataire à payer la somme de11876,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme de février 2024 échu, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante :
- -la somme de 229,87 euros à Madame [Z] [U] [M],
- -la somme de 11646,63 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] à hauteur de ce montant;
- condamner la locataire à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux et de la remise des clefs ;
- condamner Madame [Z] [U] [M] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 décembre 2023, lequel est resté vain.
A l'audience du 21 Mai 2024, Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et la société SEYNA représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice des termes de leur assignation et ont indiqué pour information que la dette est en hausse
Madame [Z] [U] [M], citée par procès-verbal de recherches infructueuses (PV 659) et touchée par la lettre recommandée dont l'A/R est revenu signé, n'est ni présente, ni représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n'y faisant droit que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La CCAPEX a été saisie par voie électronique le 6 décembre 2023, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation du 18 mars 2024.
L'action est donc recevable.
Sur la validité du commandement de payer :
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l'espèce, le commandement de payer du 5 décembre 2023 qui indique le délai légal dont dispose la locataire pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fond de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Ce commandement comporte en outre le rappel du montant du loyer et de ses charges ainsi qu'un décompte des arriérés.
Il est ainsi régulier en sa forme.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 d'ordre public et d'application immédiate a réduit l'ancien délai de deux mois à six semaines, délai qu'il convient en conséquence d'observer au titre de la présente décision.
Le décompte locatif produit en pièce 8 par les demandeurs démontre que Madame [Z] [U] [M] n'a pas réglé l'intégralité des termes du commandement, ni contesté celui-ci en justice dans le délai de six semaines.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 janvier 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [Z] [U] [M] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et la société SEYNA indiquent que Madame [Z] [U] [M] reste devoir la somme de 12274 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme d'octobre 2023 échu.
Au vu du décompte actualisé produit et notifié à la défenderesse, il convient de condamner Madame [Z] [U] [M] à payer la somme de 11876,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme de février 2024 échu, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de l'assignation, selon la répartition suivante :
-la somme de 229,87 euros à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O],
-la somme de 11646,63 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] à hauteur de ce montant.
Sur le jeu de la clause de résiliation
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate) disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'absence de la locataire, il n'y a pas lieu à octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.
Il sera prononcé l'expulsion de la locataire et sa condamnation à une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif, et rappelé le sort des meubles.
Sur les demandes accessoires :
Madame [Z] [U] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 5 décembre 2023.
L'équité commande de condamner Madame [Z] [U] [M] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et la société SEYNA la somme totale de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 mai 2022 à effet au 4 juin 2022 entre Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et Madame [Z] [U] [M], concernant l'appartement sis [Adresse 3], sont réunies au 17 janvier 2024,
CONSTATE que Madame [Z] [U] [M] est donc, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux loués,
CONDAMNE Madame [Z] [U] [M] à payer la somme de 11876,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme de février 2024 échu, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, selon la répartition suivante :
-la somme de 229,87 euros à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O],
-la somme de 11646,63 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] à hauteur de ce montant;
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [Z] [U] [M] du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE, à compter du 17 janvier 2024, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [Z] [U] [M] égale au montant mensuel du loyer et de la provision pour charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des locaux et de la remise des clefs, et au besoin CONDAMNE Madame [Z] [U] [M] à verser à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] ladite indemnité mensuelle provisionnelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;
DEBOUTE Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et la société SEYNA de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE Madame [Z] [U] [M] au paiement des dépens, en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer du 5 décembre 2023 ;
CONDAMNE Madame [Z] [U] [M] à payer à Monsieur [F] [O] et Madame [N] [T] épouse [O] et la société SEYNA la somme totale de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
LE GREFFIER LE JUGE