TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/546
N° RG 24/00005 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YTGW
3 copies
GROSSE délivrée
le10/06/2024
àMe Emma CHOLET
la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET
Rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 06 Mai 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
Madame [I] [X]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. LA COMTOISE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social : [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Emma CHOLET, avocat au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 27 décembre 2023, Madame [X] a fait assigner la SARL LA COMTOISE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner à la SARL LA COMTOISE de lui restituer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], libres de tous biens et occupants de son chef dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 300 euros par jour de retard courant un délai de quarante-cinq jours ;
- ordonner l’expulsion de la SARL LA COMTOISE ainsi que de tous occupants et biens de son chef desdits locaux avec le concours de la force publique ;
- condamner la SARL LA COMTOISE au paiement de la somme provisionnelle de 52 233,17 euros correspondant aux impayés arrêtés au 16 décembre 2023 outre intérêts à compter du commandement signifié le 15 novembre 2023 ;
- condamner la SARL LA COMTOISE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges actuels à compter du 15 décembre 2023 jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des clés ;
- condamner la SARL LA COMTOISE au paiement d’une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 13 août 1997, les consorts [S]/[G], aux droits desquels elle vient, ont donné à bail à la SARL LA COMTOISE des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ; que des loyers sont restés impayés et par acte du 15 novembre 2023, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.
Appelée à l'audience du 25 mars 2024, l'affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 06 mai 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- Madame [X], le 06 mai 2024, par des écritures aux termes desquelles elle a maintenu ses demandes tout en actualisant à la somme provisionnelle de 55 776,79 euros la dette locative arrêtée au 21 mars 2024 et a sollicité, dans l’hypothèse où des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire seraient accordés, d’ordonner la caducité de l’échéancier et de la suspension dans l’hypothèse où la SARL LA COMTOISE ne respecterait pas le paiement d’un des pactes dans le respect de son échéance où celui du loyer courant au plus tard le 05 de chaque mois ;
- la SARL LA COMTOISE, le 30 avril 2024, par des écritures dans lesquelles, au visa de l’article 1343-5 du code civil, elle sollicite :
- à titre principal, qu’il soit jugé que Madame [X] n'est pas fondée à se prévaloir de la clause résolutoire du bail commercial et qu’elle soit déboutée de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur une période de deux années à compter de l’ordonnance ;
- en tout état de cause, la condamnation de Madame [X] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
L'état des privilèges et nantissements n'a révélé l'existence d'aucune inscription.
II - MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d'une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- que par jugement rendu le 08 décembre 2021 rectifié par un jugement du 05 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l'accord des parties sur la fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme annuelle de 14 400 euros hors charges ;
- qu'un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 15 novembre 2023 pour un montant de 51 245, 03 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- que le preneur justifie de son assurance locative ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé au débat la dette locative s'établissait au 21 mars 2024 à la somme de 55 776,79 euros au titre des loyers et charges impayés.
La SARL LA COMTOISE soutient que la clause résolutoire du bail commercial ne peut jouer au motif que sa dette est constituée de rappel de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2017, rappel non expressément prévu dans ladite clause.
Madame [X] oppose cependant à bon droit que le juge des loyers n’a pas fixé le montant du loyer renouvelé dans son jugement 08 décembre 2021, mais a seulement constaté et homologué l’accord des parties sur la fixation de ce loyer renouvelé au 1er octobre 2017 à la somme 14 400 euros hors-charges, ce qui a conféré force exécutoire à cet accord.
La somme due par la SARL LA COMTOISE est ainsi constituée de loyers dont le non paiement l’expose au jeu de la clause résolutoire.
La SARL COMTOISE sollicite des délais de paiement afin de purger sa dette en faisant valoir que le résultat de l’exercice clos le 31 juillet 2023 est encourageant puisque bien plus élevé que celui de l’exercice précédent.
Compte tenu de la situation économique de la partie défenderesse, il convient de lui accorder un délai de paiement de 24 mensualités dans les conditions précisées au dispositif, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l'une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d'exécution de la mesure d'expulsion.
Il conviendra, dans l'hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 1 466,35 euros par mois.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL LA COMTOISE qui succombe sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONDAMNE la SARL LA COMTOISE à payer à Madame [X] la somme de 55 776,79 euros au titre de l'arriéré de loyers et accessoires arrêtés au 21 mars 2024 ;
ACCORDE à la SARL LA COMTOISE un délai de paiement et dit qu'elle s'acquittera de sa dette par le biais de 23 mensualités égales d'un montant de 2 324 euros et d'une vingt-quatrième représentant le solde (2 324,79 euros), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l'échéance du loyer (5 de chaque mois) et en sus du versement mensuel du terme courant ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SARL LA COMTOISE respecte son obligation de paiement ;
DIT que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à Madame [X] qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la SARL LA COMTOISE, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier ;
DIT qu'en ce cas, la SARL LA COMTOISE sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit 1 466,35 euros jusqu'à complète libération des lieux ;
DEBOUTE la SARL LA COMTOISE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL LA COMTOISE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à Madame [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,