TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Madame [J] [O]
Copie exécutoire délivrée
le : 12/07/2024
à : Me Karl SKOG
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02022 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4CAI
N° MINUTE : 2/2024
JUGEMENT
rendu le 12 juillet 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [R],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677
Monsieur [I] [R],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1677
DÉFENDERESSE
Madame [J] [O],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Maeva PILLET, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Mme Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Mme Maeva PILLET, Greffière
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02022 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CAI
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 2 mars 2007, M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1280 euros et d'une provision pour charges de 70 euros.
Monsieur [W] [O] est décédé le 28 juillet 2012 laissant Madame [J] [O], son épouse, dans les lieux.
Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6614,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [O] le 4 juillet 2023.
Par assignation du 5 février 2024, M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5226,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort notamment que les ressources de Madame [J] [O] sont insuffisantes par rapport au montant du loyer et des charges. Il en résulte également, qu'elle a encore deux enfants à sa charge dont un enfant mineur.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 28 mai 2024, M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 15 mai 2024, s'élève désormais à 1784,67 euros. M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] considèrent qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [J] [O]
M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] ont précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [J] [O].
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 3 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6614,70 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 septembre 2023.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [J] [O] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.
En l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l'expulsion de Mme [J] [O] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d'enfants mineur au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 15 mai 2024, Mme [J] [O] leur devait la somme de 1784,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [J] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 4 septembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] ou à leur mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [J] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2007 entre M. [B] [R] et Monsieur [I] [R], d'une part, et Mme [J] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 4 septembre 2023,
CONDAMNE Mme [J] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] la somme de 1784,67 euros (mille sept cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2023,
AUTORISE Mme [J] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
ORDONNE à Mme [J] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (1er étage, porte droite) à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
PROROGE de trois mois le délai prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
DIT, en conséquence, que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de cinq mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE M. [B] [R] et Monsieur [I] [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 et celui de l'assignation du 5 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02022 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CAI