TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Monsieur [V] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 12/07/2024
à :Me Sophie ANDRIEU
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/02240 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPR
N° MINUTE : 3/2024
JUGEMENT
rendu le 12 juillet 2024
DEMANDERESSES
Madame [S] [H],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0806
Madame [E] [H],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0806
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [Y],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Maeva PILLET, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Mme Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Mme Maeva PILLET, Greffière
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02240 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPR
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 janvier 2021, Mme [S] [H] et Madame [E] [H] ont consenti un bail d'habitation à M. [V] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 693 euros et d'une provision pour charges de 46 euros.
Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, les bailleresses ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3363,86 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [Y] le 19 septembre 2023.
Par assignation du 2 février 2024, Mme [S] [H] et Madame [E] [H] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l'expulsion de M. [V] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 5609,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 06 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. Il en ressort notamment que Monsieur [V] [Y], qui exerce la profession d'intermittent du spectacle, s'est trouvé en difficulté financière à la suite de la pandémie de la COVID 19. Il a récemment réalisé différentes démarches afin de bénéficier de revenus de substitution et des APL. Il envisage de déposer un dossier FSL.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 28 mai 2024, Mme [S] [H] et Madame [E] [H], représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 28 mai 2024, s'élève désormais à 8074,61 euros. Mme [S] [H] et Madame [E] [H] considèrent enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le décompte actualisé produit à l'audience, fait en effet état de paiement intégral du loyer et des charges le 17 novembre 2023, le 01 janvier 2024 et le 25 janvier 2024.
M. [V] [Y] confirme avoir subi une baisse importante de revenus à la suite de la pandémie de la COVID 19. Il précise néanmoins rechercher activement du travail et sollicite, outre la suspension de la clause résolutoire de son bail, l'octroi de délai de paiement.
M. [V] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [V] [Y] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Mme [S] [H] et Madame [E] [H] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 22 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3363,86 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 octobre 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V] [Y] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 75 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleresses pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, Mme [S] [H] et Madame [E] [H] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 mai 2024, M. [V] [Y] leur devait la somme de 8074,61 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [V] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5609,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 23 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [H] et Madame [E] [H] ou à leur mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [V] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 janvier 2021 entre Mme [S] [H] et Madame [E] [H], d'une part, et M. [V] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (1er étage, porte droite) à [Localité 3] est résilié depuis le 23 octobre 2023,
CONDAMNE M. [V] [Y] à payer à Mme [S] [H] et Madame [E] [H] la somme de 8074,61 euros (huit mille soixante-quatorze euros et soixante et un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5609,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [V] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros (soixante quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [Y],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 octobre 2023,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- les bailleresses pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [V] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- M. [V] [Y] sera condamné à verser à Mme [S] [H] et Madame [E] [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE Mme [S] [H] et Madame [E] [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2023 et celui de l'assignation du 2 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02240 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPR