TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Emmanuel PIRE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTW
N° MINUTE :
11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
Association LE CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS, ETUDIANTS ET STAGIAIRES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel PIRE de l’AARPI WTAP, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0028
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [K],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03811 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RTW
EXPOSE DU LITIGE
L'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES a mis à la disposition de Monsieur [U] [K] un logement de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 5] (logement n°203) à compter du 1er mars 2015 par contrat individuel de résidence du 4 mars 2015 pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction pour une durée maximale de deux ans.
L'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES l'a avisé par courrier recommandé du 8 mars 2023 que son contrat prendrait fin au 7 juillet 2023 puis lui a fait délivrer sommation d'avoir à quitter les lieux le 27 novembre 2023.
L'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES a fait assigner en référé le 10 janvier 2024 Monsieur [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater que la convention d'hébergement a été valablement résiliée par exploit d'huissier signifié le 27 novembre 2023 et subsidiairement par la présente assignation,
- constater par conséquence qu'il est sans droit ni titre sur le studio n°203 du foyer [Adresse 3],
- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin dès signification du jugement à intervenir,
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 572 euros jusqu'à la libération effective des locaux et la restitution des clefs,
- le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les coûts d'exécution forcée.
L'affaire a été appelée et examinée à l'audience « orientation » du 7 mars 2024 au lieu de l'audience « référés » en raison d'une erreur du greffe et a donc fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience « référés » du 6 juin 2024.
A l’audience du 6 juin 2024, l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, faisant valoir que la résiliation du contrat par exploit d'huissier du 27 novembre 2023 est parfaitement valable conformément aux stipulations contractuelles relatives aux conditions d'admission qui ne sont plus remplies, et que subsidiairement la présente assignation doit être considérée comme valant résiliation et point de départ du préavis.
Monsieur [U] [K], régulièrement assigné à étude puis reconvoqué par les soins du greffe, n'a pas comparu ni personne pour lui.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [U] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il en ressort qu'il est possible au juge des référés de constater la résiliation de plein droit d'un titre d'hébergement en application d'une clause résolutoire si celle-ci est mise en œuvre régulièrement.
Aux termes de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Cette durée d’un mois renouvelable tacitement n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour et aucune autre disposition du code de la construction et de l’habitation n’interdit de fixer une telle durée, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties. En outre, la fixation d’une telle durée répond directement à l’objet de la résidence sociale. Ainsi le caractère limité du nombre de renouvellements tacites offert au résident répond à un objectif d’accueil du plus grand nombre de jeunes travailleurs, étudiants et stagiaires, comme au caractère normalement précaire de la situation de jeune travailleur aux ressources modiques, qui permet d’espérer à terme l'accès à un logement soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).
En l'espèce, le contrat de mise à disposition temporaire d'un logement stipule qu'il est conclu à compter du 1er mars 2015 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement et pour une durée de maximum de deux ans.
Il en ressort qu'au terme de deux années, Monsieur [U] [K] a cessé de remplir les conditions d'admission dans la résidence.
L'article R.633-3 du même code précise que « le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis (...) :
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »
L'article 1.4 du règlement intérieur indique que « lorsque le résident ne remplit plus les conditions d'admission et de séjour de l'établissement, le gestionnaire peut résilier le titre d'occupation par lettre recommandée avec avis de réception sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois francs ».
Il est constant que la clause de résiliation de plein droit ne peut pas produire effet lorsque la lettre de mise en demeure n'a pas été remise au résident, cette dernière étant un acte de procédure (Civ. 3eme, 1er déc. 2016, n°15-27.795).
Or en l'espèce, il n'est pas justifié de l'envoi en courrier recommandé de la lettre intitulée « notification de fin de contrat de résidence » datée du 8 mars 2023 et l'exploit d'huissier du 27 novembre 2023 est une sommation de quitter les lieux et non une résiliation signifiée par huissier comme soutenu par la requérante dans son assignation.
En revanche, l'assignation délivrée le 10 janvier 2024, informe bien le défendeur de la résiliation du titre pour dépassement de la durée de séjour, si bien qu'à compter de l'expiration du préavis de trois mois, soit le 10 avril 2024, Monsieur [U] [K] est sans droit ni titre sur le local occupé. Il convient par conséquent d'ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [U] [K] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance, de nature à réparer le préjudice découlant pour l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES de l'occupation indue de son bien.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [U] [K], qui succombe, supportera la charge des dépens incluant les frais du commandement de payer et de l'assignation.
Il convient en équité, de condamner Monsieur [U] [K] à payer à l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence du 4 mars 2015 entre l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES et Monsieur [U] [K] concernant le logement de la résidence sociale sise [Adresse 2] à [Localité 5] (logement n°203) sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [K] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [K] aux dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [U] [K] à payer à l'association CENTRE DU LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS ETUDIANTS ET STAGIAIRES une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit.
Le greffier, Le juge