TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [C]
Madame [E] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03475 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OLO
N° MINUTE :
7
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [C],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [E] [J],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03475 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OLO
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 17 avril 2012, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti à Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Un commandement de payer la somme de 1.758,15 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 25 octobre 2023 à Monsieur [O] [C].
Un commandement de payer la somme de 3.024,97 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27 décembre 2023 à Madame [E] [J].
Par actes de commissaire de justice des 8 et 20 mars 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait assigner Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire;
- les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 4.602,54 euros au titre des loyers et charges impayés (échéance de février 2024 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- les condamner solidairement au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel actuel augmenté des charges, outre indexation, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- prononcer leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- statuer sur le sort des biens garnissant le local et ordonner la mise sous séquestre à leurs frais ;
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation et aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer et des assignations.
A l'audience du 6 juin 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, précise qu'un paiement de 3.200 euros serait intervenu et sollicite des délais de paiement et délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros par mois.
Monsieur [O] [C], assigné à étude, et Madame [E] [J], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaissent pas ni personne pour eux.
Il a été sollicité la communication d'un décompte actualisé par note en délibéré sous huit jours afin de statuer sur la dette exacte.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
Le décompte actualisé est parvenu dans le délai imparti.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 20 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 28 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation Civ 3eme 13 Juin 2024 - n°24-70.002).
En l'espèce, le bail principal renouvelé le 16 avril 2021 prévoit une clause résolutoire prenant effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux et les loyers et charges réclamés dans les commandements de payer délivrés le 25 octobre 2023 et le 27 décembre 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2024.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse en délibéré qu'au 6 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] restaient lui devoir la somme de 1.992,24 euros. Non comparants, les défendeurs n'apportent par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son montant. En conséquence, Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat, à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter du second commandement de payer.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois et de la baisse significative de la dette, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par la bailleresse. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] pourront être expulsés et devront régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due in solidum par Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation comprise.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, au vu de la situation financière fragile de Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 février 2024 du bail conclu le 17 avril 2012 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de la somme provisionnelle de 1.992,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter du second commandement de payer;
AUTORISONS Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] à régler cette somme en 10 mensualités consécutives de 200 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée ou minorée du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, indexation incluse, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [C] et Madame [E] [J] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des commandements de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
DEBOUTONS la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE