TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Monsieur [I] [F] [V]
Madame [C] [V]
Copie exécutoire délivrée
le : 12/07/2024
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/05267 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C462X
N° MINUTE : 12/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juillet 2024
DEMANDERESSE
SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [F] [V],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [V],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Maeva PILLET, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Mme Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Mme Maeva PILLET, Greffière
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05267 - N° Portalis 352J-W-B7I-C462X
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 28 août 2003, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], ainsi que sur un parking 3566P-0028 à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel respectivement de 480,85 euros et de 82.86 euros.
Par avenant en date du 1er juillet 2021, le parking 3566P-0027 a été substitué au parking 3566P-0028 pour un loyer mensuel de 85.48 euros (déduction faite d'une " ristourne promotionnelle " de 42.74 euros).
Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6396,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] le 6 septembre 2023.
Par assignations du 8 février 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 6930,19 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,
-350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 28 mai 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 mai 2024, s'élève désormais à 4104,43 euros. La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F considère néanmoins, de ce fait, qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [C] [V] expose avoir pratiquement réglé l'intégralité de sa dette locative, un reliquat de 700 euros lui restant à payer au jour de l'audience. Elle explique être séparée de son époux et assumer seule la charge les lieux loués, alors qu'elle n'exerce pas actuellement d'activité professionnelle. Mme [C] [V] declare néanmoins avoir l'intention de reprendre son métier d'assistante maternelle et avoir impérativement besoin de disposer d'un logement pour ce faire.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [I] [F] [V].
M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [C] [V] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Par note en délibéré autorisée en date du 27 juin 2024, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte actualisé au 27 juin 2024 établissant la dette locative de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] à la somme de 1770,86 euros échéance de mai 2024 inclus.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 14 novembre 2023 et que la somme de 6396,70 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2024.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. A cet égard, il resort du décompte en date du 27 juin 2024 produit par note en délibéré qu'un virement de 5000 euros a été réalisé par les locataires au benefice du bailleur le 30 avril 2024 et qu'un autre virement de 3000 euros a été réalisé le 29 mai 2024. In fine, la dette locative s'établit à la somme de 1770,86 euros au 27 juin 2024.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 49 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 juin 2024, M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] lui devaient la somme de 1770,86 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2003 entre la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], ainsi que le parking 3566P-0027 situé à la même adresse est résilié depuis le 15 janvier 2024,
CONDAMNE solidairement M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] à payer à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1770,86 euros (mille sept cengt soixangte dix euros et quatre vingt six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024,
AUTORISE M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 49 euros (quarante neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 janvier 2024,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DÉBOUTE la société SA D'HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [I] [F] [V] et Mme [C] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 novembre 2023 et celui des assignations du 8 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05267 - N° Portalis 352J-W-B7I-C462X