TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY
8ème Chambre
MINUTE N°
DU : 13 Juin 2024
AFFAIRE N° RG 22/06838 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-PAWV
NAC : 72A
FE-CCC délivrées le :________
à :
l’AARPI AUDINEAU GUITTON, la SELASU CABINET COLL
Jugement Rendu le 13 Juin 2024
ENTRE :
Syndicat Des Copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sis [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CONVERGENCE IMMOBLIER
dont le siège social est [Adresse 2] et pour les besoins de la présente par son établissemenet secondaire sis [Adresse 1]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEMANDERESSE
ET :
Monsieur [G] [X] [P], de nationalité Malienne
Sans profession, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocats au barreau de PARIS plaidant
DEFENDEUR
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Magistrats ayant délibéré :
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe
Assesseur : Julie HORTIN, Juge
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge
Greffier: Zahra BENTOUILA, greffier lors des débats, et Morgiane ACHIBA directeur des services de greffe judiciaires, lors de la mise à disposition.
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 Juin 2024
JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [G] [P] est propriétaire des lots n° 239, 286 dans la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 4] à [Localité 3].
Par exploit de commissaire de justice du 14 décembre 2022, le syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [G] [X] [P] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 14.652,43 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2022 et de frais de recouvrement, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 5 juin 2023, le syndicat des propriétaires de la résidence [Adresse 4], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :
- DEBOUTER Monsieur [G] [X] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal qu’accessoire.
- DEBOUTER Monsieur [G] [X] [P] de sa demande de se voir octroyer un échelonnement par main de justice pour s’acquitter de sa dette à l’égard du Syndicat des Copropriétaires.
- CONDAMNER Monsieur [G] [X] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de 14.652,43 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/10/2022 inclus et représentant :
o 13.547,93 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
o 1.104,50 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.
- ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [G] [X] [P] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 06/05/2013, pour paiement de la somme de 886,09 € ;
o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 21/08/2013, pour paiement de la somme de 964,19 € ;
o de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 26/09/2019, pour paiement de la somme de 5.160,61 € ;
o du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 04/02/2020, pour paiement de la somme de 5.949,36 € ;
o de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, Syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 10.373,51 €;
o du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 12/05/2021, pour paiement de la somme de 8.878,37 € ;
o de l’assignation délivrée le 14/12/2022 pour paiement de la somme de 14.652,43.
- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;
- CONDAMNER Monsieur [G] [X] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 4] à [Localité 3], la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- CONDAMNER Monsieur [G] [X] [P] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 4] à [Localité 3], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de délais de paiement du défendeur, en ce que la dette a près de 10 ans et que le défendeur a ainsi déjà bénéficié d’un large délais. Il souligne que le défendeur ne produit pas de justificatifs de revenus. Ne démontrant pas sa solvabilité, il ne peut lui être accordé de délais de paiement.
En l’état de ses dernières conclusions en réponse régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 23 juin 2023, Monsieur [P] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :
- RECEVOIR Monsieur [P] en ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- OCTROYER à Monsieur [P] un délai de 48 mois pour procéder au paiement échelonné de la somme due au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » au titre des charges impayées ;
- ORDONNER que la somme à payer par Monsieur [P] portera intérêt réduit au moins inférieur au taux légal ;
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » de sa demande tendant à voir condamné Monsieur [P] à payer la somme de 1.104,50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » de sa demande tendant à voir condamné Monsieur [P] à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
En tout état de cause,
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence
« [Adresse 4] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 4] » à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Monsieur [P] ne conteste pas le montant des charges dues, mais sollicite des délais de paiement expliquant qu’il est entrepreneur, avec des charges incompressibles et qu’il a une situation financière précaire. De plus, il dit qu’il est de bonne foi et qu’il règle des charges.
Il s’oppose aux frais de recouvrement demandés expliquant que les frais d’huissier sont des dépens et que le juge peut statuer en considération de l’équité et de la situation économique du débiteur.
Enfin, il s’oppose à la demande de dommages et intérêts expliquant que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il n’a effectué aucune diligence pour régler les charges. Enfin, il dit que les pièces produites par le demandeur prouvent qu’il règle ses charge.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience collégiale du 4 avril 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses».
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°239, 286 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 24/06/2013, 27/06/2014, 11/05/2015, 29/09/2016,10/12/2018, 18/04/2019, 30/01/2021,13/07/2021,04/07/2022;
- l’attestation de non recours desdites assemblées ;
- le contrat de syndic ;
- un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 11 octobre 2022, pour la période du 1/10/2012 au 1/10/2022 provisions charges 01/10/2022 et cotisations Fonds travaux 1/10/2022 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 14 652,43 euros se décomposant en 13.547,93 euors de charges et 1.104,50 de frais de recouvrement.
Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de la somme réclamée au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés.
Il est donc établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés s'élève bien à la somme de 13.547,93 euros.
S’agissant des intérêts au taux légal, il est justifié d’une mise en demeure du 6/05/2013, du 21/08/2013, du 5/05/2021, ainsi que de deux commandement de payer du 4/02/2020 et du 12/05/2021, aux termes desquels le défendeur est sommé de régler au titre des charges de copropriété impayées ce qui n’est pas le cas de la simple relance invoquée par le demandeur.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de ces actes pour les montants respectifs comme cela sera détaillé dans le dispositif.
En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par Monsieur [P] sans justifier d’une raison valable à la carence constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.
Cependant il est noté que Monsieur [P] a fait régulièrement des paiements partiels réguliers de 2015 à 2019, efforts dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.
En conséquence, Monsieur [G] [X] [P] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.104,50 euros.
En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre de :
-les frais de mise en demeure et de relance en ce que les modalités d’envoi de celles-ci ne sont pas produites;
- les frais de mise au contentieux en ce qu’il n’est pas prouvé qu’il s’agit de diligences exceptionnelles;
- “la note de frais débours mise en demeure [E]” qui constituent des dépens et des frais remboursés au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Seuls apparaissent bien fondées les demandes présentées au titre de:
- les frais de commandement de payer du 5/02/2020 de 87,57 euros.
- les frais de commandement de payer du 14/05/2021 de 167,94 euros.
Par conséquent Monsieur [G] [X] [P] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 255,51 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande de délai de paiement
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.
Monsieur [G] [X] [P] sollicite des délais de paiement expliquant qu’il a 61 ans et qu’il est entrepreneur avec des charges incompressibles. Il ne produit qu’un extrait de relevé de compte bancaire au soutien de sa demande, sans produire un justifcatif de ses revenus (bilan..., avis d’impots) ou de son activité ce qui est insuffisant pour apprécier et considérer sa demande.
En conséquence, il ne peut qu’être débouté de sa demande de délais de paiement qui n’apparaît pas bien fondée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.
Le défendeur qui succombe est condamné à payer les dépens.
Il est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] la somme de 13.547,93 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR pour la période du 1/10/2012 au 1/10/2022, provisions charges 01/10/2022 et cotisations Fonds travaux 1/10/2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter :
- de la mise en demeure du 06 mai 2013 sur la somme de 856,19 euros
- de la mise en demeure du 21 août 2013 sur la somme de 934,29 euros
- du commandement de payer du 4 février 2020 sur la somme de 5861,89 euros
- de la mise en demeure du 5 mai 2021 sur la somme de 10 155,51 euros
- du commandement de payer du 12 mai 2021 sur la somme de 8710,43 euros
- et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 14 décembre 2022,
et ce, jusqu’à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] la somme de 800 euros à titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] la somme de 255,51 euros au titre des frais de recouvrement ;
DÉBOUTE Monsieur [G] [X] [P] de sa demande de délai de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 4] la somme une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [P] à payer les dépens ;
DIT que les dépens seront recouvrés par le cabinet AUDINEAU GUITTON réprésenté par Maître Eric AUDINEAU conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et rendu le TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, directeur des services de greffe judiciaired, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT