MINUTE N° :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT DU : 16 Juillet 2024
MAGISTRAT : Daphné BOULOC
GREFFIER : Léa FAURITE
DÉBATS : tenus en audience publique le 25 Juin 2024
PRONONCE : jugement rendu le 16 Juillet 2024 par le même magistrat
AFFAIRE : SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
C/
S.A.R.L. CHOUN
NUMÉRO R.G. : Jex N° RG 24/03175 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZIXY
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société BARI, immatriculée au RCS de LYON sous le n°303 847 370
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
La société CHOUN, SAS immatriculée au RCS de VILLEFRANCHE-TARARE sous le n°B 799 614 029
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivier MAZOYER, avocat au barreau de LYON
NOTIFICATION LE :
- Une copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire par LRAR et une copie certifiée conforme par LS à chaque partie.
- Une copie certifiée conforme à Me Olivier MAZOYER - 963, Maître Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS - 2206
- Une copie au dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par arrêt du 22 mars 2023, la Cour d’appel de LYON a :
Ordonné à la SAS CHOUN de produire au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI, un descriptif précis des travaux de raccordement aux parties communes de l’immeuble des 2 nouveaux lots à créer dans son appartement (lot n°7), à savoir : une présentation des plans de raccordement, de l’impact esthétique sur les parties communes et des devis des entreprises, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’arrêt et pendant 3 mois, Condamné la SAS CHOUN, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours à compter de la signification de l’arrêt, à remettre en état à ses frais exclusifs l’appartement lot n°7 après rectification du 10 mai 2023 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires, et en démontant tous raccordements réalisés y compris à l’intérieur du lot n°7 autre que les raccordements indispensables à chacun de ces deux lots : à la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble, aux descentes d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, à la colonne électrique de l’immeuble, à la platine interphone de l’immeuble, à la fibre optique,Dit que la SAS CHOUN devra, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours à compter de la signification de l’arrêt, faire constater au regard de la remise en état ordonnée, l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7 par commissaire de justice en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, avisé par ses propres soins au moins 8 jours avant ledit constat, le syndicat pouvant se faire assister de tout sachant ou technicien compétent de son choix.
L’arrêt a été signifié le 25 mai 2023 à la SAS CHOUN.
Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI, a donné assignation à la société CHOUN à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Lyon afin de voir liquider l'astreinte à la somme de 1200 € par jour de retard courant à compter du 24 août 2023, soit la somme de 285.600 € à la date de la signification de l’assignation, et condamné la société CHOUN à lui payer cette somme, outre 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2024 et renvoyée à l’audience du 25 juin 2024, date à laquelle elle a été évoquée.
A cette audience, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI, représenté par son conseil, réitère ses demandes. Il sollicite également de débouter la société CHOUN de l’ensemble de ses demandes et augmente sa demande d’allocation d’une indemnité de procédure à hauteur de 3000 €.
Il fait valoir que la société CHOUN n’a toujours pas remis en état son appartement en deux lots distincts conformément à l’esquisse des plans figurant en pièce 3. Il conteste toute irrecevabilité de son action. Il justifie d’une autorisation de l’assemblée générale pour saisir le juge de l’exécution, rappelant que la ratification par l’assemblée générale peut intervenir jusqu’à l’audience du juge de l’exécution. Il conteste tous les moyens évoqués en défense au soutien de l’exception d’irrecevabilité.
Au fond, il conteste la teneur des travaux qui ont été réalisés. Il ajoute qu’un large délai s’est déjà écoulé depuis la signification de l’arrêt. Il précise que la location des biens immobiliers litigieux ne constitue pas une difficulté d’exécution ni une cause étrangère, d’autant que la location a été initiée du seul chef de la société CHOUN après la condamnation, pour y placer notamment son propre gérant. Il rappelle que les devis ont été communiqués conformément à l’arrêt d’appel dès le 27 juin 2023. Il estime qu’il n’y a toujours pas de preuve du démontage des colonnes de raccordement en deux lots et non en 4, car le commissaire de justice instrumentaire n’a pas pu accéder au placard technique lors de l’état des lieux du 21 juin 2024. Il ajoute que les cloisons qui ont été posées pour délimiter les deux lots ne sont pas suffisantes, pouvant être facilement démontées. Il ajoute qu’aucune infaisabilité n’est rapportée et que la société CHOUN ne démontre pas avoir démonté les raccordements litigieux visés dans l’arrêt d’appel.
En défense, la société SAS CHOUN sollicite du juge de l’exécution de :
Juger irrecevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI,Subsidiairement, débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI de ses demandes, Plus subsidiairement, juger que les difficultés rencontrées par la société CHOUN sont de nature à supprimer l’astreinte, Consécutivement, débouter SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI de la totalité de ses demandes, Encore plus subsidiairement, juger que la demande de liquidation de l’astreinte à la somme de 286.500 Euros est dépourvue de tout rapport raisonnable de proportionnalité entre ce montant et l'enjeu du litige, Consécutivement, débouter SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI de la totalité de ses demandes contraires, En tous cas, consécutivement, le condamner aux entiers dépens et au paiement d’une somme de 3 000 Euros au titre des frais non compris dans les dépens.
Elle sollicite également d’écarter le procès-verbal de constat produit en demande, aux motifs de la présence du conseil du syndicat aux opérations du 21 juin 2024 qui a vicié la régularité de celles-ci.
Sur l’irrecevabilité, elle reconnaît que l’autorisation peut être réalisée a posteriori pour régulariser une saisine judiciaire.
Au soutien de ses demandes au fond, elle précise avoir soumis au syndicat des copropriétaires une demande modificative des travaux, qui n’a pas été acceptée. Elle ajoute que la liquidation de l’astreinte est demandée uniquement sur le fait que l’appartement n'aurait pas été divisé en 2 lots distincts et non sur les raccordements. Elle estime avoir exécuté ses obligations judiciaires le 7 juin 2024, procès-verbal de commissaire de justice à l’appui, de façon conforme à l’esquisse n°3 visée par l’arrêt d’appel du 22 mars 2023. Elle ajoute n’avoir pu diviser l’appartement litigieux en deux lots qu’après la sortie des locataires des différents logements, ce qui n’a pu être fait pour le second logement qu’en janvier 2024. Elle ajoute que les locations sont antérieures à l’arrêt de condamnation. Elle estime que la comparaison faite en demande avec un précédent procès-verbal de constat du 10 octobre 2022 est inopérante.
Sur les raccordements, elle explique avoir sollicité le syndicat des copropriétaires dès le mois de juin 2023 en lui produisant l’état des raccordements existants avant le litige, sans retour de celui-ci. Elle considère en tout état de cause que la division de l’appartement en quatre lots initiaux n’a pas généré de nouveaux raccordements supplémentaires.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, la décision ayant été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu l'assignation précitée et les conclusions déposées le 25 juin 2024 par les parties reprises oralement lors des débats ;
Sur la recevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Par ailleurs, en vertu du 5ème alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication.
En outre, aux termes du premier alinéa de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Selon le dernier alinéa du même article, dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
S’il est admis que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement, a posteriori, autoriser le syndic à agir, à condition que l'autorisation intervienne avant qu'une décision définitive ne soit rendue, même en cause d'appel, encore faut-il que ce dernier ait agi en sa qualité afin de représenter le syndicat des copropriétaires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un procès-verbal d'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 24 juin 2024 au sein duquel l'assemblée générale a mandaté expressément le syndic pour poursuivre la société CHOUN en liquidation d’astreinte devant le juge de l’exécution (pièce 12).
Il en résulte que, conformément à l'article 55 de la loi du 10 juillet 1965 précité, le syndic a bien été habilité pour diligenter la présente procédure en liquidation d'astreinte.
La fin de non-recevoir tirée de l'absence de pouvoir de représentation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI doit être rejetée.
Sur la demande de voir écarter le procès-verbal de commissaire de justice du 21 juin 2024
Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
En l’espèce, il résulte de l’arrêt d’appel que la SAS CHOUN a été condamnée, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours à compter de la signification de l’arrêt, à faire constater au regard de la remise en état ordonnée, l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7 par commissaire de justice en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, avisé par ses propres soins au moins 8 jours avant ledit constat, le syndicat pouvant se faire assister de tout sachant ou technicien compétent de son choix.
Il résulte de la pièce 16 produite en demande que la réunion du 21 juin 2024 a eu lieu en présence du représentant de la société CHOUN, d’un avocat mandaté par ladite société, de Madame [Z] représentant le syndic de la copropriété, et de l’avocat du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI.
S’il est constant que le conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI n’est pas le sachant visé au dispositif de l’arrêt de la Cour d’appel en date du 22 mars 2023, il n’en demeure pas moins que sa présence le jour de la réunion, au même titre que la présence du conseil de la société CHOUN, n’est pas de nature à vicier le procès-verbal établi le 24 juin 2024, dès lors qu’il assistait le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI dans l’exercice de ses droits, tout comme le conseil de la société CHOUN.
La pièce 16 est donc recevable et sera examinée au fond.
De même, le procès-verbal de constat du 21 juin 2024 (pièce 15) ayant été réalisé à la stricte initiative du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI, il ne saurait correspondre à celui attendu par la Cour d’appel de la part de la société CHOUN, de sorte qu’il ne souffre d’aucune irrégularité de ce chef et sera examiné au fond.
Sur la demande de liquidation de l’astreinte
En application de l’article L131-4 du Code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.
Ainsi, l'astreinte est une menace de condamnation pécuniaire virtuelle qui ne se concrétise qu'en cas d'inexécution ou d'exécution tardive d'une décision de justice exécutoire puisque sa finalité est précisément d'obtenir l'exécution de cette décision.
Par définition dissuasive et comminatoire, l'astreinte n'est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la capacité de résistance du débiteur.
Il convient de rappeler qu'il appartient au débiteur de l'obligation prescrite par la juridiction de fond de rapporter la preuve de l'exécution de ladite obligation ou de démontrer qu'il s'est heurté à des difficultés dans l'exécution de ladite obligation.
Conformément à l'article R131-1 du Code des procédures civiles d'exécution, l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.
En l’espèce, par arrêt du 22 mars 2023, la Cour d’appel de LYON a :
Ordonné à la SAS CHOUN de produire au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI un descriptif précis des travaux de raccordement aux parties communes de l’immeuble des 2 nouveaux lots à créer dans son appartement (lot n°7), à savoir : une présentation des plans de raccordement, de l’impact esthétique sur les parties communes et des devis des entreprises, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’arrêt et pendant 3 mois, Condamné la SAS CHOUN, sous astreinte de 1000 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours à compter de la signification de l’arrêt, à remettre en état à ses frais exclusifs l’appartement lot n°7 après rectification du 10 mai 2023 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires, et en démontant tous raccordements réalisés y compris à l’intérieur du lot n°7 autre que les raccordements indispensables à chacun de ces deux lots : à la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble, aux descentes d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, à la colonne électrique de l’immeuble, à la platine interphone de l’immeuble, à la fibre optique,Dit que la SAS CHOUN devra, sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai de 90 jours à compter de la signification de l’arrêt, faire constater au regard de la remise en état ordonnée, l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7 par commissaire de justice en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, avisé par ses propres soins au moins 8 jours avant ledit constat, le syndicat pouvant se faire assister de tout sachant ou technicien compétent de son choix.
L’arrêt a été signifié le 25 mai 2023 à la SAS CHOUN.
Les astreintes ont donc commencé à courir :
S’agissant de la production du descriptif précis des travaux de raccordement aux parties communes de l’immeuble des 2 nouveaux lots à créer, le 3 juin 2023, jusqu’au 3 septembre 2023,
S’agissant de la remise en état à ses frais exclusifs de l’appartement lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires, le 24 août 2023, pour une durée indéterminée,
S’agissant de la réalisation du constat par commissaire de justice au regard de la remise en état ordonnée, l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7, le 24 août 2023, pour une durée indéterminée.
1/ Sur la production du descriptif précis des travaux de raccordement aux parties communes de l’immeuble des 2 nouveaux lots à créer
En l’espèce, la société CHOUN produit aux débats un courrier transmis au conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI le 27 juin 2023, soit après le départ de l’astreinte, dans lequel elle transmet :
Deux états des lieux au 25 juin 2020 dressés par le cabinet de géomètre expert et un troisième dressé par la société EQUATIONS le 14 mai 2021, Le projet de travaux dressé par la société EQUATIONS (plan des concessionnaires), L’état des lieux relatif au plan des réseaux généraux dressé par la société EQUATIONS le 14 mai 2021, Le descriptif des travaux établi le 9 juin 2023 par la société EQUATIONS,Les propositions de raccordement ENEDIS et de travaux de modification de branchement en date du 28 mai 2021.
Il convient de relever que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI ne sollicite pas de liquidation d’astreinte sur cette injonction judiciaire.
2/ Sur la remise en état à ses frais exclusifs de l’appartement lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires
La société CHOUN produit un courriel transmis au conseil du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI le 5 septembre 2023 indiquant être dans l’impossibilité d’exécuter les travaux, aux motifs qu’une partie des locaux devant faire l’objet de la modification est occupée par un locataire dont le bail venait à expiration le 27 février 2024, bail qui ne pouvait être dénoncé qu’à cette échéance.
Elle indiquait ne pas pouvoir reprendre possession des lieux pour exécuter les travaux avant le 27 février 2024 (pièce 15).
La société CHOUN produit également deux baux d’habitation :
Le bail de location (logement nu) souscrit avec Monsieur [D] pour l’appartement situé au 2ème étage au [Adresse 2] à [Localité 7] à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de 6 années entières et consécutives, avec précision que le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé notamment pour un motif sérieux et légitime ; Le bail de location meublée souscrit avec Monsieur [N] pour l’appartement situé au 2ème étage au [Adresse 2] à [Localité 7] à compter du 27 février 2023 pour une durée de 12 mois, avec précision que le bailleur ne pourra donner congé qu’à l’échéance du bail sous réserve de respecter un préavis de 3 mois, le motif du congé devant être fondé soit sur la reprise du logement en vue de la vente, soit pour un motif légitime et sérieux.
Si le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI évoque un lien professionnel existant entre Monsieur [D] et la société CHOUN, il n’est pas établi par la seule pièce produite à défaut de justificatifs d’identité complémentaires.
A la seule lecture des baux produits, et en les confrontant aux autres pièces produites, il n’est pas possible d’identifier la localisation des deux appartements loués parmi les 4 lots litigieux, et partant l’impact d’une occupation de deux des lots sur le début des travaux à effectuer. D’ailleurs dans le courriel du 5 septembre 2023 envoyé par la société CHOUN, il est seulement fait référence à « une partie des locaux devant faire l’objet de la modification » (pièce 15). Non seulement pour l’un des lots la location a débuté le 27 février 2023 soit quelques semaines avant le prononcé de l’arrêt de la Cour d’appel de LYON, ce qui aurait pu être évité le cas échéant, mais encore faut-il noter que la société CHOUN ne justifie pas en quoi l’occupation partielle des lots a empêché d’amorcer un début des travaux (demande de devis, contact avec les entreprises, visite des lieux…), a minima sur les deux autres lots. La cause étrangère n’est donc aucunement rapportée de ce chef dès lors que la location des locaux litigieux, alors qu’une procédure judiciaire était en cours et impactait directement le sort réservé à ces locaux, est bien imputable à la société CHOUN.
D’ailleurs, elle n’explique pas en quoi l’occupation de certains des lots (au demeurant non identifiables sur les plans produits) a constitué un obstacle à la sollicitation d’entreprises pour obtenir des devis. Cet obstacle est d’autant moins établi que la société CHOUN prouve par les pièces qu’elle verse avoir été en mesure d’obtenir des devis, notamment pour les travaux de raccordement aux parties communes des deux lots à créer, dès le 27 juin 2023.
En tout état de cause, l’astreinte avait déjà commencé à courir quand le courrier du 5 septembre 2023 a été transmis au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI.
Par la suite, la société CHOUN justifie avoir sollicité le syndic pour convoquer une assemblée générale extraordinaire en date du 03 avril 2024, courrier distribué le 05 avril 2024 (pièce 21), afin d’obtenir l’autorisation de celle-ci pour une division définitive du lot initial n°7 en deux lots agencés « de façon légèrement différente par rapport au plan du 11/09/2020 ». Elle indiquait dans ce courrier qu’elle était en capacité de réaliser ces travaux et revenir à une division en deux lots, suivant devis de la société ARMONI REVOC, qui pouvait “intervenir sous 2 mois en cas de validation de ce devis ». Elle faisait aussi référence à deux devis de la société RHONE SAOLE ELEC et de la société BLT CONCEPT (pièce 21). Elle a obtenu une réponse du syndic le 16 avril 2024, précisant que la demande allait faire l’objet d’une décision lors de la prochaine assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la résidence (pièce 22). Le syndic a fourni une réponse complémentaire le 31 mai 2024, indiquant à la société CHOUN que le document modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété joint à la demande d’autorisation de la société CHOUN ne correspondait pas à la bonne copropriété (pièces 23 et 24).
La société CHOUN produit également un procès-verbal de constat établi par la SELARL JURIKALIS le 7 juin 2024 qui constate qu’au 2ème étage du [Adresse 2], sur le palier, il existe deux portes, une ouvrant côté ouest et l’autre côté sud, avec deux logements totalement indépendants. Le commissaire de justice instrumentaire observe que le « couloir commun qui existait est maintenant clos et est cloisonné par des cloisons sèches en attente d’apprêt et de peinture. Chacun des logements est totalement indépendant. Chaque logement constitue bien un seul appartement. La communication qui existait antérieurement est aujourd’hui close dans l’angle SUD-OUEST des deux appartements » (pièce 27).
Ces éléments sont toutefois insuffisants en l’état, dès lors que l’injonction judiciaire posée par la Cour d’appel de LYON dans son arrêt du 22 mars 2023 visait expressément la référence à l’esquisse n°3, ce que ne prend pas en compte le commissaire de justice instrumentaire dans son procès-verbal établi le 7 juin 2024. Le juge de l’exécution ne peut donc s’assurer de la conformité du constat établi le 7 juin avec l’esquisse n°3 visée par la Cour d’appel de LYON.
La pièce complémentaire n°32 apportée en défense comporte d’abord un planning d’intervention établi par les soins de la société CHOUN, ce qui réduit considérablement sa force probante à défaut de production associée des devis et factures des entreprises intervenues pour réaliser les travaux. Les esquisses de la pièce n°32 précisent également les étapes pour parvenir à la reconstitution du plateau du lot n°7 en deux lots distincts. Toutefois en l’état, les précisions apportées quant à la teneur des travaux à effectuer pour la reconstitution des deux lots ne sont pas authentifiées par une entreprise spécialisée.
Les pièces produites en défense n’apparaissent donc pas conformes aux exigences judiciaires pourtant précises fixées par la Cour d’appel dans son arrêt du 22 mars 2023. En effet, il n’est pas possible de s’assurer que la division en deux lots du plateau litigieux a bien été réalisée conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI et en démontant tous raccordements réalisés, y compris à l’intérieur du lot n°7 autre que les raccordements indispensables à chacun de ces deux lots : à la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble, aux descentes d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, à la colonne électrique de l’immeuble, à la platine interphone de l’immeuble et à la fibre optique.
La charge de la preuve de ce chef reposant sur la société CHOUN, force est de constater qu’elle échoue à rapporter suffisamment d’éléments pour établir de la conformité de la remise en état des lieux litigieux conformément à l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 22 mars 2023.
Par ailleurs, le procès-verbal de constat établi par Maître [E], Commissaire de justice mandaté par le syndic le 21 juin 2024 (pièce 15 en demande), met en évidence qu’au deuxième étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] :
Dans le sas menant l’appartement n°1 (est), les ouvertures sud et ouest ont été condamnées par des panneaux de plâtre peints, Deux placards techniques sont visibles de part et d’autre de la porte d’accès au palier commun du deuxième étage, et le placard technique de droite est celui identifié le 14 octobre 2022 par Maître [C] (présence d’un compteur électrique individuel dans le placard), Monsieur [O], mandataire de la société CHOUN, a indiqué « qu’il est fait interdiction formelle d’ouvrir les placards techniques du sas et ceux présents dans chaque appartement », Il a été matériellement impossible de constater de quelconques travaux réalisés au niveau des raccordements des appartements à la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble, aux descentes d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, à la colonne électrique de l’immeuble, à la platine interphone de l’immeuble et à la fibre optique, Dans l’appartement n°1, un placard technique est visible à gauche de l’entrée et Monsieur [O] a rappelé l’interdiction faite d’ouvrir ledit placard, identifié comme celui contenant un compteur électrique individuel, Les salles d’eau de l’appartement n°1 sont chacune équipées d’une douche, d’un WC suspendu, d’un meuble vasque avec robinet mitigeur et d’une machine à laver le linge, la cuisine étant elle équipée d’un évier avec robinet et lave-vaisselle,
Les trois placards techniques visibles dans l’appartement n°2 (ouest) n’ont pas pu être examinés en raison de l’interdiction émise par le mandataire de la société CHOUN, Les trois salles d’eau de l’appartement n°2 sont chacune équipées d’une douche, d’un WC suspendu, d’un meuble vasque avec robinet mitigeur, les trois cuisines composant chacune un évier avec robinet.
Il est également produit le retour du cabinet TAMBURINI présent au constat judiciaire iudu 21 juin 2024, qui indique ne pouvoir juger favorablement le fait que l’entreprise CHOUN ait bien réalisé les travaux de mise en conformité, compte tenu du fait que le représentant de l’entreprise ne lui a pas autorisé à ouvrir les trappes techniques et placards techniques des appartements. Il indique ne pas avoir pu statuer sur le nombre de piquages, compteurs d’eau ou compteurs électriques présents à l’heure actuelle. Il relève que les travaux de l’appartement 2 « n’ont consisté qu’à boucher les portes palières de deux appartements initiaux depuis le sas d’entrée situé juste après la porte du palier des parties communes ». Il a également repéré la présence d’interphones au droit de chaque porte palière, y compris sur celles condamnées, ce qui est confirmé dans le procès-verbal de constat du 21 juin 2024. Il attire l’attention sur la présence en nombre important d’équipements sanitaires de part le nombre de salles de bains, cuisines, WC, machines à laver, étant selon lui impératif de vérifier que l’entreprise a bien réalisé une étude préalable pour le dimensionnement de l’ensemble des alimentations et évacuations d’eau, et de vérifier si les colonnes de chute existantes des parties communes sont suffisamment dimensionnées pour recevoir autant d’équipements. Il ajoute n’avoir pu s’assurer des piquages, du dimensionnement et des équipements VMC mis en place dans l’appartement n°1, élément non visible lors de la visite. Il précise n’avoir pu confirmer que les travaux réalisés répondent aux exigences de la décision de justice de la division des appartements en 2 lots (pièce 16 en demande).
Il résulte de ces éléments de preuve concordants que l’interdiction officielle émise par le représentant de la société CHOUN d’accès aux placards techniques des appartements n°1 et n°2 du lot n°7 lors de la réunion du 21 juin 2024 ne permet pas de constater que les travaux effectués (dont l’appréciation de la teneur est au demeurant impossible à évaluer faute de production des justificatifs, devis et factures) sont bien conformes à l’injonction judiciaire du 22 mars 2023, notamment en ce qu’il n’est pas possible de vérifier si la remise en état a respecté la division prévue par l’esquisse pièce n°3 visée par la Cour d’appel, et a bien démonté les raccordements réalisés, y compris à l’intérieur du lot n°7, relatifs à la fibre optique, à la platine interphone de l’immeuble, à la colonne électrique de l’immeuble, aux descentes d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et à la colonne d’alimentation en eau de l’immeuble.
Si la société CHOUN expose qu’elle n’aurait aucun raccordement à démonter dans le cadre de la nouvelle division en deux lots, elle n’en rapporte pas la preuve, d’autant qu’il lui appartenait déjà devant la Cour d’appel de produire le descriptif précis des travaux de raccordement. En effet, la Cour d’appel avait notamment relevé qu’en entreprenant la division d’un lot en 4 lots, la société CHOUN avait fait procéder en son lot à l’installation de quatre évacuations de diamètre 100 et deux évacuations de diamètre 50 sur chaque évacuation de diamètre 100, ce qu’elle devait démonter en dehors des raccordements nécessités pour deux lots.
Elle ne produit pas en tout état de cause le descriptif des raccordements au moins nécessaires aux deux lots suite aux travaux effectués.
En définitive, la preuve de la remise en état à ses frais exclusifs de l’appartement lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires, n’est pas rapportée par la société CHOUN. Il peut donc y avoir liquidation.
Il convient cependant de préciser que la liquidation de l'astreinte, c'est-à-dire l'évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d'infractions constatées ou de jours sans exécution mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l'inexécution, notamment la bonne ou la mauvaise volonté du débiteur.
Comme le soulève la société CHOUN, la jurisprudence rappelle que, selon l'article 1 du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L'astreinte, en ce qu'elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l'obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci, de sorte qu'elle entre dans le champ d'application de la protection des biens garantie par ce protocole. Dès lors, si l'astreinte ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend, dans l'objectif d'une bonne administration de la justice, à assurer l'exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à liquider l'astreinte, en cas d'inexécution totale ou partielle de l'obligation, de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l'exécuter et de sa volonté de se conformer à l'injonction, il n'en appartient pas moins au juge saisi d'apprécier encore le caractère proportionné de l'atteinte qu'elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu'elle poursuit.
En l'espèce, au regard du but poursuivi de vérification de la conformité de la remise en état des travaux de division intervenus dans le lot n°7 de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7], et de la difficulté partielle rapportée par l’occupation temporaire d’une partie des lieux litigieux, l'astreinte relative à l’obligation de remise en état des lieux litigieux doit être liquidée à un montant de 55.500 € correspondant à la période sollicitée du 24 août 2023 au 18 avril 2024, date de la signification de l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution.
La société CHOUN sera condamnée à verser cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI.
Il ne saurait avoir de liquidation de l’astreinte tirée de l’obligation pour la société CHOUN de faire constater l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7 par commissaire de justice, dès lors que la réunion a bien eu lieu et a donné lieu à l’établissement du procès-verbal du commissaire de justice du 21 juin 2024. La demande formulée de ce chef par SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI sera nécessairement rejetée.
Sur les autres demandes
En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
La société CHOUN qui succombe, supportera les dépens de l'instance et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Supportant les dépens, la société CHOUN sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l'exécution, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire,
Déclare recevable le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI à agir en liquidation de l’astreinte fixée par la Cour d’appel de LYON le 22 mars 2023 à l’encontre de la société CHOUN et déboute la société CHOUN de sa fin de non-recevoir de ce chef ;
Déboute la société CHOUN de sa demande de voir écarter le procès-verbal de constat du 21 juin 2024 ;
Déboute la société CHOUN de sa demande reconventionnelle de suppression des astreintes fixées par la Cour d’appel de LYON en date du 22 mars 2023 ;
Condamne la société CHOUN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI la somme de 55.500 € représentant la liquidation pour la période du 24 août 2023 au 18 avril 2024 de l’astreinte fixée par la Cour d’appel de LYON le 22 mars 2023 relative à la remise en état à ses frais exclusifs de l’appartement lot n°2 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] par division en deux lots uniquement, découpés conformément à l’esquisse pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires ;
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI de sa demande de liquidation de l’astreinte fixée par la Cour d’appel de LYON relative à l’obligation de la société CHOUN de faire constater au regard de la remise en état ordonnée, l’état des lieux dans les parties communes et à l’intérieur du lot n°7 par commissaire de justice en présence du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, avisé par ses propres soins au moins 8 jours avant ledit constat ;
Condamne la société CHOUN aux dépens ;
Déboute la société CHOUN de sa demande d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société CHOUN à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société BARI la somme de 1000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelle que les décisions du Juge de l'Exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé aux jour et lieu susdits par la greffière et la juge de l’exécution.
La greffière La juge de l’exécution