TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [W] [M]
Préfecture
Procureur de la République de PARIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Baptiste BOUILLON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4C
N° MINUTE :
1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
[O]
Société dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Baptiste BOUILLON, avocat au barreau de LYON, toque 2783
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [M]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4C
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat de bail, la société DOVEVIVO FRANCE a pris en location un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Par acte du 19 avril 2021 à effet au 01/05/2021, la société DOVEVIVO FRANCE a donné à bail en sous-location à Monsieur [W] [M] une chambre meublée à usage d'habitation avec salle de bain et toilettes privatifs (chambre n° 3) au sein dudit appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 950 euros charges comprises payable le 1er de chaque mois.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 3 novembre 2022 pour avoir paiement d'un arriéré de 9500 euros (hors frais).
La société DOVEVIVO FRANCE ayant été absorbée par la société [O], la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée confère de plein droit à cette dernière qualité pour agir contre les débiteurs de la société absorbée.
Par acte de commissaire de justice en date du 18/09/2023, la société [O] a fait assigner Monsieur [W] [M] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judicaire du bail signé le 19 avril 2021 ;
En tout état de cause :
-voir ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- voir condamner Monsieur [W] [M] au paiement :
- d'une somme de 18 302,08 euros, au titre de l’arriéré dû au 01/08/2023, échéance du mois d’août incluse, à titre provisionnel, ;
- d'une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer en cours et des charges (981,51 euros), à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,
- d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’ensemble des commandements de payer.
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 21/09/2023.
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08176 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C4C
A une première audience du 24/11/2023, le bailleur a maintenu l’ensemble de ses demandes. Le locataire régulièrement cité par remise de l’acte d’huissier de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour lui.
Une réouverture des débats a été ordonnée afin de démontrer l’intérêt à agir de la société [O] et la nature des liens contractuels entre cette dernière et Monsieur [M].
A l’audience du 22 mai 2024, le bailleur représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, et a actualisé le montant de la dette à 24 873,08 euros (23 067,08 euros avec déduction du dépôt de garantie) au 12 mars 2024 en précisant que le locataire l’aurait informé, par unique courriel en date 11 mars 2024, avoir quitté les lieux plusieurs mois auparavant.
Le locataire régulièrement cité par remise de l’acte d’huissier de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu, ni personne pour lui.
Par note en délibéré en date du 1er juillet 2024, dans le cadre d’un procès-verbal en recherches infructueuses, le conseil du bailleur a été autorisé à transmettre l’accusé de réception du courrier de signification des conclusions mentionnant « destinataire inconnu à l’adresse ».
Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe avant l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité :
En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 07/11/2022 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré à la date du 3 novembre 2022 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 16) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Monsieur [W] [M] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 3 janvier 2023 à minuit, soit à compter du 4 janvier 2023.
En l’espèce, il apparait que la situation d'impayé locatif a augmenté fortement depuis cette date, et que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [M] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est.
A toutes fins utiles, la décision sera communiquée à M. LE PREFET DE PARIS, en raison de la décision d’expulsion et à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE de PARIS.
Sur l'indemnité d'occupation :
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Monsieur [W] [M] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [W] [M] au paiement de celle-ci, sans majoration, le préjudice n’étant pas supérieur à la valeur locative.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Monsieur [W] [M] a informé le bailleur par un seul et unique courriel en date du 11 mars 2024 qu’il aurait quitté le logement le 8 mars 2023.
Un état des lieux de sortie non contradictoire a été établi le 12 mars 2024.
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte actualisé fourni en date du 12 mars 2024 que Monsieur [W] [M] reste devoir une somme de 22 834,08 euros (déduction du dépôt de garantie et des frais de ménage non justifiés) au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus à la date du 12 mars 2024, mars 2024 inclus prorata temporis.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [M] au paiement de cette somme à titre provisionnel, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées.
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner Monsieur [W] [M] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer en date du 3 novembre 2022
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 4 janvier 2023 portants sur les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] (chambre n°3),
DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif ou abandon des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou abandon sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la société [O] la somme provisionnelle de 22 834,08 euros (déduction du dépôt de garantie et des frais de ménage non justifiés) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus au 12 mars 2024, mars 2024 inclus prorata temporis, outre les indemnités d'occupation impayées éventuellement dues à titre de provision postérieurement le cas échéant,
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société [O] pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [M], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,
ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision,
ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 3 novembre 2022,
DEBOUTE la société [O] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile
LE GREFFIER LE PRESIDENT