TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/07/2024
à : Maître Nathalie PELARDIS
Copie exécutoire délivrée
le : 19/07/2024
à : Maître Johanne ZAKINE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 23/10043
N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV7
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. MIJEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]
- [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Maître Johanne ZAKINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0145 substitué par Maître Bruno COUDERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0145
DÉFENDEUR
Monsieur [G] [A], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Maître Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0298
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 75056-2024-001475 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er août 2014, et pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [L] [D] a donné à bail à Monsieur [G] [A] un logement de 22 m2, situé au 1er étage gauche de l'immeuble du [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 450 euros mensuels outre une provision sur charges de 50 euros par mois.
La SCI MIJEST a acquis ce bien 27 mars 2019, par acte notarié reçu par Maître [X] [R], notaire à [Localité 5].
Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction les 31 juillet des années 2017 et 2020 et est venu à échéance le 31 juillet 2023 à minuit. La SCI MIJEST a délivré un congé pour reprise des lieux à Monsieur [G] [A], par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, pour le 31 juillet 2023. Il se trouve encore actuellement dans les lieux.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, la SCI MIJEST a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, Monsieur [G] [A], aux fins, au visa des articles 15 de la loi du 6 juillet 1989, et 514, 696, 700 et 809 du code de procédure civile, de voir :
- constater la validité au fond et en la forme du congé pour reprise,
- constater l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [G] [A] depuis le 31 juillet 2023,
- ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,
- condamner Monsieur [G] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 31 juillet 2023 jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Monsieur [G] [A] au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Après plusieurs renvois afin de permettre à Monsieur [G] [A] de voir désigner un avocat au titre de l'aide juridictionnelle pour assurer sa défense et mettre en l'état la procédure, l'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 4 juin 2024.
La SCI MIJEST, représentée par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation.
Monsieur [G] [A], assisté par son conseil, a déposé des conclusions que celui-ci a développées oralement et aux termes desquelles, en substance, il a, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution :
- A titre principal, soulevé une contestation sérieuse tenant à l'absence de caractère réel et sérieux du motif du congé, la SCI MIJEST, qui a déjà sollicité la validité d'un précédent congé pour vente dont elle a été déboutée par ordonnance du 25 mars 2021 de ce tribunal, ayant en réalité la volonté non pas de reprendre le logement pour y loger Monsieur [S] [I], associé de la SCI MIJES, mais de le louer à un meilleur prix,
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/10043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV7
- A titre subsidiaire, conclu à la réduction du montant de l'indemnité d'occupation au montant actuel du loyer et des charges, et sollicité 36 mois de délais pour quitter les lieux,
- En tout état de cause, débouter la SCI MIJEST de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sollicité sa condamnation à payer au conseil de Monsieur [G] [A] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et à Monsieur [G] [A] lui-même celle de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
En réplique, la SCI MIJEST a conclu au rejet des demandes de Monsieur [G] [A]. Elle soutient que si le juge des référés n'a en effet pas le pouvoir de valider un congé, il peut ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, qui se maintient au-delà de la date d'effet du congé, quand la contestation opposée par le locataire est dépourvue de caractère sérieux, ce qui est le cas en l'espèce, Monsieur [G] [A] ayant attendu plus de 16 mois après la délivrance de celui-ci pour en contester le motif ; qu'en l'espèce, s'il est exact qu'elle avait l'intention, lors de son acquisition du bien litigieux en 2019, au prix d'un logement libre de toute occupation, de le louer, Monsieur [G] [A] ayant attesté auprès de l'ancienne propriétaire, qu'il quitterait les lieux le 1er juillet 2020, la situation, quatre ans après, est différente et le congé est délivré pour permettre à Monsieur [S] [I], jeune diplômé de 25 ans et venant de trouver du travail, de quitter le foyer familial pour vivre de manière indépendante. Elle s'est opposée aux délais sollicités par Monsieur [G] [A] qui, de fait, s'est déjà octroyé un délai supplémentaire et ne justifie pas de démarches sérieuses pour trouver un autre logement, se contentant de recherches dans le 20ème arrondissement alors qu'il est intermittent du spectacle et pourrait élargir le secteur géographique de celles-ci.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux conclusions que les parties ont déposées et fait viser à l'audience et que leurs conseils respectifs ont développées oralement, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Monsieur [J] [I], bénéficiaire de la reprise du logement du logement, présent à l'audience, a indiqué, sur question du juge, avoir l'intention de vivre dans le logement actuellement occupé par Monsieur [G] [A].
La SCI MIJEST a été autorisée à produire en cours de délibéré un extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés qu'elle a adressé le 4 juin 2024 au greffe et au conseil de Monsieur [G] [A].
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [G] [A]
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/10043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV7
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
La validation d'un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et il convient de relever que Monsieur [G] [A] qui la demandait dans son exploit introductif d'instance a renoncé à cette demande dans ses dernières conclusions.
Le juge des référés peut en revanche toujours examiner, si avec l'évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d'un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Il lui revient donc d'examiner la pertinence des contestations soulevées par Monsieur [G] [A].
La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C'est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé au locataire qui l'occupe s'il est justifié par sa décision de reprendre le logement.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception signifié par acte de commissaire de justice, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail.
Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être le bailleur ou un membre de sa famille, soit une liste limitative de personnes prévues par la loi.
L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'une société civile immobilière, bailleresse, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, peut également donner congé pour reprise au profit de l'un de ses associés.
Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En l'espèce, la SCI MIJEST a fait délivrer un congé pour reprise à Monsieur [G] [A], par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2022, pour le 31 juillet 2023, soit plus de six mois avant la fin du bail et donc en respectant le délai fixé par la loi.
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/10043 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TV7
Il est justifié par l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés, produit en cours de délibéré sur autorisation du juge des référés par la SCI MIJEST, que celle-ci est une société civile familiale composée de Monsieur [P] [I], Madame [W] [Y] [I] et leurs deux enfants [B] [I] et [J] [I]. Elle remplit donc les conditions de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé indique les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir [J] [I], en sa qualité d'associé de la SCI MIJEST, laquelle est également justifiée par la production de l'extrait Kbis susvisé.
Le congé précise en outre le motif de la décision de reprise à savoir, le souhait d'indépendance de [J] [I], étudiant, né le 11 mars 1999, actuellement domicilié chez ses parents.
Monsieur [G] [A] prétend que la SCI MIJEST souhaite en réalité reprendre les lieux, non pas pour y loger l'un de ses associés, mais pour les louer à des conditions plus avantageuses à un autre locataire.
Elle en veut pour preuve une précédente procédure datant de mars 2021 au cours de laquelle la SCI MIJEST indiquait avoir acquis ce bien, le 27 mars 2019, libre de toute occupation, compte tenu de l'engagement de Monsieur [G] [A] auprès de l'ancienne propriétaire de libérer les lieux le 1er juillet 2020, et avoir contracté deux emprunts remboursables par mensualités de 998,81 euros, qu'elle espérait financer par la mise en location du bien pour 1.000 euros par mois.
La SCI MIJEST ne conteste pas que, lorsqu'elle a acquis le bien en 2019, elle comptait le louer au prix de 1.000 euros par mois.
Cependant, le congé qui fait l'objet de la présente instance a été délivré le 5 décembre 2022, soit presque deux ans après cette précédente procédure et rien ne démontre une quelconque intention frauduleuse de la SCI MIJEST, à la date de délivrance du congé, [J] [I] étant âgé de plus de 23 ans, pour être né le 11 mars 1999, et étant diplômé depuis le 17 novembre 2022 d'un master en sciences, technologie, santé, mention mathématiques délivré par l'université [6]. Rien ne permet de mettre en doute son intention de loger à titre de résidence principale dans le bien loué à Monsieur [G] [A], pour quitter le domicile parental, intention qu'il a confirmé à l'audience à laquelle il était présent.
En conséquence, la contestation élevée par Monsieur [G] [A] n'apparaît pas sérieuse.
Il y a en conséquence lieu de constater que Monsieur [G] [A] est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués depuis le 31 juillet 2023, date d'effet du congé et d'ordonner son expulsion.
Sur les délais pour quitter les lieux
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient que le juge peut accorder des délais dont la durée ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, le juge compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il ne peut accorder de délai au locataire de mauvaise foi.
Monsieur [G] [A] n'a pas failli dans l'exécution de ses obligations de locataire et notamment de règlement du loyer au terme convenu. Il apporte la preuve de ses recherches de logement qui n'ont pu aboutir, même s'il convient de relever que celles-ci auraient manifestement plus de chances s'aboutir s'il élargissait le secteur géographique de ses recherches au-delà du [Localité 1].
Il lui sera donc accordé un délai supplémentaire qui ne saurait être supérieur à deux mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision et à défaut, il pourra en être expulsé dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce afin de préserver les intérêts de la SCI MIJEST, Monsieur [G] [A] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er août 2023 d'un montant égal au montant du loyer et des charges, si le bail s'était poursuivi, et ce, et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l'expulsion.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de l'assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MIJEST les frais qu'elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. La somme de 1.500 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
Constatons que Monsieur [G] [A] est occupant sans droit ni titre d'un logement de 22 m2, situé au 1er étage gauche de l'immeuble du [Adresse 2], appartenant à la SCI MIJEST, depuis le 31 juillet 2023 à minuit ;
Ordonnons en conséquence à Monsieur [G] [A] de libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu'à défaut pour Monsieur [G] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI MIJEST pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Monsieur [G] [A] à verser à la SCI MIJEST une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des charges et du loyer qui seraient dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er août 2023, en deniers ou quittances, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Condamnons Monsieur [G] [A] à verser à la SCI MIJEST une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamnons Monsieur [G] [A] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,