TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/07/2024
à : Madame [P] [I] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le : 19/07/2024
à : Maître Jean-Michel OREFICE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/04585
N° Portalis 352J-W-B7I-C4YF5
N° MINUTE : 7/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 1]
- [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Michel OREFICE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0413
DÉFENDERESSE
Madame [P] [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/04585 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4YF5
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé, ayant pris effet le 1er février 2012, et pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [C] [J] a donné à bail à Madame [P] [I] [Y] un appartement de trois pièces dans un immeuble à usage d'habitation, situé à l'entresol de l'immeuble du [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer de 650 euros mensuels, outre une provision sur charges de 50 euros par mois.
Le bail s'est renouvelé par tacite reconduction le 1er février des années 2015, 2018, 2021 et est venu à échéance le 31 janvier 2024 à minuit. En vue de cette date, Monsieur [C] [J] a remis à Madame [P] [I] [Y] en mains propres et par lettre recommandé avec avis de réception un congé pour reprise des lieux auquel elle n'a pas donné suite. Elle se trouve encore actuellement dans les lieux.
C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, Monsieur [C] [J] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, Madame [P] [I] [Y], aux fins, de voir :
constater la validité du congé pour reprise et en conséquence la résiliation du bail, constater l'occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [P] [I] [Y] depuis le 1er février 2024,ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir, ordonner la suppression des délais prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991,condamner Madame [P] [I] [Y] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer contractuel, soit 817,04 euros mensuels, charges comprises, à compter du 1er février 2024 et jusqu'à la libération des lieux, condamner Madame [P] [I] [Y] au paiement à d'une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 4 juin 2024, Monsieur [C] [J], représenté par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens conformément à l'article 455 du code de procédure civile. Il a cependant renoncé à sa demande au titre de l'astreinte et de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [P] [I] [Y], comparant en personne, ne conteste pas la validité du congé qui lui a été délivré. Elle expose que, compte tenu des difficultés à trouver un autre logement et de sa reprise récente d'un emploi, elle n'a pas pu libérer les lieux à la date d'effet du congé et sollicite les plus larges délais pour les quitter.
Monsieur [C] [J] s'est opposé à l'octroi de délais.
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail et le statut d'occupant sans droit ni titre
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'effet d'un congé n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d'habitation liant les parties, que le propriétaire d'un logement peut donner congé au locataire qui l'occupe s'il est justifié par sa décision de reprendre le logement.
Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail.
Le congé doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis un an au moins à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
En l'espèce, Monsieur [C] [J] a délivré un congé pour reprise à Madame [P] [I] [Y], à la fois par courrier remis en mains propres contre émargement et recommandé avec demande d'avis de réception, le 18 juillet 2023, soit plus de six mois avant la fin du bail prévue le 31 janvier 2024, et donc en respectant le délai fixé par la loi.
Le congé indique les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, à savoir Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 1], ainsi que son lien de parenté avec le bailleur, à savoir son fils.
Le congé précise en outre le motif de la décision de reprise à savoir l'entrée dans la vie active de Monsieur [R] [Z], qui habitera le logement à titre de résidence principale afin de pouvoir vivre de manière indépendante.
Madame [P] [I] [Y] n'a pas soulevé de contestation quant à la validité de ce congé, qui remplit les conditions de forme et de fond prévues par la loi.
Il y a donc lieu de constater que bail d'habitation est résilié à la date du 31 janvier 2024 à minuit et que Madame [P] [I] [Y] est déchue de tout titre d'occupation des lieux loués depuis lors.
Sur l'expulsion
Madame [P] [I] [Y] s'étant maintenue dans le logement malgré le congé délivré, au-delà du 1er février 2024, il y a lieu d'ordonner son expulsion selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.
L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, Madame [P] [I] [Y], qui disposait d'un titre à occuper les lieux, s'y est simplement maintenue, au-delà de la prise d'effet du congé. Elle ne fait pas partie de la seconde catégorie de personnes visées par ce texte et Monsieur [C] [J] n'allègue ni ne prouve sa mauvaise foi.
La demande de Monsieur [C] [J] tendant à voir supprimer au bénéfice de Madame [P] [I] [Y] le délai prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, sera rejetée.
Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoient par ailleurs que le juge peut accorder des délais dont la durée ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an, aux occupants de lieux habités, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, le juge compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il ne peut accorder de délai au locataire de mauvaise foi.
Comme indiqué précédemment, la mauvaise foi de Madame [P] [I] [Y] n'est ni alléguée, ni prouvée par Monsieur [C] [J] et il n'est pas davantage prétendu que Madame [P] [I] [Y] aurait failli dans l'exécution de ses obligations de locataire et notamment de règlement du loyer au terme convenu.
Il lui sera donc accordé un délai supplémentaire qui ne saurait être supérieur à deux mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision et à défaut, elle pourra en être expulsée dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin.
Il convient de donner acte à Monsieur [C] [J] qu'il renonce à sa demande d'astreinte.
Sur l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce afin de préserver les intérêts de Monsieur [C] [J], Madame [P] [I] [Y] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2024 et jusqu'à libération effective des lieux volontaire, caractérisée par la remise des clefs, ou ensuite de l'expulsion.
Compte tenu, d'une part, des caractéristiques des lieux occupés, de sa localisation, et d'autre part, de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par Monsieur [C] [J], l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le loyer s'était poursuivi, soit actuellement une somme de 817,04 euros, charges comprises. Madame [P] [I] [Y] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, en deniers ou quittances, Monsieur [C] [J] n'ayant pas fait mention d'une dette locative ou d'indemnités d'occupation impayées à l'audience du 4 juin 2024.
Sur les demandes accessoires
Madame [P] [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût de l'assignation (51,27 euros).
Il convient de donner acte à Monsieur [C] [J] qu'il renonce à sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
Constatons que Madame [P] [I] [Y] est occupante sans droit ni titre, depuis le 1er février 2024 à minuit, d'un appartement de trois pièces dans un immeuble à usage d'habitation, situé à l'entresol de l'immeuble du [Adresse 2], appartenant à Monsieur [C] [J] ;
Ordonnons en conséquence à Madame [P] [I] [Y] de libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu'à défaut pour Madame [P] [I] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [C] [J] pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons Madame [P] [I] [Y] à verser à Monsieur [C] [J] en deniers ou quittances une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le loyer s'était poursuivi, soit actuellement une somme de 817,04 euros, charges comprises, à compter du 1er février 2024, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
Donnons acte à Monsieur [C] [J] qu'il renonce à ses demandes d'astreinte et au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons Monsieur [C] [J] du surplus de ses demandes ;
Condamnons Madame [P] [I] [Y] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (51,27 euros) ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,