MINUTE:
N° RG 24/00068 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAKE
S.A. DOMOFRANCE
C/
[G] [L]
Le
- Expéditions délivrées à
-SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
-[G] [L]
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]
[Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 juillet 2024
PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,
GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier
DEMANDERESSE :
la SA DOMOFRANCE (SA D’HLM), inscrite sous le N° B 458.204.963, agissant poursuites et diligences de son représentant légal , Sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
DEFENDERESSE :
Madame [G] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 18 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 4 mai 2023, la S.A.DOMOFRANCE a consenti un bail d'habitation à Madame [G] [L], bail portant sur un logement situé, [Adresse 1] à [Localité 3] .
Par acte du 1er février 2024, la S.A.DOMOFRANCE a fait délivrer à Madame [G] [L] un commandement de payer la somme de 2551,78€ au titre des loyers et charges échus en vue de la mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.
Par acte introductif d'instance en date du 8 avril 2024 la S.A.DOMOFRANCE a fait assigner Madame [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation du bail par suite de la mise en oeuvre de cette clause, obtenir la libération des lieux par Madame [G] [L] et à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la Force Publique si besoin est, l'autorisation de séquestrer tous les biens meublants se trouvant dans le logement dans un garde meuble de son choix et ce aux frais de l'expulsé , ainsi que sa condamnation au paiement :
-d'une indemnité provisionnelle d'un montant de 3560,57€ avec intérêts légaux à compter du commandement en date du 1er février 2024( échéance mars 2024 incluse),
-d'une astreinte de 100€ par jour de retard jusqu'à totale libération des lieux,
- d'une indemnité égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une indemnité de 1000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens incluant le coût du commandement de payer.
A l'audience du 18 juin 2024 l'affaire a été examinée.
la S.A.DOMOFRANCE, dûment représentée, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 3208,03€
- hors frais.
- Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement des loyers.
Madame [L], régulièrement assignée n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
Motifs
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Madame [L] non comparante ayant été régulièrement convoquée par assignation à personne et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l'assignation a été notifiée au Représentant de l'état dans le département le 2 février 2024 , soit au moins deux mois avant la date de l'audience prévue à la date du 18 juin 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi le 2 décembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il a signalé le 14 décembre 2023 la situation d'impayés à l'organisme payeur des aides au logement en vue d'assurer le maintien des aides.
L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme et recevable.
Sur la résiliation du bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.
Par exploit du 1er février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2551,78€ au titre des loyers échus.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Ce défaut de régularisation fonde la S.A.DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 2 avril 2024 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que :
- pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
- ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment de l'acceptation par DOMOFRANCE de l'octroi de délais au motif suivant :
-Madame [G] [L] a repris le paiement du loyer courant
-Madame [G] [L] est en situation de régler le montant de sa dette, des aides étant susceptibles de lui êtres octroyées.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A.DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [G] [L] .
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [G] [L] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 2 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la demande d'astreinte
Les délais de paiement étant accordés et l'expulsion n'étant ordonnée que dans le cas du non respect de ces délais du moratoire accordé; la demande d'astreinte est sans objet.
De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du code des procédures civiles d'exécution, le montant de l'astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la S.A.DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 3208,03€ à la date du mois de juin 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [G] [L] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3208,03€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du mois de juin 2024( échéance du mois de juin incluse.)
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [G] [L] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 2 avril 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [G] [L] .
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [G] [L] à verser à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 200€.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 2 avril 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 4 mai 2023 entre Madame [G] [L] et la S.A.DOMOFRANCE , relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] .
CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 3208,03€ à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 18 juin 2024 (échéance du mois de juin incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [G] [L] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 130€ le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu'en ce cas, à défaut pour Madame [G] [L] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [G] [L] à son paiement à compter du 2 avril 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [G] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [G] [L] à payer à la S.A.DOMOFRANCE une indemnité de 200€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE