TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 23/02333 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM2B
Minute : 24/671
SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150
C/
Madame [L] [W] [C]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL,
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [L] [W] [C],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [L] [W] [C] un logement ([Localité 7], porte 0301, 3ème étage, ensemble immobilier n°453F, logement n°290808) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 536,24 euros, et 138,60 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2022, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [L] [W] [C] un emplacement de stationnement (ensemble immobilier n°453F, parking extérieur n°306023) situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 10,48 euros, et 0,39 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [L] [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2336,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre en date du 28 avril 2023 reçue le 4 mai 2023 la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d'allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [L] [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" dire la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, recevable autant que bien fondée en ses demandes et y faisant droit,
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Madame [L] [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
" dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Madame [L] [W] [C] au paiement des sommes suivantes :
o la somme principale de 2994,15 euros au 31 août 2023 inclus pour les causes sus énoncées avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mai 2023,
o une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
o la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les entiers dépens,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 25 octobre 2023.
À l'audience du 27 mai 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6157,96 euros arrêtée au 24 mai 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement.
La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [W] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL souligne qu'il n'y a pas de paiement régulier.
Madame [L] [W] [C], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir été hospitalisée, car elle est épileptique et diabétique, en octobre 2022 et février 2023 pour une durée de 3 semaines. Madame [L] [W] [C] souligne avoir repris son travail en contrat a durée indéterminé en juin 2023, puis avoir eu 3 mois d'arrêt en juillet 2023, mais qu'elle a repris ces derniers jours. Elle déclare percevoir 1857 euros et avoir 2 enfants. Madame [L] [W] [C] assure qu'elle a effectué un paiement de 735 euros.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 juin 2024, la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait parvenir un décompte actualisé de la dette en date du 27 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus, faisant état d'un virement effectué par Madame [L] [W] [C] le 5 juin 2024 à hauteur de 730 euros, abaissant la dette à 6164,15 euros.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL le 4 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 avril 2022, du commandement de payer délivré le 5 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 juin 2024 que la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [W] [C] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6164,15 euros, au titre des sommes dues au 27 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 7, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 mai 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 avril 2022 à compter du 6 juillet 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [L] [W] [C], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.
Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [W] [C] n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois d'avril 2024. De plus, l'échéancier proposé à l'audience proposé par cette dernière ne permet pas de solder la dette en trois ans. Dès lors, elle n'est pas en mesure de démontrer ni sa capacité ni sa volonté pour résorber sa dette.
Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais et d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [W] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [L] [W] [C]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 juillet 2023, Madame [L] [W] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [L] [W] [C] à son paiement à compter de 6 juillet 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [W] [C] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.
Il convient également de condamner Madame [L] [W] [C] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 avril 2022 entre la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Madame [L] [W] [C] d'autre part, concernant le logement ([Localité 7], porte 0301, 3ème étage, ensemble immobilier n°453F, logement n°290808) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 juillet 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [L] [W] [C] à compter du 6 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [L] [W] [C] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6164,15 euros (six mille cent soixante-quatre euros et quinze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE Madame [L] [W] [C] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 27 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Madame [L] [W] [C] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,
CONDAMNE Madame [L] [W] [C] à payer à la SA D'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE