TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00735 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXOR
Minute : 24/679
S.A. D’HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE
Représentant : Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145
C/
Monsieur [K] [N] [H]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. d’HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [K] [N] [H],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2012, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a donné à bail à Monsieur [K] [N] [H] un logement (Résidence Le Villeflix) et un emplacement de stationnement (parking aérien, rez-de-chaussée) ainsi qu'une cave (1er sous-sol) situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 357,52 euros, et 50,25 euros de provisions sur charges pour le logement et 1,67 euros de provisions sur charges pour l'emplacement de stationnement.
Par un avenant au contrat en date du 1er février 2013, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a officialisé la location de l'emplacement de stationnement accordé à Monsieur [K] [N] [H] en tant que local accessoire du logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2023, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a fait signifier à Monsieur [K] [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2159,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation du logement.
Par lettre en date du 13 mars 2023 reçue le 15 mars 2023 la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [K] [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [K] [N] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance du commissaire de Police et d'un serrurier conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, s'agissant du sort des meubles se trouvant sur les lieux,
" fixer au montant du loyer normalement appelé le montant de l'indemnité d'occupation
" condamner Monsieur [K] [N] [H] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 3505,06 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 15 novembre 2023, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 10 mars 2023 à hauteur de la somme de 2159 euros et pour le surplus avec intérêts de droit à compter de l'assignation en date du 8 décembre 2023, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date du jugement à intervenir,
o le paiement mensuel de ladite indemnité d'occupation à compter du jugement à intervenir et jusqu'à la libération effective des lieux,
o le montant des charges afférentes à l'occupation du logement et de l'emplacement de stationnement, jusqu'à la libération des lieux,
o la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts,
o la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o tous les dépens,
" rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 11 décembre 2023.
À l'audience du 27 mai 2024, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4978,64 euros arrêtée au 21 mai 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [K] [N] [H] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE souligne que Monsieur [K] [N] [H] viendrait de payer en avril.
Monsieur [K] [N] [H], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 600 euros par mois, loyer compris, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, il explique avoir eu un licenciement économique en mars 2024. Il souligne qu'il a retrouvé un contrat à durée indéterminée et qu'il perçoit environ 800 euros. Monsieur [K] [N] [H] assure qu'il a versé 800 euros en février/mars.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 11 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, les demandes de la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 septembre 2012, du commandement de payer délivré le 10 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2024 que la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [N] [H] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 4978,64 euros, au titre des sommes dues au 21 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 décembre 2023 sur la somme de 2550,06 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 5.6, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 mars 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 mai 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 septembre 2012 à compter du 11 mai 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [K] [N] [H], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative.
En outre, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [K] [N] [H] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [K] [N] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [N] [H]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 mai 2023, Monsieur [K] [N] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [K] [N] [H] à son paiement à compter de 11 mai 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [N] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [K] [N] [H] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 septembre 2012 entre la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE d'une part, et Monsieur [K] [N] [H] d'autre part, concernant le logement (Résidence Le Villeflix) et l'emplacement de stationnement (parking aérien, rez-de-chaussée) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 11 mai 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [K] [N] [H] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 4978,64 euros (quatre mille neuf cent soixante-dix-huit euros et soixante-quatre centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 21 mai 2024 échéance d'avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 décembre 2023 sur la somme de 2550,06 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Monsieur [K] [N] [H] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [K] [N] [H] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 140 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [K] [N] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [K] [N] [H] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 11 mai 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [K] [N] [H] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 mars 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE Monsieur [K] [N] [H] à payer à la SA D'HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L'ILE DE FRANCE la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE