TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57610 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C26DB
N° : 1-CB
Assignation du :
11 octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 juillet 2024
par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société ADMINISTRATION GESTION ET TRANSACTIONS IMMOBILIERES,
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS - #C0314
DEFENDEUR
Monsieur [D] [I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS - #E1113
DÉBATS
A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte authentique du 19 septembre 2018, Monsieur [D] [I] [M] a acquis de la SCI SMC [Adresse 6], la propriété des lots n°104, 174, 223, 301 et 302, constitués d'un studio en rez-de-chaussée, d'une cave, et d'un droit à jouissance exclusive d'une terrasse et de deux jardins, dans un immeuble situé [Adresse 3] à Paris 11ème, lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L'article 10 du règlement de copropriété prévoit pour les lots n°301 et 302 : " (…) LOT NUMERO 301
Avec accès par le lot 103 du rez-de-chaussée du bâtiment, droit à la jouissance exclusive du jardin 1. (…)
LOT NUMERO 302
Avec accès par le lot 104, du rez-de-chaussée du bâtiment, droit à la jouissance exclusive du jardin 2. (…) ".
Reprochant à Monsieur [I] [M] d'avoir fait réaliser une installation sans l'accord du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] dans les jardins dont il a la jouissance exclusive, le syndic MANOLYS IMMOBILIER l'a mis en demeure, par courrier recommandé avec avis de réception du 21 novembre 2022, de remettre en état le jardin sous quinzaine, en vain.
C'est dans ce contexte que par exploit du 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société MANOLYS IMMOBILIER (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait citer Monsieur [I] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et spécialement de ses articles 9 et 25, de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article 1103 du code civil, du règlement de copropriété de l'immeuble et des articles L.131-1 et L.131-2 du code des procédures civiles d'exécution :
" Condamner Monsieur [D] [I] [M] à supprimer le chalet qu'il a fait édifier dans les jardins constituant les lots n°301 et n°302 de l'état descriptif de division de la copropriété du [Adresse 3] et remettre le terrain en son état initial de jardin à l'emplacement de ce chalet ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] à déplanter totalement les figuiers et bambous qu'il a installés dans lesdits jardins ;
Assortir chacune de ces deux condamnations d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de quinze jours courant de la signification de l'ordonnance ;
Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]) la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] aux entiers dépens de la procédure. ".
L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 16 novembre 2023, a fait l'objet d'un premier renvoi, les parties ayant reçu l'injonction d'assister à un rendez-vous d'information sur la médiation. Les parties n'ont pas souhaité entrer en médiation, de sorte que l'affaire a été plaidée à l'audience du 11 juin 2024.
Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande au juge des référés de :
" Débouter Monsieur [D] [I] [M] en toutes ses demandes ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] à supprimer le chalet qu'il a fait édifier dans les jardins constituant les lots n°301 et n°302 de la copropriété du [Adresse 3] et remettre le terrain en son état initial de jardin à l'emplacement de ce chalet ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] à déplanter totalement les figuiers et bambous qu'il a installés dans lesdits jardins ;
Assortir chacune de ces deux condamnations d'une astreinte d'un montant de 150 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de quinze jours courant de la signification de l'ordonnance ;
Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
Condamner Monsieur [I] [M] à verser AU syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]) la somme provisionnelle de 1 974 € en remboursement du coût de l'élagage auquel il a dû faire procéder en février 2023.
Condamner Monsieur [D] [I] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]) la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [D] [I] [M] aux entiers dépens de la procédure. ".
Par écritures déposées et oralement soutenues à l'audience, Monsieur [I] [M], par l'intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :
" DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, la société MANOLYS IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société MANOLYS IMMOBILIER au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice, MANOLYS IMMOBILIER civile aux dépens,
RAPPELER que Monsieur [I] [M] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. ".
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement ainsi qu'aux notes d'audience, sur le fondement des dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'existence d'une contestation sérieuse est indifférente à l'application de ces dernières dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.
En application des I et II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 25b de la même loi rappelle que le copropriétaire qui exécute des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit solliciter l'autorisation de l'assemblée générale.
L'article 7 du règlement de copropriété indique : " Les choses et parties communes à tous les copropriétaires comprennent (…) la totalité du sol de l'immeuble, tant dans les parties bâties que non bâties, la jouissance des jardins 1 et 2 étant, toutefois, réservée, respectivement aux propriétaires des lots 301 et 302 (…) ".
L'article 12 du règlement de copropriété précise " (…) USAGE DES PARTIES PRIVATIVES
(…)
Jouissance exclusive de jardins :
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins devront en respecter l'aspect général.
Ils ne pourront modifier les plantations sans l'accord du syndic. (…) ".
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [M] a fait installer un " chalet " dans les jardins, parties communes sur lesquelles il détient un droit de jouissance exclusive, sans demander préalablement l'autorisation en assemblée générale des copropriétaires. Cette installation irrégulière affecte, selon lui, l'aspect extérieur de l'immeuble et aurait dû faire l'objet d'une déclaration préalable au vu de sa taille. Il argue de ce que cette installation est visible depuis les appartements donnant vue sur les jardins et réunit toutes les caractéristiques d'une pièce à usage d'habitation, notamment reliée à l'eau. Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que Monsieur [I] [M] a placé dans les jardins des plantations de figuiers et bambous, plantations invasives pouvant endommager les murs et les sols, qui occultent les fenêtres des copropriétaires du rez-de-chaussée, de sorte qu'il a porté atteinte à l'immeuble et aux droits des autres copropriétaires. Il en déduit que l'installation édifiée et les nouvelles plantations placées dans les jardins par Monsieur [I] [M] en violation du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965 constituent un trouble manifestement illicite.
Il sollicite la démolition de l'installation dans les jardins, leur remise leur état initial et le désherbage des bambous et figuier, sous astreinte.
En réplique, Monsieur [I] [M] conteste l'existence d'un trouble manifestement illicite, puisque rien ne permet de démontrer que l'installation de la " cabane " dans le jardin, qui sert seulement à stocker du matériel, porte atteinte à l'aspect général ou extérieur de l'immeuble. Il affirme que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que l'abri de jardin est visible depuis les fenêtres des copropriétaires. En outre, il indique que l'abri n'a aucune emprise au sol, puisqu'il repose sur des plots. Le défendeur soutient par ailleurs que s'agissant des plantations, les bambous n'ont pas été planté dans la terre des jardins comme l'affirme le syndicat des copropriétaires, mais dans des pots et qu'il n'est pas démontré par le requérant que ces plantations porteraient atteinte aux droits des copropriétaires. Il soutient que les figuiers existaient déjà avant qu'il ne devienne propriétaire dans l'immeuble, que l'élagage des figuiers aux frais de la copropriété a conduit à de nouvelles repousses de figuiers qui ne sont donc pas de son fait. Il indique que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve que les figuiers portent atteinte aux droits des copropriétaires ou à l'aspect extérieur de l'immeuble.
Sur la construction en bois dans le jardin
Le procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 26 septembre 2022 produit par le syndicat des copropriétaires indique que " (…) au 5ème étage au fond du couloir, porte droite dans l'appartement dont Monsieur [W] est propriétaire (…) depuis la fenêtre, je constate qu'une petite maison en bois est édifiée dans le jardin situé au rez-de-chaussée. (…) ". Le constat contient par ailleurs deux photographies :
- La première photographie, qui est très sombre, ne permet pas d'apercevoir ladite construction en bois ;
- La deuxième photographie, cadrée une vue amplifiée, laisse entrevoir entre les feuillages la silhouette et le coin d'une édification en bois.
Un autre procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 15 mars 2023 mentionne : " (…) une petite maison en bois brut est édifiée en partie droite du jardin (…) J'estime visuellement la superficie de cette construction à une douzaine de mètres carrés environ (…) " et contient quatre photographies de la construction en bois dans le jardin.
Il est donc établi que Monsieur [I] [M] a fait installer une construction en bois dans le jardin dont il a la jouissance exclusive.
Il n'est par ailleurs pas contesté que Monsieur [I] [M] n'a pas obtenu, ni même sollicité l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour ce faire, alors que le droit de jouissance exclusive et privative sur une partie commune attribué par le règlement de copropriété à un lot en particulier n'en modifie pas pour autant le caractère de partie commune.
Ainsi, l'absence d'une telle autorisation est, à elle seule, constitutive d'un trouble manifestement illicite, déjà réalisé, de sorte que l'absence d'emprise au sol de la construction en bois qui repose sur des plots et la discussion sur la modification ou non de l'aspect général du jardin sont sans incidence sur la réalité et l'existence du trouble.
En tout état de cause, le juge des référés doit prescrire toutes mesures permettant de mettre fin au trouble.
Dès lors, Monsieur [I] [M] sera enjoint de procéder à la dépose de la construction en bois installée et à la remise en leur état initial des jardins dont il a la jouissance exclusive, le principe d'une astreinte étant admis, dans les conditions précisées au dispositif, afin de s'assurer de la bonne exécution de cette mesure.
Sur les plantations de figuiers et bambous dans le jardin
Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires verse une série de photographies représentant diverses plantes.
Ces éléments n'apparaissent cependant pas suffisamment probants, dans la mesure où les photographies ont vraisemblablement été prises par un membre du syndicat des copropriétaires et non par un commissaire de justice qui établirait un rapport objectif, qu'elles ne permettent pas d'établir la localisation exacte des plantations, ne comportent aucune indication quant à la date à laquelle elles ont été prises et ne permettent pas d'établir la personne à l'origine des plantations.
En outre, la première photo contenue dans le procès-verbal de commissaire de justice du 15 mars 2023 permet de constater la présence de pieds de bambous en pot devant la construction en bois, mais pas de plans de bambous plantés en terre comme l'affirme le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, il ne ressort manifestement pas des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [I] [M] aurait planté des bambous en terre et des figuiers dans les jardins, que de telles plantations seraient nouvelles et qu'elles seraient constitutives d'un trouble manifestement illicite.
L'existence d'un trouble manifestement illicite imputable à l'action de Monsieur [I] [M] n'est ainsi pas caractérisée avec l'évidence requise devant le juge des référés, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En vertu de l'article 16 alinéa 2, du règlement de copropriété, " (…) les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait ou celui des personnes vivant avec eux, par celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés. ".
Le syndicat des copropriétaires explique que du fait du comportement fautif de Monsieur [I] [M] qui a failli à l'entretien des jardins, il a dû faire intervenir un professionnel pour élaguer certains arbres, pour une somme totale de 1.974 euros TTC.
Monsieur [I] [M] soulève quant à lui l'existence de contestations sérieuses, la facture étant " très imprécise " s'agissant des prestations effectuées et sur quel lot elles ont été effectuées. Le syndicat des copropriétaires ne peut par ailleurs selon lui, mettre à sa charge le coût des opérations d'élagage ayant entraîné les nouvelles repousses de figuier dans les jardins, alors même que c'est ce que le syndicat des copropriétaires lui reproche.
Le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur une facture n°02 028476 du 8 mars 2023, établie par la société Européenne d'Espaces Verts au nom du syndic MANOLYS IMMOBILIER et du SDC de l'immeuble, qui fait état d'une prestation d'abattage d'arbres réalisée au [Adresse 3] en mars 2023 pour un montant de 1974 euros TTC.
Cette facture ne mentionne cependant pas sur quels lots ou quels arbres le prestataire est intervenu, en conséquence de quoi cette pièce ne suffit pas à établir qu'il s'agissait des arbres provenant des jardins dont Monsieur [I] [M] a la jouissance exclusive et dont il aurait la charge de l'entretien.
L'obligation de rembourser les frais d'élagage se heurtant à une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Succombant, Monsieur [I] [M] sera condamné aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Enjoignons Monsieur [D] [I] [M] à déposer la construction en bois situé dans les jardins constituant les lots n°301 et 302 de l'immeuble sis [Adresse 3] et à remettre lesdits jardins dans leur état initial dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, Monsieur [D] [I] [M] sera tenu au paiement d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant une période maximale de quatre mois ;
Disons n'y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l'astreinte ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative aux bambous et figuiers ;
Disons n'y avoir lieu sur la demande de provision ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [D] [I] [M] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société MANOLYS IMMOBILIER, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 22 juillet 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS