TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Etienne DENARIÉ
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23ZY
N° MINUTE :
3/2024
JUGEMENT
rendu le 22 mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [Z]
demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [G]
demeurant [Adresse 1]
La société SEYNA
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922
DÉFENDERESSE
Madame [H] [F]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Etienne DENARIÉ, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2401
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23ZY
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 10 mai 2021 à effet au 15 juillet 2021, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] ont donné à bail à Madame [H] [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 2.940 euros outre un forfait de charges de 260 euros.
La société SEYNA s'est portée caution solidaire via GARANTME du paiement du loyer, des charges et des indemnités d'occupation dans la limite de 90.000 euros et pour une durée maximale de 108 mois à compter du 15 juillet 2021.
Un commandement de payer la somme de 3.200 euros en principal rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [H] [F] le 5 juin 2023.
Par acte du 28 août 2023, Monsieur [X] [Z], Madame [Y] [G] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire au 5 août 2023,à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner Madame [H] [F] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et remettre à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si nécessaire,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,condamner Madame [H] [F] au paiement de la somme de 12.800 euros au titre de l'arriéré locatif, à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation selon la répartition suivante : 6.400 euros à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] et 6.400 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] à hauteur de ce montant, condamner Madame [H] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel majoré des charges prévu par le bail résilié jusqu'à libération complète des lieux et restitution des clefs,condamner Madame [H] [F] au paiement à la société SEYNA d’une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer.
Appelée à l'audience du 16 novembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 30 janvier 2024 puis du 21 mars 2024 en raison du dépôt d'une demande d'aide juridictionnelle.
A l'audience du 21 mars 2024, Monsieur [X] [Z], Madame [Y] [G] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, actualisent la créance à la somme de 32.000 euros due intégralement à la société SEYNA et concluent au débouté de Madame [H] [F] de ses demandes. Ils précisent s'opposer à tout délai en l'absence de reprise de paiement du loyer courant depuis mai 2023.
Madame [H] [F], représentée par son conseil, sollicite de :
- juger Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] irrecevables en leur action pour défaut de qualité à agir et en conséquence les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- juger la société SEYNA irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir et en conséquence la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- subsidiairement juger la société SEYNA irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir, les quittances subrogatives émise les 24 mai et 28 juin 2023 ayant été émises par la société GARANTME,
- à titre plus subsidiaire, constater et juger nulles et de nul effet les quittances subrogatives versées aux débats et juger en conséquence la société SEYNA irrecevable en son action,
- à titre infiniment subsidiaire :
- juger nul et de nul effet le commandement de payer du 5 juin 2023, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] ayant été, à cette date, payés de leur créance par la société GARANTME,
- débouter en conséquence Monsieur [X] [Z] et Madame [Y][G] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- débouter Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] et tant que de besoin la société SEYNA de leur demande de résiliation judiciaire du bail,
- juger la société SEYNA irrecevable et en tout état de cause mal fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail,
- condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] à lui verser la somme de 2.940 euros à titre de dépôt de garantie trop versé,
- condamner solidairement Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros à titre d'acompte injustifié,
- à titre plus subsidiaire si le bail était résilié :
- lui accorder un délai de six mois pour libérer les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner la société SEYNA à verser à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] le montant de sa dette locative dans le plafond de 90.000 euros,
- en tout état de cause : débouter la société SEYNA de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamner solidairement la société SEYNA, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Elle soutient que Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] sont dépourvus de qualité à agir, n'étant plus créanciers puisque désintéressés par la société SEYNA, de même que la société SEYNA, les sommes ayant été versées par la société GARANTME. Elle fait valoir que la quittance du 24 mai 2023 est nulle, faisant apparaître une société LODGIS, de même que les quittances du 28 juin 2023 au 23 février 2024, signées uniquement par Madame [Y] [G]. Elle ajoute que le commandement de payer est nul, la somme visée au commandement de payer ayant été réglée le 5 juin 2023 par la société GARANTME et que la résiliation ne peut être prononcée, les loyers et charges étant payés par l'assurance. Elle expose également que le montant du dépôt de garantie doit être d'un mois, que l'acompte demandé à la signature du bail est une clause léonine, que la caution doit être condamnée à respecter son engagement contractuel et à payer la dette locative aux propriétaires dans le plafond de 90.000 euros. Concernant sa demande de délais, elle fait valoir qu'elle est comédienne, n'a pas de revenus et a été victime d'un aigrefin à qui elle a prêté la somme de 77.000 euros.
En réponse, les requérants font valoir que les consorts [Z]-[G] ont qualité à agir en qualité de propriétaires indivis, qu'il existe une délégation signé entre les sociétés SEYNA et GARANTME, que les points évoqués concernant la nullité des quittances subrogatives sont des erreurs matérielles, la société LODGIS étant le mandataire des bailleurs qu'elle a d'ailleurs représentés dans le cadre de la signature du bail, que le commandement de payer est parfaitement valide, la dette visée restant due, que l'acompte vient en déduction sur le décompte.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les fins de non recevoir soulevées in limine litis par Madame [H] [F]
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé, et est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d'agir. Aux termes de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] justifient de leur qualité et de leur intérêt à agir, étant propriétaires du bien occupé par Madame [H] [F], laquelle ne conteste pas ne plus s'acquitter des loyer et provisions sur charges depuis mai 2023. S'ils sont indemnisés actuellement dans le cadre de l'activation de la caution, l'acte de cautionnement précise que l'indemnisation est limitée à 36 mois de loyers dans le plafond de 90.000 euros, si bien qu'ils ont intérêt à obtenir la résiliation du bail afin de préserver leurs droits.
Concernant la société SEYNA, elle est signataire de l'acte de cautionnement du 15 mai 2021 et les quittances subrogatives précisent que la société GARANTME agit pour le compte et par délégation de SEYNA, la société GARANTME étant d'ailleurs nommée dans le bail. Elle a donc intérêt à agir afin d'obtenir le remboursement des sommes versées.
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23ZY
Les fins de non recevoir soulevées par Madame [H] [F] seront par conséquent rejetées.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 6] le 30 août 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 14 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] ont fait délivrer à Madame [H] [F] le 5 juin 2023 un commandement de payer la somme de 3.200 euros visant la clause résolutoire.
Madame [H] [F] soutient que ce commandement de payer serait nul, la somme visée au commandement de payer ayant été réglée le 5 juin 2023 par la société GARANTME.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il apparaît que le commandement, qui respecte les mentions précitées, est régulier en la forme. Madame [H] [F] indique que la dette visée a été réglée par GARANTME. Cependant, le règlement de cette dette par la caution n'ôte pas à la locataire la qualité de débitrice de la dette. En effet, le paiement par la caution n'emporte pas libération du débiteur principal, la caution pouvant se retourner contre lui, comme en l'espèce.
Or Madame [H] [F] ne s'est pas acquittée du paiement de cette dette dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 août 2023 minuit.
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
En l'absence de paiement du loyer courant depuis mai 2023 par Madame [H] [F], il n'est pas possible d'accorder des délais.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [F] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution que le juge qui ordonne l'expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d'une durée comprise entre un mois et un an, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »
Madame [H] [F] ne s'acquittant pas du paiement du loyer et des charges depuis un an, elle ne saurait être considérée de bonne foi et sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de Madame [H] [F] par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
La société SEYNA sollicite le paiement de la somme de 32.000 euros selon décompte arrêté au 15 mars 2024 en vertu des quittances subrogatives produites.
Madame [H] [F] soutient que les quittances seraient nulles. Concernant la quittance du 24 mai 2023 qui serait nulle comme faisant apparaître une société LODGIS représentant Madame [Y] [G], il convient de relever que la société LODGIS est mentionnée sur le contrat de bail et qu'il ne s'agit que d'une erreur de plume qui ne cause aucun grief à Madame [H] [F]. Il est également sans incidence que les quittances ne mentionnent que Madame [Y] [G], le contrat de bail précisant que Monsieur [X] [Z] est représenté par Madame [Y] [G], et Madame [H] [F] devenant en tout état de cause par l'effet de la subrogation créancière de la société SEYNA.
Il ressort de l'acte de cautionnement et des quittances subrogatives produites que la société GARANTME agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA a payé à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] la somme de 32.000 euros.
Il convient en conséquence de condamner Madame [H] [F] au paiement à la société SEYNA de la somme de 32.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus du fait de l'actualisation.
Sur les autres demandes reconventionnelles de Madame [H] [F]
Sur la demande en paiement de la somme de 2.940 euros à titre de dépôt de garantie trop versé
Aux termes de l'article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal pour les logements meublés en résidence principale.
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23ZY
Or en l'espèce le logement est meublé et le dépôt de garantie de 5.880 euros correspond à deux mois de loyer en principal.
Madame [H] [F] sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande en paiement de la somme de 3.000 euros versée à titre d'acompte
Le bail prévoit le paiement d'un acompte de 3.200 euros venant en déduction des sommes dues par le locataire. Cette somme apparaît bien recréditée sur le décompte et prise en compte pour le calcul de la dette. Madame [H] [F] sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande tendant à condamner la société SEYNA à verser à Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] le montant de sa dette locative dans le plafond de 90.000 euros
La demande sera rejetée, Madame [H] [F] n'ayant pas qualité à agir pour le compte de ses bailleurs.
Sur les mesures accessoires
Il y a lieu de condamner Madame [H] [F], qui succombe, aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et au paiement d'une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la société SEYNA ayant dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire. Le sens de la décision conduit à débouter Madame [H] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
REJETTE les fins de non recevoir soulevées in limine litis par Madame [H] [F] ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [Z], Madame [Y] [G] et Madame [H] [F] à compter du 5 août 2023, portant sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [F] de quitter les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
Décision du 22 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07592 - N° Portalis 352J-W-B7H-C23ZY
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai précité, Monsieur [X] [Z] et Madame [Y] [G] pourront faire procéder à l'expulsion de Madame [H] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [H] [F] au paiement d’une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait continué ;
CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la société SEYNA au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 mars 2024 la somme de 32.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 12.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;
DEBOUTE Madame [H] [F] de ses demandes reconventionnelles ;
CONDAMNE Madame [H] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 5 juin 2023 ;
CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE pour le surplus ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT