TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Emmanuelle RETZBACH
Me Nabil KENANA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/05764 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KFY
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Madame [A] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuelle RETZBACH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2157
DÉFENDEURS
Monsieur [G] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Nabil KENANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
Madame [E] [L] épouse [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Nabil KENANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05764 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2KFY
EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2014, avec effet le même jour, [A] [N], née [K], a donné à bail à [G] [M] et [E] [L], épouse [M], un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de trois ans.
Un dépôt de garantie de 1.950 euros a été versé.
Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi.
Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 21 novembre 2018, [G] [M] a sollicité le remplacement des fenêtres par des fenêtres en double vitrage.
Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.
Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 10.696 euros.
Par exploit de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et un commandement de produire l’attestation d’assurance.
Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination de prévention des expulsions locatives le 6 avril 2023.
Les locataires ont justifié de leur assurance habitation.
Par exploit en date du 27 juin 2023, [A] [N], née [K], a fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection. Ceet assignation, dénoncée à la commission de coordination de prévention des expulsions locatives le 28 juin 2023, a été enrôlée sous le numéro RG 23/5764.
Par exploit en date du 5 juillet 2023, les époux [M] ont fait assigner la bailleresse devant le juge des contentieux de la protection. Cette assignation a été enrôlée sous le numéro RG 23/8772.
Par exploit de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, [A] [N], née [K], a fait délivrer un congé pour reprendre les lieux et y habiter.
Les époux [M] ont quitté les lieux et la remise des clés et l’état des lieux de sortie ont eu lieu le 21 novembre 2023.
Les affaires portant les numéros RG 23/5764 et 23/8772 ont été jointes sous le premier numéro RG 23/5764, à l’audience du 5 décembre 2023.
A l’audience du 3 avril 2024, [A] [N], née [K], a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
A titre principal,
- constate l’acquisition de la clause résolutoire en conséquence du commandement de payer du 5 avril 2023,
- en conséquence, constate la résiliation du bail du 13 octobre 2014, à compter du 6 avril 2023,
- condamne in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 35.352,47 euros, corrrespondant au montant des loyers et charges et des indemnités d’occupation impayés au 21 novembre 2023 inclus, outre les intérêts légaux en application de l’article 1231-6 et 1344-1 du code civil;
- enjoigne aux défendeurs in solidum de lui communiquer ou à son conseil leur nouvelle adresse, ainsi que pour chacun d’eux, un justificatif de domicile à chaque changement de domicile, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à réglement de l’intégralité des condamnations mises à leur charge,
- condamne in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 25.069 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement,
- dise n’y avoir à restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1.950 euros,
- condamne in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive;
- déboute les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,
A titre subsidiaire,
- limite l’indemnité allouée au trouble de jouissance des locataires à 1.000 euros,
- ordonne la compensation des dettes à concurrence des obligations de chacune des parties l’une envers l’autre en application des articles 1348 et suivants du code civil;
En tout état de cause,
- condamne in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamne in soliudm les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris les deux commandements de payer des 17 janvier et 5 avril 2023 et le commandement de justifier de l’assurance habitation du 5 avril 2023, les frais de convocation à l’état des lieux de sortie et les frais de constat d’huissier du 21 novembre 2023.
Au soutien de ses prétentions, [A] [N], née [K], expose que les loyers n’ont pas été régulièrement payés, justifiant la signification de commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire. Elle indique que certains désordres relevés à l’occasion de l’état des lieux de sortie sont locatifs et doivent être mis à la charge des locataires sortants, justifiant en outre la conservation du dépôt de garantie. Elle expose avoir fait changer les fenêtres à la demande des défendeurs. En réponse à la demande d’exonération de paiement du loyer et des charges formée par les défendeurs, [A] [N], née [K], souligne que l’impossibilité totale d’occuper les lieux n’est pas établie et que l’exception d’inexécution soulevée par ces derniers pour justifier l’absence de paiement des loyers n’est pas fondée. Elle mentionne que les locataires n’ont pas mentionné la panne de la VMC, que leurs conditions d’occupation des lieux sont à l’origine ou expliquent les désordres, qu’alors qu’ils ont motivé leur refus de payer les loyers et charges à compter de novembre 2022 par la nécessité de faire remplacer les fenêtres, ils ont entravé la réalisation des travaux par les entreprises mandatées par y procéder. Elle expose ne pas avoir manqué à ses obligations de bailleresse, que l’insalubrité et l’indécence invoquées ne sont pas établies, ni les préjudices corporels allégués.
A l’audience du 3 avril 2024, [G] [M] et [E] [L], épouse [M], ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- constate que le manquement à l’obligation de délivrance justifie l’extinction de l’obligation des loyers à compter de la notification par les époux [M] de leur droit à invoquer l’exception d’inexécution,
En conséquence,
- déboute la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,
- juge que l’obligation de paiement des époux [M] est éteinte à compter du 20 novembre 2022,
- condamne la bailleresse à leur payer la somme de 150.000 euros au titre des dommages-intérêts,
- condamne la bailleresse à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, [G] [M] et [E] [L], épouse [M], soulèvent une exception d’inexécution liée à la délivrance d’un logement décent ou salubre pour justifier l’absence de règlement régulier des loyers. Ils indiquent que les commandements de payer visant la clause résolutoire n’ont pas été délivrés de bonne foi. Ils indiquent que l’humidité régnant dans les lieux a d’une part généré un préjudice de jouissance, ainsi qu’un préjudice corporel pour chacun des cinq membres de la famille.
La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail
Il est constant que les lieux loués par acte sous seing privé du 13 octobre 2014 à [G] [M] et [E] [L], épouse [M], ont été restitués le 21 novembre 2023. Dès lors, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est sans objet.
Sur l’arriéré locatif
En application de l’aricle 7, a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, [A] [N], née [K], produit le bail du 13 octobre 2014 prévoyant le paiement d’un loyer mensuel de 1.950 euros, outre une provision sur charges de 250 euros, révisable annuellement et le décompte des sommes dues au 21 novembre 2023, date de remise des clés et d’établissement de l’état des lieux de sortie.
Les locataires sortants, [G] [M] et [E] [L], épouse [M], soulèvent une exception d’inexécution totale pour voir rejeter la prétention de la bailleresse.
Ils produisent aux débats des courriels adressés à la bailleresse ou à son mandataire, la société FONCIA, des photographies non circonstanciées, des courriers adressés au conseil de la bailleresse et un procès-verbal de constat en date du 16 décembre 2022 établi par Maître [F] [J].
Ce procès-verbal mentionne des constatations relatives à l’état des lieux loués mais n’établit pas une impossibilité totale d’habiter les lieux.
Les pièces produites aux débats par les époux [M] n’établissent pas l’exception d’inexécution de Madame [N] relative à son obligation de délivrance. En conséquence, elle ne sera pas retenue.
Il convient de condamner solidairement [G] [M] et [E] [L], épouse [M], à payer à [A] [N], née [K] la somme de 35.352,47 euros, au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023.
Sur la communication sous astreinte de la nouvelle adresse des locataires sortants
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’afin de restitution aux locataires du dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, le locataire lui indique ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il y a lieu de constater que les défendeurs, locataires sortants, n’ont pas donné de nouvelle adresse au commissaire de justice venu constater l’état des lieux le 21 novembre 2023 et qu’ils mentionnent une adresse à [Localité 3] dans leurs écritures, sans en justifier.
En conséquence, il y a lieu de leur enjoindre de communiquer à [A] [N], née [K], ou à son conseil leur nouvelle adresse, ainsi que pour chacun d’eux, un justificatif de domicile à chaque changement de domicile, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’à réglement de l’intégralité des condamnations mises à leur charge.
Sur les dégradations locatives
L’article 3-2 de la loi dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée en date du 13 octobre 2014 mentionne que les pièces sèches sont en bon état ou en état moyen, que la cuisine est en mauvais état, sauf le siphon /évacuation qui est en très bon état, que les toilettes et la salle de bain sont en bon état ou en état moyen, les siphons/évacuation et flexible de douche et pommeau du lavabo et de la baignoire étant en mauvais état. Il précise qu’une fenêtre du séjour est hors service, qu’un robinet de la cuisine est également hors service, un placard de l’office est abîmé, qu’il y a un trou dans le mur sous le meuble dans la cuisine, et que le meuble de la cuisine est abîmé.
Le procès-verbal d’état des lieux de sortie étabi le 21 novembre 2023 mentionne que :
- des équipements ont été cassés : vitres de la fenêtre de la cuisine et des toilettes, évier de la cuisine, poignées des toilettes et de la salle de bain, planche du placard de l’entrée,
- les joints de la salle de bain n’ont pas été entretenus et l’ensemble de la robinetterie est très entartrée,
- le parquet a été abîmé et la vitrification n’a pas été entretenue,
- les peintures des murs sont dégradées par des traces, des traces de colle, partiellement dégradées, traces de frottements, moisissures.
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établit que les lieux donnés à bail en octobre 2014 étaient en état d’usage et qu’ils ont été restitués dans un état correspondant à la vétusté attachée à neuf années d’occupation par une famille avec des enfants.
Toutefois, les vitres cassées dans la cuisine et les toilettes auraient dû être remplacées, les joints de la salle de bain auraient dû être entretenus et la robinetterie protégée du tartre. L’évier restitué abîmé et cassé, les poignées des salles de bain et des toilettes, l’entrebailleur de la porte d’entrée et la planche du placard de l’entrée seront considérés comme des dégradations locatives.
Tous les autres postes pour lesquels la bailleresse demande l’imputation aux locataires sortants au titre des réparations locatives seront laissés à sa charge, considérant qu’ils résultent de la vétusté des lieux ou étaient présents dès l’entrée des locataires dans les lieux.
[A] [N], née [K], indique avoir changé les fenêtres de l’appartement en octobre 2023 et n’établit pas que leur état antérieur à ce changement était dû à des dégradations locatives.
En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à la demanderesse la somme de 1.765 euros au titre des réparations locatives. [A] [N], née [K], sera déboutée du surplus de ses demandes.
[A] [N], née [K], sera autorisée à conserver le dépôt de garantie afin de compensation avec les sommes dues par les défendeurs au titre des loyers impayés et des réparations locatives, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive
[A] [N], née [K] justifie de son état de santé, mais n’établit pas le lien avec la résistance des défendeurs à lui payer les sommes dues au titre du contrat de bail.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire d’[G] [M] et [E] [L], épouse [M], à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive.
Sur les demandes reconventionnelles de dommages intérêts
Sur le préjudice de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; [...];
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle [...];
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; [...]
Les époux [M] produisent le procès-verbal de constat du 16 décembre 2022 établissant la présence de fenêtres anciennes dans la pièce principale, des traces de moisissures, des peintures abîmées, l’humidité des cloisons sous les fenêtres, des fermetures difficiles des fenêtres dans cette pièce. Le commissaire de justice constate la présence d’humidité et de moisissures autour de la fenêtre dans la chambre, de la condensation sur les vitres, des traces d’humidité sur la cloison entre la chambre et la salle de bain et sur celle après l’entrée de la chambre de la suite parentale. Il constate des désordres sur la fenêtre de la cuisine et la température nettement inférieure de cette pièce et l’état très dégradé de la fenêtre des toilettes.
Les époux [M] produisent également des courriers adressés et des photographies non circonstanciées des lieux loués.
Il résulte de ces pièces que leurs doléances relatives à l’état des fenêtres et à l’humidité de l’appartement remontent au début de l’année 2023. L’ancienneté des fenêtres est constatée par l’huissier, tout comme l’humidité régnant dans l’appartement et les détériorations des peintures.
Il convient de considérer que ces désordres sont constitutifs d’un trouble de jouissance pour les locataires de décembre 2022 jusqu’à leur départ des lieux.
Si ce trouble de jouissance a nécessairement causé un préjudice aux locataires, il ne les a cependant pas totalement empêché d’utiliser l’appartement. Il y a lieu d’évaluer le trouble à la somme de 500 euros par mois et de condamner [A] [N], née [K], à leur payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance.
Sur le préjudice corporel
Les époux [M] exposent que l’état des lieux loués, l’humidité y régnant, est à l’origine de l’état de santé de leurs enfants et du leur, et produisent les certificats médicaux du médecin des enfants mineurs et du kinésithérapeute.
Ces documents ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile.
Il convient de considérer que les époux [M], demandeurs reconventionnels, n’établissent pas le lien entre l’état de l’appartement et l’état de santé des membres de la famille.
Ils seront donc déboutés de leurs demandes de condamnation de [A] [N], née [K], à leur payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages intérêts pour leurs préjudices corporels respectifs et pour celui de chacun de leurs enfants.
Sur la compensation
Les articles 1347 et suivants du code civil disposent que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et qu’elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, les parties sont respectivement débitrice et créancière l’une de l’autre, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces créances réciproques.
Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
[G] [M] et [E] [L], épouse [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût des commandements de payer et de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire des 17 janvier et 5 avril 2023, et comprenant la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie, procès-verbal et frais de convocation, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
[G] [M] et [E] [L], épouse [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à [A] [N], née [K] , la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sans objet ;
CONDAMNE solidairement [G] [M] et [E] [L], épouse [M], à payer à [A] [N], née [K] la somme de 35.352,47 euros, au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023,
ENJOINT à [G] [M] et [E] [L], épouse [M] de communiquer à [A] [N], née [K], ou à son conseil, leur nouvelle adresse, ainsi que pour chacun d’eux, un justificatif de domicile à chaque changement de domicile, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, jusqu’à réglement de l’intégralité des condamnations mises à leur charge ;
CONDAMNE solidairement [G] [M] et [E] [L], épouse [M], à payer à [A] [N], née [K], la somme de 1.765 euros au titre des réparations locatives ;
CONDAMNE [A] [N], née [K], à payer à [G] [M] et [E] [L], épouse [M], la somme de 6.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
AUTORISE [A] [N], née [K], à conserver le dépôt de garantie de 1.950 euros afin de compensation avec les sommes dues par les défendeurs au titre des loyers impayés et des réparations locatives, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989,
ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties;
DÉBOUTE [A] [N], née [K], du surplus de ses demandes, notamment au titre des autres réparations locatives, des dommages intérêts pour résistance abusive;
DÉBOUTE [G] [M] et [E] [L], épouse [M], du surplus de leurs demandes, notamment au titre du préjudice corporel ;
CONDAMNE in solidum à [G] [M] et [E] [L], épouse [M], aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût des commandements de payer et de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire des 17 janvier et 5 avril 2023, et comprenant la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie, procès-verbal et frais de convocation ;
CONDAMNE in solidum [G] [M] et [E] [L], épouse [M], à payer à [A] [N], née [K], la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE [G] [M] et [E] [L], épouse [M], de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président