TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Sophie DE LA BRIERE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Nicolas GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06694 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJ4
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sophie DE LA BRIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0637
Madame [L] [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Sophie DE LA BRIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0637
DÉFENDERESSE
Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06694 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TJ4
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 février 2011, à effet le même jour, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a donné à bail à [X] [N] et [L] [M] un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 4], pour une durée de trois années, tacitement reconductible, moyennant un loyer de 502,87 euros et une provision pour charges de 155 euros.
Le loyer actuel est de 807,84 euros, charges comprises.
Les locataires ont déclaré subir des désordres de refoulement dans leur toilettes.
Des travaux ont eu lieu dans l’appartement du 22 au 27 novembre 2021, les locataires étant relogés.
[X] [N] et [L] [M] ont relevé des désordres à la suite de la réalisation de ces travaux, qu’ils ont fait constater par huissier de justice, et l’ont indiqué au bailleur, le 29 novembre 2021.
Ils indiquent que les désordres d’engorgement et de remontées d’eaux usées dans les toilettes de leur appartement ont perduré postérieurement aux travaux réalisés en novembre 2021.
Par exploit en date du 1er août 2023, [X] [N] et [L] [M] ont fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection.
L’affaire a été renvoyée afin de mise en état.
A l’audience du 3 avril 2024, [X] [N] et [L] [M] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :
- condamne la RIVP à faire réaliser a minima les travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir :
dans l’entrée : réparation du plafonnier et du linoleum endommagés par les travaux,
dans les toilettes : résolution des phénomènes d’engorgement et de remontée des eaux usées, nettoyage des murs, des surfaces et du sol, réfaction de la peinture, réparation de l’angle inférieur droit du mur, peinture, fixation du robinet d’alimentation des sanitaires et remplacement du flexible d’alimentation, résolution des éclaboussures d’eau au moment de la chasse, reprise et nettoyage de la gaine technique, isolation acoustique, fixation du compteur d’eau chaude et des tuyaux d’alimentation dans la gaine technique, réparation de la poignée de porte, changement du carrelage, nettoyage du débordement des joints et traces noirâtres sur le syphon des sanitaires, enlèvement des éclats de peinture blanche sur la tablette du réservoir et la manette de la chasse d’eau, suppression du bruit sourd au niveau de la plomberie après tirage de la chasse,
dans la salle de bains : nettoyage des tâches de peintures, remplacement du rideau de douche taché par la peinture, réparation de la fuite d’eau au niveau du mitigeur du lavabo, remise en état du plafond à la suite du dégât des eaux,
dans la cuisine : élimination des traces sur le plafond, les murs et le sol, ainsi que sur le plan de travail.
- condamne la RIVP à établir et à leur communiquer leurs quittances depuis février 2011, avec astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du jugement à intervenir,
- condamne la RIVP à leur payer la somme de 2.000 euros chacun au titre du préjudice moral,
- condamne la RIVP à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive,
- condamne la RIVP à leur payer la somme de 2.776,99 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement à intervenir,
- fixe à 494,39 euros le loyer hors charges dû à compter du jugement à intervenir et jusqu’à ce qu’ils reprennent la pleine jouissance de l’appartement après la réalisation des travaux,
- condamne la RIVP aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- ordonne l’exécution provisoire.
Au soutien de leurs prétentions, [X] [N] et [L] [M] exposent subir des désordres dans leur logement liés à l’engorgement et au refoulement des eaux usées des toilettes des autres logements, auxquels les travaux réalisés par les entreprises mandatées par le bailleur n’ont pas permis de remédier. Ils indiquent que les travaux réalisés en novembre 2021 n’ont pas permis de résoudre les désordres initiaux et que les entreprises n’ont pas remis les lieux en état et ne les ont pas rendus propres après leurs interventions. Ils exposent que ces désordres affectent le caractère décent des lieux et leur jouissance paisible. Les demandeurs sollicitent la transmission des quittances de loyer depuis leur entrée dans les lieux et l’indemnisation de leurs divers préjudices. Ils soulignent que leur loyer hors charges doit être réduit jusqu’à la réalisation des travaux, pour tenir compte du préjudice de jouissance.
La Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] sollicite le rejet des demandes de [X] [N] et [L] [M], leur condamnation aux dépens et à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La RIVP indique que les désordres signalés par les locataires en 2019 ont fait l’objet de travaux en novembre 2021, après de longues discussions avec les locataires pour permettre l’accès aux lieux loués, qu’ils ont été relogés pendant la durée des travaux, qu’ils n’établissent pas le lien de causalité entre les désordres constatés postérieurement aux travaux et leur réalisation. Elle souligne que la commission de conciliation, en 2020, a considéré que le retard dans l’exécution des travaux résultait du comportement des locataires, qui ont également empêché la réalisation d’un procès-verbal de constat de l’état des lieux le 22 novembre 2021. Elle indique avoir déjà transmis les quittances aux locataires.
La présente décision, contradictoire et rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de travaux sous astreinte
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, [X] [N] et [L] [M] produisent l’état des lieux d’entrée en date du 9 février 2011 mentionnant que les lieux sont en état d’usage, qu’il y a des trous rebouchés dans plusieurs murs, des traces de fuite d’eau dans le plafond de la salle de bain.
Ils produisent des bons d’intervention de la société GECOP en date du 25 septembre 2014 et l’autre non daté, indiquant l’existence d’un refoulement des installations d’évacuation des eaux usées, une fuite sur un mélangeur, la nécessité de refaire la pente d’évacuation. Ils produisent des photographies de leur appartement, qu’ils ont eux-mêmes réalisées, et un procès-verbal de constat en date du 13 décembre 2021, soit plus de deux semaines après la fin des travaux réalisés à leur domicile du 22 au 27 novembre 2021.
Il résulte de l’analyse de ces éléments que les lieux mis à disposition des demandeurs étaient en état d’usage à leur entrée dans les lieux, dix années auparavant. Or, ils n’établissent pas précisément l’état des lieux antérieurement aux travaux, notamment parce qu’ils n’ont pas permis l’accès à Maître [T] [S], huissier de justice s’étant présenté le 22 novembre 2021 à 8 heures pour “procéder à toutes constatations utiles de la remise des clés par les locataires en vue de la mise en oeuvre des travaux selon le planning prévu et accepté par ces derniers.”
La société bailleresse produit d’ailleurs un procès-verbal de conciliation en date du 10 septembre 2020 aux termes duquel la commission de conciliation considère que le locataire empêche le bailleur de remplir ses obligations, invite le locataire à répondre à la proposition de la RIVP qui a assuré le locataire que son logement serait désinfecté à l’issue des travaux. La RIVP produit les ordres de service et les factures des sociétés LAVILLAUGOUET, AQUADIM et POLYGON en dates des 29 septembre, 14 et 29 novembre 2021.
Il convient de considérer que [X] [N] et [L] [M] ne justifient pas que les désordres allégués sont imptuables aux entreprises mandatées par la RIVP, ni de la persistance des désordres à l’origine des travaux censés remédier à l’engorgement et au refoulement des eaux usées.
[X] [N] et [L] [M] seront donc déboutés de leur demande de condamnation de la RIVP à effectuer des travaux sous astreinte.
Sur la demande de remise des quittances
L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. [...] Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.”
En application de cette disposition légale, la RIVP est tenue de transmettre les quittances de loyer aux locataires, étant entendu qu’un avis d’échéance mentionnant un solde antérieur à 0 euro est une quittance pour l’échéance précédente, puisqu’il ne mentionne aucun arriéré.
En l’espèce, la RIVP a adressé à [X] [N] et [L] [M], le 29 septembre 2020, une attestation mentionnant l’absence d’arriéré locatif les concernant.
[X] [N] et [L] [M] n’établissant pas de carence de la RIVP dans la transmission des quittances, ils seront déboutés de cette demande sous astreinte. Il sera rappelé à la RIVP l’obligation de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.
Sur les demandes de dommages intérêts
[X] [N] et [L] [M] produisent un procès-verbal de constat en date du 16 décembre 2023 mentionnant certains désordres déclarés au commissaire de justice et certains autres constatés par le commissaire de justice.
Ces désordres n’entravent pas la jouissance des lieux et il n’y a donc pas lieu de condamner la RIVP à leur payer des dommages intérêts au titre du préjudice de jouissance, ni à réduire le loyer hors charges jusqu’à la “pleine jouissance” de l’appartement après la réalisation des travaux.
En l’absence de démonstration du caractère abusif de la résistance de la RIVP à faire réaliser les travaux et d’un préjudice moral, [X] [N] et [L] [M] seront déboutés de leurs demandes de condamnation de la RIVP à leur payer des dommages intérêts pour préjudice moral et pour résistance abusive.
Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire
[X] [N] et [L] [M], parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance.
Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme totale de 300 euros à la RIVP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,
-DÉBOUTE [X] [N] et [L] [M] de l’ensemble de leurs demandes ;
-CONDAMNE in solidum [X] [N] et [L] [M] aux dépens ;
-CONDAMNE in solidum [X] [N] et [L] [M] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme totale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président